Quel budget pour construire une maison individuelle en France ? Guide complet
Vous avez les plans de votre maison et avez jeté votre dévolu sur un terrain ? Maintenant, il vous faut passer à l'étape financement du projet, car la construction d'une maison n'est évidemment pas gratuite. L'un de vos premiers objectifs est donc d'obtenir un prêt immobilier, et de convaincre votre banque, ou un autre établissement, de la fiabilité de vos revenus. Voici un guide complet pour vous aider à y voir plus clair.
🟢 Financement d’une construction de maison, comment ça marche ?
Les éléments à prendre en compte dans le budget de construction
Plusieurs facteurs peuvent faire varier le budget global nécessaire à la construction d’une maison neuve :
- L'achat du terrain
- Le choix du constructeur
- Le type de matériaux utilisé
L'achat du terrain
Le prix moyen du m² de terrain constructible est de 92 € en France. Ceci étant dit, ce prix peut énormément varier en fonction de la commune, de la taille du terrain et de son état avant de la faire construire.
Selon la configuration du terrain, il faut également tenir compte du coût de sa viabilisation (c’est-à-dire son raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, etc.), qui peut être compris entre 5 000 € et 15 000 € si vous voulez créer votre propre maison.
Terrain constructible : un élément clé du budget global.
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Le choix du constructeur
Le budget ne sera pas le même si vous faites appel à un architecte, un constructeur de maison individuelles, un entrepreneur, un artisan ou que vous construisez votre maison vous-même. Le plus économique reste bien sûr de construire soi-même sa maison (en moyenne 202 400 € pour une maison de 129 m²).
Pour les autres options, le ministère de l’Ecologie a établi qu’à surface égale, le plus économique est de faire appel à un constructeur ou à un entrepreneur (en moyenne 210 000 € pour une maison de 120 m²). Le plus coûteux reste de passer par un architecte : prévoir un budget global moyen de 320 300 € pour une maison de 147 m².
Le type de matériaux utilisé
Les classiques briques et parpaings coûteront plus chers que des structures préconstruites ou des matériaux prêts à poser. Prévoyez au moins 1 500 € au m² pour les parpaings ou les briques.
Les prêts aidés pour la construction
Plusieurs prêts aidés existent pour concrétiser la construction de votre maison :
- Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)
- Le PAS (Prêt d’Accession Sociale)
- Le prêt Action Logement
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Il peut vous permettre d’emprunter jusqu'à 40 % du coût total de la construction de votre maison, à taux zéro, et sans frais de dossier. Il est attribuable sous condition de ressources, et son montant dépend à la fois de la composition de votre foyer et de l’emplacement géographique de votre future maison. En 2024, le PTZ évolue pour permettre aux foyers modestes de bénéficier de 50 % du montant du bien. Le gouvernement assouplit les conditions d'accès au PTZ, touchant 6 millions de foyers supplémentaires. La loi de finances pour 2024 ajuste les critères d'obtention du PTZ, augmentant les plafonds de ressources et de financement, tout en durcissant les critères de performance énergétique pour les logements anciens.
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Après avoir disparu en 2024 puisque seuls les logements neufs en habitat collectif pouvaient y accéder si et seulement si la construction se trouvait dans une zone classée dite zone tendue, depuis avril 2025, le Prêt à Taux Zéro fait son grand retour et donne beaucoup plus de largesse et de possibilités pour accéder à la propriété par le biais de la maison neuve.
Le PAS (Prêt d’Accession Sociale)
Ce prêt à taux d’intérêt limité est réservé aux personnes ayant des revenus modestes et peut financer l’ensemble de l’opération (achat du terrain + construction de la maison). En revanche, il ne peut pas être utilisé pour régler les frais de notaire et les éventuels frais d’hypothèque. Pour bénéficier du PAS, vous devrez habiter la maison au plus tard 1 an après la fin de sa construction.
Le prêt Action Logement
Le prêt patronal d’Action Logement permet quant à lui de financer jusqu’à 30 000 € de la construction de votre maison, à un taux réduit. Il est accessible, sous conditions de ressources, à tous les salariés d’entreprises privées comptant au moins 10 salariés.
L'apport personnel : un atout majeur
L’apport personnel n’est pas une obligation en soi, mais est un atout de poids dans votre dossier de demande de prêt. Avoir un apport d’environ 10 % du montant estimé de votre maison vous permet notamment de régler les frais annexes incontournables à ce type de projet.
Les aides régionales et départementales
Les conseils régionaux et départementaux, ainsi que certaines communautés de communes proposent elles aussi des aides pour favoriser les constructions neuves. Par ailleurs, les maisons neuves sont exonérées de taxe foncière pendant les 2 ans suivant l’achèvement de leur construction.
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Les professionnels de la construction
Vous ne souhaitez pas construire votre maison seul ? Vous pouvez vous tourner vers différents types de professionnels pour la construction de votre maison :
- Un constructeur de maison individuelle
- Un maître d’œuvre
- Un architecte
Un constructeur de maison individuelle
Il s’occupera de tout, des tâches administratives jusqu’à la coordination des équipes sur le chantier. Vous serez protégé par la signature d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Un maître d’œuvre
Il a pour mission de superviser le travail des différents entrepreneurs et artisans qui interviendront sur le chantier. Pour diminuer le coût de votre projet, vous avez aussi la possibilité d’assurer vous-même ce rôle, mais c’est plus risqué dans la mesure où c’est vous qui porterez la responsabilité de l’avancement des travaux.
Un architecte
C’est la solution à privilégier si vous souhaitez un résultat sur-mesure.
Conseils pour bien préparer son projet de construction
Avant de se lancer dans un projet de construction de maison, il est nécessaire d'être sûr que nos ressources permettront de faire face aux dépenses qui se présenteront. Pour ce faire, et également pour présenter un dossier des plus sérieux aux organismes bancaires, bâtir un plan de financement vous sera d'une grande aide.
Définir ses besoins et son budget
Avant de se lancer dans un projet de construction de maison individuelle, il est important de bien définir celui-ci. Pour cela, plusieurs points doivent être abordés en amont, avant même de faire appel à un constructeur de maison individuelle.
- La définition des besoins
- La définition du budget
La définition des besoins
Maison moderne, contemporaine, traditionnelle, à étage ou de plain-pied, nombre de pièces, surface, jardin… Les contours de votre future vie doivent être nets pour que la maison soit parfaitement adaptée à votre mode de vie, la composition actuelle ou future de votre foyer et vos attentes. Classez ces besoins par ordre de priorité, en gardant à l’esprit qu’il faudra peut-être concéder sur certains.
La définition du budget
Le financement d’un projet de construction de maison individuelle passe par la définition d’un budget. Dans cette enveloppe, il faudra tenir compte du prix d’acquisition du terrain, celui de la construction en elle-même, mais également des différents frais et charges qui vont accompagner la construction d’une maison (frais de notaire, taxes, assurances, crédit…). Le calcul de sa capacité d’emprunt n’est pas évident.
Le plan de financement
Le terme « plan de financement » peut sembler effrayant et compliqué. Mais, il s'agit en réalité de faire la balance entre vos ressources disponibles et la liste des dépenses auxquelles vous devrez faire face pour l'achat d'une maison (coût total de votre projet). Il vous permettra de déterminer en détail le budget dont vous disposez, vos capacités de remboursement et d'en déduire si votre projet est réalisable.
Un plan de financement est indispensable pour vous canaliser dans vos choix dès le début de la conception et pour visualiser dans quelles proportions votre budget peut être partagé (terrain, maison, décoration, frais annexes). Ce cadre vous permettra d'être plus serein lors du chiffrage de votre projet et de présenter un dossier sérieux aux établissement bancaires au moment de votre demande de financement. Il est conseillé de réaliser votre plan de financement dans un tableau que vous remplirez au fur et à mesure de votre avancée dans votre réflexion.
Exemple de plan de financement pour la construction d'une maison.
L'apport personnel
Réglementairement, il n'y a aucun apport minimal à présenter à une banque pour obtenir un crédit immobilier. Certains établissement proposent de financer entièrement votre construction, sans aucun apport. Il faut en revanche être en capacité de fournir d'autres types de garanties comme une bonne stabilité professionnelle, une capacité d'épargne régulière ou une absence de découverts bancaires. Concrètement, vous devrez témoigner d'une bonne gestion de vos finances sur une durée significative pour éviter tout risque d'incident de paiement.
Dans la réalité des faits, la construction d'une maison neuve est faite de nombreux imprévus et donc, de dépenses. Il est alors vivement conseillé de prévoir un apport minimal, ou une épargne de précaution pour pouvoir réagir sereinement en cas de frais oublié(s). Les taux d'intérêt de crédit immobiliers étant plutôt bas, il est parfois conseillé de ne pas utiliser la totalité de son épargne personnelle en tant qu'apport. Une maison neuve demande parfois des dépenses ultérieures pour compléter votre aménagement. Conserver une épargne de sécurité pourrait alors s'avérer utile.
Les mensualités
Avant d'effectuer une demande de financement auprès d'une banque, vous devrez déterminer le montant maximal des mensualités qu'il vous sera possible d'assumer. Les établissement bancaires estiment une capacité de remboursement forfaitaire en fonction de vos ressources, de votre avis d'imposition et de la composition de votre famille. Votre restant à vivre (montant restant après le paiement des mensualités) doit être suffisant pour subvenir aux besoins quotidiens de votre famille. Il est estimé forfaitairement en fonction du nombre d'adultes et d'enfants vivant dans votre foyer. Il est donc possible qu'un endettement bien inférieur à 33% vous soit refusé car ce restant à vivre est jugé trop faible.
Les calculs forfaitaires des banques peuvent ne pas refléter la situation réelle de votre foyer. Il est possible que vos dépenses mensuelles réelles soient plus importantes (frais de garde, abonnements divers, remboursement de crédits à la consommation...). Pour vous assurer de vos capacités financières, réalisez un bilan rapide sous forme de tableau récapitulant vos revenus mensuels et vos dépenses réelles. Vous obtiendrez ainsi un montant maximal de mensualité à ne pas dépasser, même si la banque vous autorise un plafond plus élevé.
La capacité d'emprunt
Une fois votre capacité de remboursement connue, vous pourrez déterminer votre capacité d'emprunt lors d'un premier rendez-vous avec votre banque. Il s'agit de la somme maximale que vous pourrez emprunter. À cette étape de votre projet, vous n'avez pas besoin d'être précis sur la somme à emprunter, ni de rencontrer plusieurs banques pour négocier un taux avantageux. L'idée est ici de vous faire une idée sur le montant maximal que vous pouvez demander sous la forme d'un crédit immobilier. N'hésitez donc pas à demander plusieurs simulations différentes en modulant les paramètres cités plus haut (mensualités et durée). Vous pourrez ensuite faire figurer ces informations dans votre plan de financement et y réfléchir à tête reposée.
Les frais annexes à ne pas négliger
Un chantier de construction n'est jamais anodin et nécessite des études diverses : étude thermique, étude de sol, étude structurelle éventuelle... Plusieurs intervenants externes sont parfois indispensables. En règle générale, toutes les études indispensables à la conception sont déjà prévues et incluses dans votre contrat de construction. Demandez tout de même confirmation à votre constructeur pour vous en assurer.
Des frais administratifs auxquels on ne pense pas nécessairement lors du financement d'une construction peuvent venir s'ajouter au coût total de votre maison.
- Des frais de constat d'huissier
- L'assurance dommages-ouvrage
- La taxe d'aménagement
Des frais de constat d'huissier
Ils peuvent être nécessaires pour attester de l'affichage de votre permis de construire dans les conditions exigées par la mairie ou bien pour examiner l'état des ouvrages mitoyens à votre terrain avant vos travaux.
L'assurance dommages-ouvrage
C’est une assurance obligatoire à souscrire avant le début des travaux. Elle vous permet de financer sans délai des interventions liés à des dommages couverts par la garantie décennale.
La taxe d'aménagement
Elle est appliquée sur tous les projets de construction ou d'agrandissement soumis à une autorisation d'urbanisme. Son montant dépend de votre surface taxable construite et de la localisation géographique de votre terrain. Pour éviter toute mauvaise surprise, n'hésitez pas à interroger votre mairie sur les différentes taxes locales applicables sur votre terrain. Profitez-en également pour vous renseigner sur les éventuelles conditions d'exonération de taxes (première(s) année(s) d'emménagement, conditions de ressources, bénéficiaire d'un PTZ...).
Comment réduire les coûts de construction ?
Il est possible qu'en établissant votre plan de financement, vous vous aperceviez que le coût global de votre projet tel qu'il a été conçu est plus important que votre budget. En cas de dépassement de budget, la solution la plus simple consiste dans un premier temps à réduire le niveau de certaines prestations. N'ayant pas le détail du coût de chaque poste, n'hésitez pas à demander conseil à votre constructeur sur les éléments les plus onéreux de votre projet.
- Choisir une gamme de matériaux inférieure
- Reporter certains travaux
- Revoir la conception de la maison
Choisir une gamme de matériaux inférieure
Vous pouvez par exemple choisir une gamme de matériau inférieure en ce qui concerne les revêtements de sol ou les appareils sanitaires. Pensez aussi à vos menuiseries extérieures : les grandes baies vitrées peuvent rapidement être coûteuses. Si votre maison en compte beaucoup, réduire leur nombre ou leurs dimensions pourrait vous faire gagner quelques euros.
Reporter certains travaux
La seconde solution consiste à reporter certains travaux. Par exemple, la construction d'une piscine, l'aménagement d'une cuisine extérieure ou la réalisation d'une grande terrasse sont des postes qui pourraient éventuellement être étalés dans le temps. Il est aussi possible d'exclure certains travaux de votre contrat de construction afin de les réaliser vous-même après la réception.
Revoir la conception de la maison
Si les solutions précédentes ne vous permettent pas de concrétiser votre projet, la dernière possibilité consiste à revoir entièrement la conception de votre maison. Il est possible que réduire votre surface totale de quelques mètres carrés soit suffisant pour que votre budget soit cohérent. Mais il se peut également qu'il soit nécessaire de simplifier la forme de votre habitation ou de choisir un mode constructif moins cher.
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