Financement Marchand de Biens Immobiliers : Guide Complet

Un marchand de biens est un professionnel spécialisé dans l’achat et la revente de biens immobiliers. Contrairement à un simple investisseur, le marchand de biens ne se contente pas d’acheter pour louer, il achète des propriétés, souvent à rénover, pour les revendre rapidement avec une plus-value.

Vous rêvez de devenir marchand de biens mais vous ne savez pas comment financer votre première opération ? De nombreux débutants se posent la question du financement de leur première opération de marchand de biens. Emprunter en tant que marchand de biens peut s’avérer complexe, mais avec les bonnes stratégies et les solutions de financement adaptées, vous pouvez réussir vos investissements immobiliers.

Les marchands de biens ont des besoins de financement spécifiques en raison de la nature de leurs opérations. Ils doivent souvent disposer de liquidités importantes pour acheter des biens rapidement et couvrir les coûts de rénovation avant de pouvoir revendre les propriétés.

Options de Financement pour les Marchands de Biens

Pour financer votre première opération, plusieurs options s’offrent à vous :

1. Financement Bancaire

Le financement bancaire est souvent la première option envisagée par les nouveaux marchands de biens. Ces derniers ont souvent tendance à vouloir trouver « la banque qui accepte de financer » les néo-marchands. Certaines banques peuvent avoir des politiques plus favorables aux marchands de biens en début de carrière, mais nombreuses sont celles qui préfèrent les profils plus expérimentés.

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En 2023, les banques ont durci leurs critères en réponse à un marché immobilier incertain, mais cela ne signifie pas que le financement est impossible. En 2024, les conditions commencent à s’assouplir, rendant le crédit plus accessible. Les prêts bancaires classiques restent une option courante pour les marchands de biens. Ces prêts sont généralement assortis de taux d’intérêt compétitifs et de conditions de remboursement fixes. Le prêt in fine est particulièrement adapté aux marchands de biens.

Dans tous les cas, si vous débutez, il vous faudra prouver à votre interlocuteur que vous savez ce que vous faites et que vous n’allez pas lui faire perdre son temps.

Financement bancaire pour marchands de biens

2. Crowdfunding ou Financement Participatif

Le crowdfunding ou financement participatif est une alternative intéressante et de plus en plus populaire. Des plateformes comme La Première Brique permettent de lever des fonds auprès d’investisseurs privés pour financer tout ou partie de son opération.

Le financement participatif présente l’avantage de la rapidité et de la réactivité. Contrairement aux banques, qui peuvent prendre des semaines voire des mois pour étudier votre dossier, certaines plateformes de crowdfunding peuvent vous donner une réponse en quelques jours. De plus, elles ont souvent une approche plus souple et sont prêtes à prendre des risques que les banques n’accepteraient pas.

Cependant, le coût du financement participatif peut être (très) élevé. Les plateformes prélèvent généralement une commission sur les fonds levés (frais de dossier), et les taux d’intérêt sont supérieurs à ceux des prêts bancaires. Il est donc important de bien calculer la rentabilité de votre projet pour s’assurer que le coût du financement participatif est soutenable.

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3. Portage Immobilier

Le portage immobilier est une solution où une entreprise achète le foncier pour vous et vous revend le bien après travaux (schématiquement). Le portage immobilier peut être particulièrement utile si vous avez trouvé une bonne opportunité mais que vous manquez des fonds nécessaires pour l’acheter immédiatement.

4. Investisseurs Privés

Solliciter des investisseurs privés, qu’il s’agisse de membres de la famille ou d’investisseurs professionnels, peut être une excellente solution. Les investisseurs privés peuvent être des amis, des membres de la famille, des anciens collègues ou des investisseurs professionnels à la recherche d’opportunités rentables.

Lors de la sollicitation d’investisseurs privés, il est essentiel de préparer un dossier de financement détaillé et professionnel. Ce dossier doit inclure une présentation claire du projet, des prévisions financières d’entrée et de sortie, ainsi qu’une analyse des risques et des retours sur investissement attendus.

Conseils pour Obtenir un Financement

De manière générale, rappelez-vous qu’il y a toujours plus d’argent disponible qu’il n’y a de bonnes affaires immobilières. Par conséquent, votre job est avant tout de faire en sorte de trouver une opération rentable.

Rentabilité du Projet

La rentabilité de votre projet est un critère crucial pour les banques et les investisseurs. Elle doit être suffisamment élevée pour compenser les risques et les coûts du financement. Par exemple, une opération avec une rentabilité de 20% peut sembler très attractive, mais si le montant total de l’opération est faible, la marge absolue peut ne pas être suffisante pour attirer des investisseurs.

Pour maximiser la rentabilité, il est essentiel de bien connaître votre marché et de réaliser des études de marché approfondies. Cela inclut l’analyse des prix de vente, des coûts de rénovation, des tendances du marché et des perspectives économiques locales. Pour y parvenir, rien ne peut se substituer à votre expérience de terrain. Il faut multiplier les visites, les points de contact avec des agents immobiliers de votre secteur et faire de nombreux calculs de rentabilité.

Préparation du Dossier de Financement

Votre dossier de financement doit être soigné tant sur le fond que sur la forme. Il doit contenir toutes les informations nécessaires à une prise de décision, de manière synthétique et claire. Gardez en tête le fait que votre interlocuteur a peu de temps à consacrer à la lecture et à l’analyse de votre dossier. Ainsi, plus vous lui faciliterez le travail et plus vous aurez de chances d’obtenir un accord. La présentation de votre dossier est tout aussi importante que son contenu, et faire une « bonne première impression » est capital. N’oubliez pas que votre dossier est souvent le premier point de contact entre vous et un potentiel financeur. Un dossier bien présenté montre que vous prenez votre projet au sérieux et que vous êtes prêt à faire des efforts pour le réussir.

Précommercialisation

La précommercialisation est une pratique courante dans le secteur de l’immobilier. Cela permet de sécuriser des ventes avant même d’avoir finalisé l’achat du bien, réduisant ainsi considérablement les risques pour les investisseurs car cela leur montre que votre projet est viable et que la rentabilité prévue est réaliste.

Avoir un Projet Concret

Ne cherchez pas à obtenir des fonds avant d’avoir un projet concret et bien avancé. Il est important de comprendre que les financeurs, qu’il s’agisse de banques ou d’investisseurs privés, veulent minimiser leurs risques. Pour cela, ils ont besoin de voir des preuves tangibles que votre projet est réaliste et bien planifié.

Cependant, nous constatons que les marchands de biens qui savent comment s’y prendre réussissent très souvent à lever un financement pour leur opération, même s’ils sont de parfaits débutants.

Si vous voulez sérieusement lancer une activité de marchand de biens, ne faites pas l’économie d’une formation efficace et structurée.

FINANCER DES OPERATIONS DE MARCHAND DE BIENS AVEC LE CROWDFUNDING !

Marchand de Biens : En Quoi Cela Consiste ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Pourquoi ne pas en faire votre métier ? Grâce à l’activité de marchand de biens immobiliers, vous pouvez générer des revenus en achetant et en revendant des biens immobiliers anciens à rénover.

L’activité de marchand de biens immobiliers consiste à acheter des biens anciens pour les rénover et les revendre à un prix plus élevé. Les biens à rénover étant généralement vendus en dessous du prix du marché, leur rénovation permet en effet de les revendre à un prix plus élevé !

Si cette profession n’est pas réglementée, elle impose d’être enregistré au registre des commerces et des sociétés, d’être assujetti à la TVA et de souscrire à différentes assurances professionnelles. L’activité de marchand de biens peut être exercée sous le régime de l’entreprise individuelle, de la SAS ou de la SARL. C’est une activité qui peut être très rémunératrice, qui permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, mais qui n’est pas sans risque financier. Il faut disposer de solides compétences en comptabilité et gestion ainsi que de bonnes connaissances du marché immobilier pour maîtriser ce risque. Pour réussir une première opération en tant que marchand de biens, il faut bien préparer son projet et s’entourer des bons partenaires pour ses travaux et démarches.

Au-delà de simples opérations d’achat-revente, les missions d’un marchand de biens sont nombreuses :

la recherche de biens immobiliers correspondant à ses objectifs ;
la négociation du prix de vente ;
l’estimation du coût des travaux ;
la recherche d’artisans partenaires ;
la recherche de financements ;
la réalisation et le suivi des travaux ;
la remise en vente du bien ;
la recherche d’un acquéreur…

Les biens qui peuvent être achetés et revendus par un marchand de biens immobiliers sont multiples :

appartements ;
immeubles ;
maisons individuelles ;
terrains à bâtir ;
fonds de commerce…

Il n’est pas rare de confondre les activités de marchand de biens et d’agent immobilier, alors que ce sont deux métiers bien différents ! L’agent immobilier joue un rôle d’intermédiaire entre un vendeur et un acquéreur, tandis que le marchand de biens, lui, est propriétaire du bien qu’il revend.

Obligations Légales et Fiscales

Si la profession de marchand de biens n’est pas réglementée, elle doit tout de même respecter certaines obligations légales. En tant que commerçant, un marchand de biens doit impérativement être immatriculé au registre des commerces et des sociétés (RCS). Son entreprise peut prendre différentes formes juridiques : une entreprise individuelle, une SAS ou une SARL. En tant que commerçant, un marchand de biens est assujetti à la TVA sur les ventes immobilières. Suivant le statut juridique pour lequel il aura opté, il devra également s’acquitter de l’impôt sur les sociétés ou de l'impôt sur le revenu. Dans tous les cas, il doit tenir une comptabilité et présenter des comptes annuels à l’administration fiscale.

Pour pouvoir exercer son activité de “rénovateur”, le marchand de bien doit souscrire à différentes assurances, telles que l’assurance “dommages-ouvrage”, la responsabilité décennale.

L’activité de marchand de biens peut être exercée sous différents statuts juridiques qui peuvent avoir chacun leurs atouts et leurs limites. Voici quelques informations pour vous orienter.

Marchand de biens en entreprise individuelle : Ce statut impose un plafond de 188 700 € de CA annuel et a pour inconvénient majeur de ne pas faire de distinction entre le patrimoine professionnel et personnel, qui peut alors être saisi en cas de faillite.
Marchand de biens en SAS ou SARL : La SAS permet de bénéficier du régime général de la Sécurité sociale (comme un salarié) tout en offrant une gestion plus souple. La SARL, elle, permet de bénéficier de la Sécurité sociale des Indépendants.

L’activité de marchand de biens attire de plus en plus d’investisseurs. Bien que attrayante, c’est une activité qui peut comporter des risques, qu’il convient alors de connaître.

Compétences et Connaissances Requises

En tant que profession non-réglementée, l’activité de marchand de biens ne nécessite pas de formation, de diplômes ou de certifications particulières. C’est pourtant une activité exigeante qui nécessite un certain nombre de compétences. Un marchand de biens immobiliers doit cumuler de nombreux savoirs et compétences afin d’accomplir ses différentes missions :

Une bonne connaissance du marché de l’immobilier : évolutions du marché, prix de l’immobilier, spécificités locales…
Une bonne connaissance du droit de l’immobilier : droit de la propriété, réglementation, permis de construire et autorisations, actes juridiques et notariés…
Une bonne connaissance du marché bancaire et des crédits immobiliers : taux, prêts aidés, conditions d’emprunt, réglementations…
De bonnes capacités de négociation : pour négocier avec les vendeurs et les banques.
Des compétences en comptabilité et en gestion.
Des compétences de maîtrise d’ouvrage : organisation et suivi des chantiers de rénovation.

Bien entendu, un marchand de biens doit avoir de bonnes capacités d’organisation pour pouvoir accomplir simultanément toutes ses missions, mais aussi faire face aux imprévus. Un bon sens de la communication est aussi essentiel pour pouvoir communiquer avec ses différents partenaires et interlocuteurs : agents immobiliers, artisans, vendeurs, acquéreurs, locataires…

S’il n’existe aucun diplôme ou formation obligatoire pour exercer l’activité de marchand de biens, certains parcours peuvent aider à acquérir les compétences nécessaires. En voici quelques-uns :

BTS Professions Immobilières (Bac + 2)
Licence professionnelle métiers de l'immobilier (Bac + 3)
Licence professionnelle activités juridiques spécialité métiers du droit de l'immobilier (Bac + 3)
Licence professionnelle en Gestion Immobilière Patrimoniale (Bac + 3)
Licence immobilier de l’Institut de la Construction et de l’Habitation (ICH) (Bac+3)
Bachelor d'école spécialisée (Efab, Espi, Imsi, Sup Tertiaire)...

Conseils pour Démarrer Votre Activité

Vous êtes prêts à vous lancer en tant que marchand de biens immobiliers. Voici quelques conseils pour démarrer votre activité du bon pied :

Choisir une zone géographique : Pour une opération réussie, il faut d’abord choisir une zone attractive, avec des prix au m2 assez élevés et une demande forte pour être sûr de pouvoir revendre rapidement le bien acquis.
Trouver un bien à un prix attractif : Pour pouvoir réaliser une belle plus-value, il faut viser des biens vendus à un prix inférieur au marché, ou dont le prix peut être négocié (vendeur pressé, vieille annonce…).
Bien négocier son prêt immobilier : Même lorsqu’on a un objectif de revente, bien négocier son prêt immobilier est une étape essentielle pour un projet réussi. Taux, assurance, conditions de prêt, remboursement anticipé… De nombreux éléments du prêt peuvent être négociés pour optimiser un investissement. L’idéal est alors de faire appel à un courtier immobilier pour être bien conseillé.
Rénover et améliorer le bien : Les travaux de rénovation doivent être correctement définis et chiffrés pour éviter les mauvaises surprises et assurer une plus-value intéressante.

L'Importance de la Trésorerie

Sans pilotage rigoureux de votre trésorerie, même une opération immobilière rentable peut devenir un gouffre financier. Dans le contexte actuel de durcissement des conditions bancaires, les marchands de biens qui tiennent dans la durée ne sont pas forcément ceux qui ont les meilleures affaires… mais ceux qui savent sécuriser et piloter leur cash. Beaucoup de marchands - y compris expérimentés - se concentrent d’abord sur la rentabilité affichée d’un projet : marge potentielle, TRI, prix de revente. Mais ils négligent une donnée cruciale : leur capacité à le financer en temps réel. Le danger est double : soit vous laissez filer une opportunité, soit vous la financez trop cher… au point de sacrifier votre rentabilité réelle. Le pilotage commence dès le sourcing, pas après le compromis.

Tableau Récapitulatif des Options de Financement

Option de Financement	Avantages	Inconvénients
Prêt Bancaire	Taux d'intérêt compétitifs, conditions de remboursement fixes	Critères d'approbation stricts, processus long
Crowdfunding	Rapidité, réactivité, approche souple	Coût élevé, taux d'intérêt supérieurs
Portage Immobilier	Accès rapide à des fonds, opportunités immédiates	Coût élevé, dépendance de l'entreprise de portage
Investisseurs Privés	Flexibilité, conditions négociables	Nécessite un dossier solide, risque de dilution du contrôle

En conclusion, le financement des opérations de marchand de biens nécessite une approche stratégique et une bonne connaissance des différentes options disponibles.

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