Méthodes d’évaluation d’un fonds de commerce : focus sur les agences de voyage

Valoriser une agence de voyages ne consiste plus seulement à appliquer un multiple au chiffre d’affaires. Beaucoup d'éléments sont à considérer dans l'évaluation du fonds de commerce : le chiffre d'affaires, le bénéfice du fonds de commerce, la valeur du loyer, le droit au bail ou pas-de-porte, la tendance du marché, la qualité du personnel, l'état des agencements et du matériel. L’évaluation d’un fonds de commerce représente une étape déterminante pour les professionnels de l’immobilier lors d’une transaction commerciale.

Sources de données et cadre légal

Quand on vend son commerce, selon le code de commerce il est obligatoire de communiquer le prix de cession à la CCI (Chambre de Commerce et d'Industrie). Ces données sont compilées dans le BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales). Selon le BODACC, la valeur d’un fonds de commerce est principalement tirée par son chiffre d’affaires. AVALOR les a indexées dans ses valorisations.

Principales méthodes d’évaluation

1. Méthode par le chiffre d’affaires

C'est la méthode la plus souvent utilisée pour évaluer un fonds de commerce. Il s'agit d'appliquer un pourcentage transmis par votre centre des impôts (entre 40 et 100%) sur le chiffre d'affaires moyen de l'entreprise (moyenne des 3 derniers exercices). Très souvent, la valeur d’un fonds de commerce d’une agence de voyages s’apprécie en fonction du chiffre d’affaires généré par la structure au cours des trois dernières années. Selon le barème Francis Lefebvre, le fonds de commerce d’une agence de voyages est généralement valorisé entre 25 et 100 % du chiffre d’affaires TTC annuel. Dans votre analyse, prenez en compte la moyenne des trois derniers exercices et appliquez le coefficient multiplicateur adapté à votre activité.

2. Méthode par le bénéfice (EBE / EBITDA)

Pour évaluer le fonds de commerce par la méthode des bénéfices, il faut prendre le bénéfice moyen de l'entreprise (moyenne des 3 derniers bénéfices annuels) et réintégrer tous les éléments qui étaient déductibles sur le plan comptable (charges sociales...). Vous devez ensuite multiplier ce montant par un chiffre (entre 3 et 5) qui dépend du marché et de votre propre évaluation des éléments constituant le fonds de commerce. Une autre méthode consiste à utiliser l’excédent brut d’exploitation (EBE). Les multiples de l’EBE : l’EBE, indicateur de rentabilité est multiplié par un coefficient propre au secteur pour estimer la valeur du fonds.

3. Méthode par comparaison

Évaluer un fonds de commerce par comparaison : on ne compare que ce qui est comparable ! Cette méthode consiste donc à se référer à un fonds de commerce estimé au préalable dont la nature, l'état, la situation et l'importance étaient comparables. Ces barèmes sont établis à partir de l’analyse des transactions publiées au BODACC, ainsi que des données financières collectées par la BCE et l’INPI.

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4. Méthode patrimoniale (actifs - passifs)

On va ici regarder les actifs disponibles. En effet, on va estimer leur valeur et soustraire les dettes et les passifs de la valeur totale des actifs corporels et incorporels. Une fois l’ensemble de ces éléments valorisés, vous additionnez la valeur des actifs corporels et incorporels, puis vous soustrayez le montant total des passifs pour obtenir la valeur nette du fonds de commerce. C’est la méthode la plus utilisée par les professionnels.

5. Méthodes spécifiques et croisées

Il n’existe aucune méthode, ni échelle de valeur, pour déterminer le prix d’une agence de voyages. C’est une manière de dire qu’il existe tellement de méthodes (valeur mathématique, patrimoniale, de productivité, de l’autofinancement, fiscale…), et de paramètres d’ajustement, qu’il est difficile de trouver la bonne approche. Tout l’art consiste ensuite à moduler ce chiffre brut avec l’objectif recherché par l’acheteur ou le vendeur, en déplaçant une multitude de curseurs qui valorisent ou dévalorisent ce chiffre : taille et structure du chiffre d’affaires (parts tourisme, groupes, affaires, Internet), composition des coûts, rentabilité, croissance, qualité de l’emplacement, nature et durée du bail, qualifications, salaires et stabilité du personnel, marché local, concurrence ou encore outils technologiques…

Critères qualitatifs et risques spécifiques aux agences de voyages

Les repreneurs - industriels, réseaux ou investisseurs - analysent aujourd’hui la structure du modèle économique, la dépendance au dirigeant, la digitalisation, la résilience des marges et la capacité à générer du revenu récurrent. Dans un marché où les OTA captent plus de la moitié des réservations mondiales, seules les agences structurées, spécialisées ou digitalisées obtiennent une prime de valorisation. Il faut donc fouiller le bilan, le contexte économique de l’agence et celui de la branche d’activité.

De la personnalité du dirigeant à l’apurement des dettes : une activité groupes est perçue avec méfiance, car un vendeur peut facilement partir avec la clientèle et laisser une coquille vide ; le salaire du dirigeant peut aussi fausser les résultats financiers et sa personnalité est parfois décisive par rapport à la fidélité de la clientèle, en particulier dans le tourisme, ou par rapport à la stabilité des employés. Richard Vainopoulos, président de Tourcom, préconise pour sa part de dissocier, dans certains cas, la société de son fonds de commerce, car le montant des dettes qui est déduit de la valeur de l’actif peut être source de litiges.

Le droit au bail et la valeur locative

Composant essentiel du fonds de commerce, le droit au bail a une valeur patrimoniale cessible. Le renouvellement, la résiliation des baux commerciaux, de loyers sont discutés au moment de la transmission. Certains experts estiment même que la valeur du droit au bail correspond à la valeur minimale du fonds de commerce. De ce fait, nous vous proposons une évaluation du droit au bail avec deux méthodes propres.

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D’une part, nous récupérons des données statistiques sur le prix au mètre carré par an pour les locaux commerciaux de la ville où se situe le fonds de commerce. Pour chaque ville, nous vous proposons un minimum, un maximum et une moyenne de la valeur du droit au bail. D’autres parts, nous récupérons des informations sur la superficie du local commercial. Nous distinguons différents types de surfaces (boutique, arrière boutique, cave...) auxquels nous appliquons des coefficients fournis par les Editions Francis Lefebvre et les Editions Callon. Nous obtenons donc une valeur locative de marché affinée que nous capitalisons ensuite avec coefficient mur qui varie en fonction de l'activité, restaurant, hôtel, tabac, boulangerie, pressing, boucherie...

Outils, barèmes et pratiques professionnelles

Pour garantir une estimation fiable, faites appel à un professionnel qui maîtrise les spécificités de votre secteur d’activité et les performances de l’entreprise. Il faut savoir qu’à ce jour, il n’existe pas de définition légale du fonds de commerce, bien que la cession de fonds soit strictement encadrée par la loi. Cependant, les articles L.141-5 et L.142-2 du Code de commerce énumèrent les éléments qui le constituent et définissent les coefficients d’évaluation, notamment l’EBE.

Pour structurer efficacement votre évaluation, privilégiez un document professionnel comprenant trois parties essentielles. La deuxième partie détaille votre analyse qualitative : emplacement, état des locaux et équipements, potentiel de développement. La dernière section expose votre valorisation finale en comparant les résultats des différentes méthodes utilisées.

Spécificités chiffrées et tendances de marché

Selon la 6ème édition du Baromètre BODACC publiée en 2016, les prix de cession d’une agence de voyages tendent à augmenter. En 2015, la valeur moyenne d’une agence de voyages en France se situait autour de 177 753 €, en progression de 28,1 % par rapport à 2014. D’après la base des données de l’INSEE, le chiffre d’affaires du secteur a chuté de 53 % en moyenne sur 2020. En 2020, les principaux acteurs de la profession sont les TPE qui représentent 73 % du nombre total des entreprises du secteur comptant moins de 3 salariés.

21% des recherches concernent des fonds de commerce à moins de 200 000 € (notamment bars, brasserie, tabacs). Les tabacs-presse-loto restent attractifs jusqu’à 500 000 €. Leur forte présence en milieu urbain est un réel avantage. 31% des acheteurs s’intéressent aux restaurants entre 100 000 € et 200 000€. 27% des recherches pour les boulangeries-pâtisseries se situent dans la tranche 100 000 € à 200 000 €, avec une valorisation moyenne comprise entre 70% et 130% du chiffre d’affaires HT.

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Éléments à analyser systématiquement

  • L’emplacement : zone de chalandise, visibilité, fréquentation du quartier, typologie des commerces avoisinants.
  • La clientèle et l’achalandage.
  • La qualité du site internet, sa notoriété et son indexation sur les moteurs de recherche.
  • La technicité du système de réservation et de paiement déployé.
  • La santé financière : rentabilité, flux de trésorerie, solvabilité.
  • Les contrats en cours : fournisseurs, assurances, contrats de travail.
  • Les biens corporels et incorporels : matériel, marque, nom commercial et enseigne.
  • La conjoncture économique et les perspectives de développement local.

Comment ça marche : www.évaluation-fonds-de-commerce.fr

Application pratique : combiner méthodes et jugement d’expert

Seul le chiffre d'affaires ne permet pas une évaluation suffisamment fidèle à la réalité économique. De ce fait, nous prenons en compte différents critères trop déterminants pour être mis de côté : le secteur d’activité, l’emplacement, le niveau du chiffre d’affaires, l’influence du fonds de commerce. Nous appliquons alors des coefficients pour affiner la simple estimation avec le chiffre d’affaires. De ce fait, notre approche se veut objective et à jour avec les évolutions du marché.

Il n’y a pas d’approche unique : toute méthode d’évaluation doit être confrontée à la réalité du marché. Pour appliquer une méthode d'évaluation avec précision, l'expert doit être capable de prendre du recul et d'examiner les résultats de ses évaluations, puis de procéder à des ajustements pour fournir une évaluation conforme au marché. Appelez cela un sixième sens, je préfère parler de bon sens. L’évaluateur doit avoir une connaissance et une compréhension approfondies du secteur, de l'actif qu'il évalue et de son emplacement.

Cas d’hotellerie : exemple d’approche différentielle

En tant qu'actifs opérationnels, les hôtels sont différents de nombreuses autres catégories de biens immobiliers. Il existe plusieurs façons d'évaluer un hôtel, notamment par la capitalisation directe de l'EBITDA stabilisé, l'actualisation des flux de trésorerie, l'investissement (capitalisation du loyer du marché) ou l'approche des comparables (prix par chambre). Appliquées correctement, avec compétence et compréhension, toutes les approches d'évaluation ci‑dessus fourniront la réponse à la question.

Par exemple, si nous prenons un hôtel de 30 chambres, avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 100 €, alors il peut être valorisé selon cette méthode comme suit : 100 € × 30 chambres × 1 000 = 3 000 000 € fondations et murs. L'expertise des hôtels n'a jamais été simple, c'est peut-être pour cela qu'il n'y a que très peu de spécialistes dans ce domaine.

Outils et services pour accompagner votre évaluation

Telescop est un outil de prospection immobilière faite sur-mesure pour les professionnels. Générez vos études de marché directement sur Telescop. Grâce à notre module « Rapport » vous pouvez analyser votre marché, que ce soit pour l'implantation d'un bien, pour une estimation ou bien pour analyser la concurrence. Notre outil de prospection vous permet aussi de visualiser la santé financière des fonds de commerce. Grâce à un code couleur, vous avez une vision directe de la santé financière des fonds de commerce sur votre secteur.

Pour optimiser votre évaluation de fonds de commerce, Telescop met à votre disposition un outils d’analyse avancé et une base de données complète des transactions sur votre secteur. L’évaluation doit également prendre en compte le classement de l’établissement (nombre d’étoiles) qui influence directement sa valorisation.

Conseils pratiques pour cédants et repreneurs

  • Corrigez le résultat obtenu en fonction des forces et faiblesses de l’activité valorisée mais également du matériel de l’agence.
  • Vérifiez la dépendance au dirigeant et la stabilité du personnel.
  • Identifiez les sources de revenus majeures et la résilience du modèle en cas de perte d’un client important.
  • Considérez la liquidation et l’apurement des dettes avant cession dans certains cas pour simplifier la transaction.
  • Présentez un dossier professionnel structuré en trois parties : données financières, analyse qualitative, valorisation comparative.

Quelle que soit la méthode utilisée, les données financières obtenues doivent être affinées en fonction des caractéristiques propres au fonds de commerce. Pour établir une valorisation précise, vous devez maîtriser les différentes méthodes de calcul et prendre en compte l’ensemble des éléments corporels et incorporels.

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