Qu'est-ce qu'une EURL ABI Immobilier ?

Vous avez un projet de création d’entreprise et vous souhaitez vous lancer seul ? L’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) se positionne comme un statut juridique attractif pour les entrepreneurs souhaitant créer une société seuls. Plus précisément, une EURL ABI Immobilier désigne une EURL spécialisée dans les activités immobilières, permettant à un associé unique de gérer, acquérir, louer ou administrer un patrimoine immobilier avec une responsabilité limitée.

Définition et caractéristiques de l’EURL

L’EURL est une Société à Responsabilité Limitée (SARL) composée d’un seul associé, qui peut être une personne physique ou morale. Elle est soumise aux règles de fonctionnement de la SARL avec quelques aménagements spécifiques liés à l’absence d’autres associés. Toute personne, y compris un mineur non émancipé sous réserve d’autorisation, peut constituer une EURL.

Cette forme juridique confère à la société une personnalité morale distincte de celle de l’associé unique, ce qui protège le patrimoine personnel de l’entrepreneur. En effet, la responsabilité de l’associé unique est limitée à ses apports, sauf en cas d’engagement de caution personnelle ou de faute de gestion du gérant.

Le capital social est librement fixé par l’associé unique dans les statuts de la société, et peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (matériel, véhicule, brevet, etc.). Au moins 20 % des apports en numéraire doivent être libérés lors de la constitution.

Fonctionnement et gérance de l’EURL

L’EURL est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui doivent être des personnes physiques. Le gérant peut être l’associé unique lui-même ou un tiers. S’il est gérant associé unique, les règles de fonctionnement sont simplifiées : il est dispensé d’établir certains rapports et de tenir des assemblées générales dans certains cas de seuils d'activité.

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Les décisions importantes sont prises par l’associé unique sous forme d'actes unilatéraux consignés dans un registre spécial tenu au siège social.

Pouvoirs du gérant

• Gérant associé unique : cumule les pouvoirs d’associé et de gérant, avec tous les droits liés à sa qualité d’associé.
• Gérant non-associé : ses pouvoirs sont définis dans les statuts. Il établit le rapport de gestion et les comptes annuels soumis à l’approbation de l’associé unique.

L’EURL dans le secteur immobilier

Pour un investisseur seul dans l’immobilier, l’EURL ABI Immobilier représente la forme idéale permettant d’administrer un bien ou un parc immobilier sous statut commercial. Elle est particulièrement adaptée pour des activités comme la location meublée non professionnelle (LMNP), la gestion locative, l’achat-revente, ou la transmission de patrimoine immobilier.

Contrairement à la Société Civile Immobilière (SCI) qui est une société civile, l’EURL est une société commerciale. Par conséquent, elle peut encadrer des opérations d'achat-revente de biens immobiliers, ce qui est interdit en SCI qui se concentre sur la détention et la gestion patrimoniale.

Avantages de l’EURL immobilière

• Responsabilité limitée : le patrimoine personnel de l’associé est protégé, limité à ses apports.
• Flexibilité fiscale : l’EURL est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
• Optimisation fiscale : en location meublée (LMNP), l’EURL permet de déduire les amortissements du bien, réduisant l’imposition.
• Gestion simplifiée : absence de conseil d'administration et possibilité d'une gestion allégée pour l’associé unique gérant.
• Transmission facilitée : la détention via une EURL facilite la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers via la cession de parts sociales.
• Possibilité d’exercice commercial : contrairement à la SCI, l’EURL peut exercer des activités commerciales d’achat-revente.

Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en EURL

La location meublée est définie comme la location d’un logement équipé de mobilier et d’équipements nécessaires pour y vivre confortablement. Pour être qualifié LMNP, le loueur doit respecter certaines conditions, notamment que les revenus locatifs meublés soient inférieurs à 23 000 € par an ou inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Lorsqu’une EURL immobilière exerce une activité de location meublée, elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’amortissement du bien, du mobilier et des frais annexes peut être déduit des loyers, ce qui diminue considérablement le bénéfice imposable.

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Ce régime permet notamment de bénéficier d’une fiscalité optimisée sur le long terme, tout en sécurisant l’investissement et la gestion via une structure sociétaire.

Fiscalité de l’EURL immobilière

L’option pour l’IS doit être exercée lors de la création ou avant la fin du 3ème mois de l’exercice pour être prise en compte. Cette option est irrévocable après cinq exercices. En cas d’option à l’IS, la rémunération du gérant sera imposée dans la catégorie des traitements et salaires.

Les démarches pour créer une EURL ABI Immobilier

1. Rédaction des statuts : indispensable pour encadrer le fonctionnement et l’objet social, inclut la désignation du gérant.
2. Dépôt du capital social : sur un compte professionnel bloqué, justificatif nécessaire au greffe.
3. Publication d’une annonce légale : obligatoire dans un journal d’annonces légales (JAL).
4. Immatriculation : dépôt du dossier complet auprès du Guichet Unique, incluant le formulaire M0, statuts signés, rapport de dépôt de capital.
5. Obtention du numéro SIRET : pour débuter l’activité.

Depuis 2023, ces formalités se réalisent en ligne, simplifiant le processus. Il est conseillé de recourir à un expert-comptable ou service dédié pour garantir la conformité des statuts et l’exactitude des formalités.

Comparaison de l’EURL avec d’autres formes juridiques immobilières

Obligations légales liées à la location meublée dans une EURL

• Fournir un logement conforme au décret du 31 juillet 2015 avec mobilier complet et équipements adéquats.
• Respecter les critères de décence du logement selon le décret de 2002 (bon état, sécurité, normes électriques et gaz).
• Rédiger un bail de location contenant notamment la durée (un an renouvelable, neuf mois pour étudiants), montant du loyer, description du logement.
• Déclarer l’activité à la mairie et via le guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
• Tenir une comptabilité régulière et sincère, avec déclaration des revenus sous le régime fiscal choisi.

Conclusion partielle : Pourquoi choisir une EURL ABI Immobilier ?

L’EURL ABI Immobilier est une solution juridique adaptée aux investisseurs souhaitant investir seul dans la gestion et l’exploitation immobilière, notamment pour la location meublée. Elle combine une responsabilité limitée, une gestion simplifiée et une optimisation fiscale via notamment le régime LMNP, tout en permettant une certaine flexibilité dans les opérations commerciales.

Le cadre juridique et fiscal de l’EURL permet ainsi de protéger le patrimoine personnel, d’accompagner la croissance de l’entreprise et de favoriser la transmission patrimoniale. Pour réussir ce projet, il est néanmoins recommandé de s’entourer de conseils spécialisés (experts-comptables, avocats) pour choisir le régime fiscal le plus adapté et respecter les obligations légales.

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