Financement de SCI : Comment Réussir Votre Projet Immobilier

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique prisée pour la gestion et la transmission de biens immobiliers. Elle offre de nombreux avantages, tant sur le plan patrimonial que fiscal. Lorsque vous souhaitez réaliser un achat immobilier à plusieurs, vous avez le choix entre l’indivision et la création d’une société.

Dans la majorité des cas, il sera préférable de constituer une société. À ces fins, la SCI (société civile immobilière) est la société idéale. Son succès s'explique par les multiples avantages qu'elle offre à ses associés et à la souplesse de gestion qu'elle permet.

Mais, comment financer une SCI ? Deux possibilités s’offrent alors aux associés : emprunter chacun en nom propre ou souscrire le prêt immobilier au nom de la SCI. Examinons les différentes options et les meilleures pratiques pour financer votre SCI.

Comment fonctionne une SCI ? (Guide Complet)

Les Différentes Sources de Financement d'une SCI

Le financement d'une SCI peut provenir de diverses sources, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients.

1. L'Apport en Capital Social

En effet, une SCI est constituée au moyen d’un capital social divisé en parts sociales. Le capital social de la SCI va servir d’apport pour acheter le bien immobilier. Plus un associé détient de parts sociales, plus il aura de capital et donc recevra une partie plus importante des bénéfices réalisés par la SCI. Le capital social de la SCI sera réparti en fonction de l’apport de chacun, prêt compris.

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Les associés constituent la SCI en apportant personnellement des fonds au capital. Ils reçoivent des parts à proportion de leurs apports. Donc si chacun apporte la même chose, le capital sera réparti à parts égales.

2. L'Apport en Nature

L'apport en nature correspond à un ou plusieurs biens immobiliers. En contrepartie, la SCI attribue des parts sociales à l’associé, proportionnellement à la valeur de l'appartement ou de l'immeuble. Si le bien immobilier en question a été financé par un prêt bancaire et que celui-ci n'est pas totalement remboursé, la charge de l'emprunt sera alors transférée à la SCI. Cela ne peut cependant se faire qu’avec l’accord de la banque.

3. L'Emprunt Immobilier

Lorsque les apports ne sont pas suffisants pour permettre d'acheter le bien immobilier visé, l'acquisition peut être financée par un emprunt immobilier. La solution la plus courante reste l'achat du bien par endettement de la SCI.

En tant que personne morale ayant une existence indépendante des associés qui la compose, la SCI peut très bien souscrire un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. La demande de prêt est effectuée directement au nom de la SCI, qui est considérée comme une entité juridique indépendante.

Dans le second cas, ce sont les associés qui effectuent un prêt immobilier à titre personnel auprès d'un établissement bancaire.

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Il est important de noter que les banques ne proposent pas de crédits spécialement dédiés aux SCI. De ce fait, quelle que soit la banque à laquelle vous vous adressez, elle vous considérera comme tous les emprunteurs souhaitant réaliser un investissement locatif.

4. Apports en Compte Courant d'Associé

Les associés peuvent faire un apport pour financer la SCI. Faire des apports en compte courant d'associé, ce qui revient à prêter un capital à la SCI afin qu'elle achète un bien. L'associé qui consent le prêt à la SCI peut percevoir des intérêts.

Emprunter Via la SCI ou Individuellement : Avantages et Précautions

L’emprunt personnel ou via la SCI est une question centrale pour financer l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. Faut-il emprunter via la SCI ou individuellement ? Quels sont les avantages et les précautions à prendre ?

Emprunter Via la SCI

La SCI va directement emprunter auprès des banques afin de compléter l’apport des associés pour acheter un bien immobilier. Faire emprunter une SCI n’est pas anodin puisque cela se traduit par un endettement de la société.

Au-delà de la solidarité qui peut être source de problème, le prêt en SCI peut présenter des avantages notables pour viabiliser votre investissement locatif. En effet, en disposant d’un recours contre chaque associé, elle dispose d’autant de garanties qu’il y a d’associés dans la SCl. Ainsi, la capacité d’emprunt respective de chaque associé est primordiale. En bref, faire emprunter la SCI c’est faire bénéficier à cette dernière des capacités d’emprunt respectives des associés.

Bien que le gérant doit prendre l’initiative, faire un prêt avec une SCI nécessite un accord à l’unanimité des associés. Si un associé refuse, la SCI ne pourra pas emprunter.

L’autre possibilité est d’effectuer un prêt avec la SCI. Si la SCI ne parvient pas à honorer ses mensualités et accumule une dette de 200 000 €, la banque peut exiger le remboursement directement auprès des associés.

La personnalité morale de la SCI lui permet d’emprunter directement contrairement à un achat en indivision où chaque indivisaire devra emprunter séparément ou être co-emprunteur.

Comme nous l’avons vu, les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes. Ils peuvent donc être actionnés personnellement au-delà de leurs apports respectifs. La banque décide de vous poursuivre personnellement au comblement du passif de la société.

Emprunter Individuellement

Dans le second cas, ce sont les associés qui effectuent un prêt immobilier à titre personnel auprès d'un établissement bancaire. Il apparaît normal que ceux ayant plus contribué au financement de la SCI puissent toucher une plus grande partie des bénéfices. Chaque associé devra rembourser personnellement le prêt immobilier contracté sans pouvoir faire appel à la solidarité des autres associés en cas de difficultés.

L’avantage d’emprunter chacun de son côté réside précisément dans cette absence de solidarité : chaque associé dispose d’une capacité d’emprunt qui lui est propre de sorte que certains pourront emprunter plus que d’autres et donc auront un droit sur les bénéfices plus importants.

Donc si un associé emprunte plus qu’un autre, il aura une part plus importante (et donc un droit sur les bénéfices supérieurs).

Les Garanties et Assurances pour un Prêt SCI

Comme pour un prêt accordé à un particulier, l’emprunt en SCI devra être garanti par une assurance emprunteur. Au minimum, il faut être assuré contre le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA).

Deux options sont alors possibles :

Chaque associé s’assure individuellement : cette solution sera plus coûteuse pour un associé âgé, mais de cette manière, vous pouvez vous composer une protection sur mesure ;
Vous souscrivez une assurance au niveau de la société et vous répartissez le montant de la prime entre les associés.

En principe, l’assurance de prêt immobilier est un prérequis pour les particuliers souscrivant un prêt immobilier. Il s’agit de la fameuse assurance PTIA couvrant à minima le décès et la perte totale d’autonomie. Dans la pratique, la banque va demander la souscription d’une assurance PTIA bien que vous empruntiez via la SCI (peut-être parce qu’elle en est la pourvoyeuse…).

Il existe plusieurs critères pour qu'une banque accorde un crédit immobilier à une SCI ou l'un de ses associés :

Une garantie hypothécaire sur un ou plusieurs biens immobiliers de la SCI.
SCI de jouissance à temps partagé, quand des associés se partagent l'usage d'un bien immobilier.

Capacité d’Emprunt d’une SCI

Tout va dépendre de la capacité d’emprunt des associés. Pour déterminer combien la SCI peut emprunter, il convient de s’attacher à la capacité d’emprunt de chacun des associés. Désignant le montant maximum que la banque acceptera de prêter, elle est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges.

Bien entendu, et comme pour n’importe quel emprunt, la banque vérifiera que votre taux d’endettement n’excède pas 35 %. Au titre des revenus, la banque prend en compte les salaires et traitements, mais également 70 % de la quote-part des recettes locatives auxquelles vous pourrez prétendre au titre de la location du patrimoine de la SCI.

Le cumul des capacités d’emprunt des différents associés permet de bénéficier d’un effet de levier maximal. Grâce aux différents prêts qui constitueront des apports, la SCI pourra envisager de réaliser des projets immobiliers de plus grande envergure, comme l’achat d’un immeuble de rapport ou un investissement en coliving.

Autre critère retenu pour le calcul de la capacité d’emprunt des associés en SCI : le montant de l’apport personnel.

Emprunter en SCI peut ainsi s’avérer plus facile du fait de la mise en commun des capacités d’emprunt de chaque associé. Si l’un d’eux se voit refuser sa demande du fait de revenus insuffisants, cela ne signe pas l’arrêt du projet : il reste encore des associés pour constituer un apport suffisant et ainsi concrétiser ce projet.

En effet, la capacité d’emprunt de tous les associés se cumule. Plus il y a d’associés, plus la capacité d’emprunt est élevée, plus la banque est favorable à vous octroyer un prêt.

En plus de la capacité d’emprunt des associés, la banque prend également en compte la capacité d’endettement de la société elle-même.

Emprunter Sans Apport Personnel en SCI

Vous aimeriez acheter un bien immobilier mais ne disposez pas d’un apport personnel suffisant. Est-ce seulement possible ? La solution pourrait venir de la création d’une SCI, ou Société Civile Immobilière. Elle vous laisse également la possibilité d’emprunter à plusieurs.

Certains profils d’emprunteurs parviennent cependant à souscrire un crédit immobilier sans apport, également appelé prêt immobilier à 110 %. Le cas le plus courant concerne l’investissement locatif : plusieurs associés achètent un bien immobilier dans le but de percevoir des loyers et d’en retirer un revenu foncier.

Les statuts de la SCI doivent prévoir la possibilité d’emprunter et autoriser le gérant de l’entreprise à solliciter un prêt immobilier sans apport. Ensuite, les démarches sont sensiblement les mêmes que dans le cadre d’un emprunt immobilier traditionnel.

Avec une SCI, il est possible d'emprunter sans apport si les ressources des associés et/ou les loyers déjà générés par la société sont suffisants.

Profils à hauts revenus : Les banques acceptent parfois de financer 100 % du projet si les associés disposent d’une situation financière solide.

Projet immobilier rentable : Un bien à forte rentabilité locative et en zone tendue a plus de chances d’être financé sans apport.

Garantie solide : Hypothèque, caution bancaire ou nantissement de parts sociales peuvent être exigés pour sécuriser le prêt.

Si a priori, il est possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif, il faut savoir que :

Les banques se montrent de plus en plus réticentes vis-à-vis de ce type de financement, eu égard aux recommandations du HCSF, qui préconisent de réduire considérablement le prêt sans apport, aux particuliers comme aux SCI ;
Il est difficile de réaliser un investissement autofinancé sans consentir un apport. L’optimisation du cashflow nécessite ainsi d’injecter un minimum d’épargne dans l’opération.

Les Types de SCI et Leur Impact sur le Financement

Il existe plusieurs types de SCI, chacune ayant des caractéristiques spécifiques qui peuvent influencer les options de financement disponibles.

SCI familiale
SCI professionnelle
SCCV (société civile immobilière de construction vente)
SCI d’attribution
SCI de jouissance à temps partagé

La SCI familiale est gérée par les membres d’une même famille (avec un lien de parenté pouvant aller jusqu’au 4e degré).

Considérations Fiscales

Concernant la fiscalité, il existe des SCI transparentes. La société n’a pas d’existence fiscale. Ce n’est pas elle, mais les associés qui sont propriétaires du bien immobilier au prorata de leur nombre de parts. Elle n’est donc pas assujettie à l’impôt sur les sociétés. Ses ressources sont partagées entre les associés qui les font figurer dans leur déclaration d’impôt.

Les SCI translucides ont une existence fiscale. La SCI opère le calcul du résultat annuel, mais ce sont les associés qui sont imposés. Ce type de SCI peut prendre des participations dans des titres financiers, une entreprise ou construire et louer des locaux destinés à une activité professionnelle.

Les SCI non-transparentes (ou opaques) sont des SCI qui ont leur propre existence fiscale. Elles sont assujetties à l’impôt sur les sociétés.

L'associé qui consent le prêt à la SCI peut percevoir des intérêts. Les intérêts d'emprunt du prêt immobilier peuvent être déduits sous certaines conditions.

Conseils Pratiques pour Obtenir un Financement Avantageux

Voici quelques conseils pour optimiser vos chances d'obtenir un financement avantageux pour votre SCI :

Faire appel à un courtier immobilier : Un courtier peut vous aider à trouver les meilleures offres de prêt et à optimiser vos chances d'obtenir un financement sans apport.
Préparer un business plan solide : Pour une SCI nouvellement constituée, il est conseillé de réaliser un business plan à la banque pour présenter le projet et soutenir sa faisabilité ainsi que sa rentabilité.
Soigner le profil de chaque associé : La banque vérifiera le profil de chaque associé pour s'assurer de leur capacité à rembourser leur part du prêt.
Comparer les offres : Une différence de 0,1 point semble dérisoire, mais emprunter 200 000 euros à 4% sur 20 ans coûtera à la SCI 2 523 euros de plus qu’à 3,9%.
Négocier les conditions du prêt : Pensez à trouver le bon compromis entre montant de la mensualité et durée du prêt. Certaines clauses permettent le remboursement anticipé total ou partiel sans frais, d’autres facilitent la modulation du montant des mensualités.

En suivant ces conseils et en comprenant les différentes options de financement disponibles, vous serez mieux préparé pour financer votre SCI et réaliser vos projets immobiliers.

La création d’une Société Civile Immobilière est une option intéressante pour emprunter sans apport et se lancer, par exemple, dans la location de biens immobiliers. Elle offre de nombreux avantages, tant sur le plan patrimonial que fiscal. Pour réussir votre achat ou votre investissement locatif, faites appel à la Centrale de Financement.

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