Comment financer un achat en VEFA: guide complet et pratique

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) vous permet d’acheter un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou qui est en train de l’être. Bien que souvent avantageux d’un point de vue financier, un prêt en VEFA implique des démarches différentes par rapport à un crédit immobilier classique. Mais alors, quel intérêt ? Comment financer un achat en VEFA ? Nos réponses !

Qu’est-ce que la VEFA et pourquoi elle peut être intéressante

La VEFA concerne généralement une construction n’ayant pas encore démarré. En tant qu’acheteur, vous devenez alors propriétaire d’un bien immobilier neuf non construit ou en cours de construction. Dans le cadre d'une VEFA, le vendeur s’engage à vous livrer le bien immobilier une fois les travaux achevés en contrepartie de la somme que vous lui versez. La signature du contrat de vente en VEFA doit se faire devant un notaire chargé d’authentifier la vente effective. La particularité de la VEFA réside dans le fait que l’acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature de l’acte authentique, puis des constructions au fur et à mesure de leur édification. Dans un achat en VEFA, la banque ne finance pas uniquement un bien, elle finance surtout un calendrier. Plus le projet est lisible dans le temps, plus le crédit est facile à sécuriser.

Pourquoi acheter en VEFA ?

Acheter sur plan constitue une solution idéale si votre besoin n’est pas urgent et que vous ne souhaitez réaliser aucuns travaux dans votre futur logement. En effet, un achat en VEFA vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf «clés en main» et de le personnaliser selon vos goûts (peintures, revêtements, etc.). Enfin, un prêt en VEFA bénéficie de frais de notaire réduits, et le logement neuf dispose généralement d’un très bon DPE, favorisant des économies d’énergie à long terme.

Avantages et inconvénients du prêt VEFA

Les avantages d'un prêt VEFA :

Possibilité de personnalisation
Frais de notaire réduits
Logement aux dernières normes
Pas de travaux nécessaires pour occuper le logement à la livraison

Les inconvénients d'un prêt VEFA :

Lire aussi: Participez au Projet Odyssée

Durée du chantier et incertitudes
Présence d’intérêts intercalaires
Risque de retard ou de défauts de construction

Les intérêts intercalaires sont des frais liés au délai de remboursement appliqué dans le cadre du déblocage d’un crédit immobilier en plusieurs échéances. Ils sont à la charge du futur propriétaire. Comme pour tout crédit immobilier, un prêt en VEFA nécessite l’accord de la banque après étude approfondie du dossier et de la solvabilité du demandeur.

Éligibilité, apport et préparation du dossier

Avant d’obtenir un prêt VEFA, vous devez compléter plusieurs étapes: signer un contrat de réservation, monter un dossier de financement avec justificatifs (bulletins de paie, relevés bancaires, avis d’imposition, crédits en cours, etc.), obtenir une offre de prêt et souscrire une assurance emprunteur. Il est conseillé de comparer les offres et d’éventuellement faire appel à un courtier pour obtenir les meilleures conditions.

Pour être éligible aux aides, et notamment PTZ, PAS ou prêt conventionné, il faut vérifier les plafonds de ressources et les conditions liées à la localisation et à la composition du foyer. Le PTZ peut financer jusqu’à 50% du bien en VEFA pour les primo-accédants, depuis avril 2025 sans restriction géographique, sous conditions de ressources. Le PAS et le prêt à taux conventionné offrent, eux aussi, des conditions particulières et des plafonds variés.

Les différents types de prêts pour une VEFA

PTZ (Prêt à Taux Zéro) : Prime de financement sans intérêts, plafonné et soumis à ressources; peut financer jusqu’à 50% du bien en VEFA selon les conditions.

PAS (Prêt d’Accession Sociale) : Prêt aidé sous conditions de ressources, peut financer jusqu’à 100% du projet et offre des frais réduits.

Lire aussi: Guide Crowdfunding SAS

Prêt à taux conventionné (PTC ou prêt conventionné) : Crédit accordé sans conditions de ressources et avec un taux plafonné, pour financer jusqu’à 100% du prêt sous certaines conditions.

Autres solutions: prêt relais (si vous devez vendre un autre bien), apport personnel (2% à 5% minimum, parfois jusqu’à 10%), et regroupement via courtier pour obtenir les meilleures conditions.

Déblocage des fonds et calendrier de paiement

Dans le cadre d’une VEFA, l’établissement de crédit débloque la somme empruntée progressivement selon l’avancement des travaux. Les seuils légaux typiques sont :

35 % à l’achèvement des fondations
70 % à la mise hors d’eau
95 % à l’achèvement
5 % à la livraison

Exemple pratique: 35 %, 70 %, 95 % et 100 % selon l’étape de construction. Le premier versement peut être effectué lors de la signature de l’acte de vente, et les fonds sont consignés chez le notaire et débloqués au fur et à mesure de l’avancement. Le délai maximum pour le déblocage d’un prêt VEFA est en général de 2 ans après le premier paiement, mais le détail figure dans le contrat.

Les quatre possibilités de remboursement d’un prêt VEFA :

Paiement immédiat du capital et des intérêts dès la signature du contrat de vente.
Différer le remboursement du capital après la remise des clés, avec paiement des intérêts intercalaires pendant la construction.
Paiement des intérêts intercalaires et du capital après livraison, selon les conditions du contrat.
Différer le remboursement des intérêts intercalaires, du capital et des frais jusqu’à la remise des clés, selon l’accord bancaire.

Processus et étapes à suivre

Étapes clés pour financer une VEFA :

Signer le contrat de réservation du bien à acheter.
Préparer et déposer le dossier de demande de financement auprès de la banque, joindre les justificatifs.
Obtenir l’offre de prêt et souscrire une assurance emprunteur.
Signer l’acte de vente définitif et démarrer le déblocage des fonds selon l’avancement des travaux.
Surveiller les états d’avancement fournis par le promoteur/Constructeur et les attestions de travaux pour chaque déblocage.

Astuce pratique: un courtier peut faciliter l’obtention des meilleures conditions et vous aider à coordonner les éléments pour le financement VEFA.

Calcul de budget et planification

Pour définir votre budget VEFA, calculez votre capacité d’emprunt et tenez compte des aides potentielles. Préparez un dossier solide (revenus, charges, apport, stabilité professionnelle) et anticipez les flux de trésorerie pour éviter les lobes entre loyers et mensualités.

Tout savoir sur la VEFA : Les particularités de l’achat sur plan

FAQ rapide

Quel apport personnel pour un achat en VEFA ?-En général 2% à 5% du coût total, moins élevé que pour l’ancien.
Comment financer un logement neuf en VEFA ?-Évaluez votre capacité d’emprunt, comparez les offres et envisagez un courtier; utilisez les aides si éligible.
Quel salaire pour un prêt VEFA de 150 000 € ?-Cela dépend de la durée et du taux; avec 20 ans et taux autour de 3,5%, un salaire mensuel de 2 600 € peut suffire selon le reste à vivre.
Qu’est-ce que les frais intercalaires ?-Des intérêts dus à la banque lors des appels de fonds échelonnés; impossibles à éviter mais reportables selon les conditions du contrat.

Bonnes pratiques et conseils

- Comparez systématiquement les offres et simulez les coûts totaux (frais, intérêts, assurance emprunteur). Veillez à bien comprendre les conditions du calendrier de déblocage et les garanties fournies par le promoteur.

Tableau récapitulatif des étapes et des pourcentages de déblocage

Étape	Pourcentage débloqué	Éléments à fournir
Notaire/signature acte authentique	5 %	Acte authentique, dépôt de garantie
Fondations achevées	35 %	Attestation travaux
Mise hors d’eau	70 %	Attestation travaux
Achèvement	95 %	Attestation travaux
Livraison et remise des clés	100 %	Attestation travaux + remise des clés

Le financement VEFA est échelonné et nécessite une coordination précise entre l’acheteur, la banque et le promoteur. La bonne gestion des appels de fonds et la transparence des attestations de travaux permettent de sécuriser le financement et d’éviter les pénalités liées aux retards ou retours.

balises: #Financ