Définition et Utilisation de l'Indice ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires)

L'indice ILAT, ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires, est un indicateur économique utilisé en France pour réviser les loyers des baux commerciaux dans le secteur des activités tertiaires. Cet indice a été créé pour refléter de manière plus précise l'évolution des coûts et des charges spécifiques aux activités tertiaires, en comparaison avec d'autres indices comme l'Indice du Coût de la Construction (ICC) ou l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) existe depuis 2011. L'article 63 de la troisième loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 définit ses contours et le décret d'application du 29 décembre 2011 détaille ses modalités.

L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), calculé sur une base trimestrielle, est constitué par la somme pondérée d’indices représentatifs du niveau des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer), l'indice du coût de la construction et le produit intérieur brut en valeur.

Il est publié chaque trimestre par l'INSEE.

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Composition de l'indice ILAT

L'indice ILAT est composé de trois principaux éléments :

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Indice des Prix à la Consommation (IPC): Cet élément représente l'évolution des prix des biens et services consommés par les ménages. Il reflète l'inflation générale.
Indice du Coût de la Construction (ICC): Cet indice mesure l'évolution des prix des travaux de construction en France. Il est utilisé pour ajuster les loyers en fonction des variations des coûts de construction.
PIB des Services Marchands: Cet élément prend en compte la croissance économique spécifique au secteur des services marchands, ce qui permet d’ajuster les loyers en fonction de la performance économique du secteur tertiaire.

Définitions complémentaires

ICC (indice du coût de la construction): L'Indice du Coût de la Construction (ICC) permet de surveiller l'évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d'habitation en France métropolitaine. Créé en 1953, il s'attache en particulier aux montants que les ...

Loi et indice ILAT

L'article 63 de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit instaure l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le décret du 28 décembre 2011 définit les activités concernées ainsi que les modalités de calcul et de publication de cet indice.

Selon la loi du 18 juin 2014 deux indices peuvent être utilisés pour la révision des baux commerciaux :

l'indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales ;
l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités autres que commerciales et artisanales.

Depuis la loi Pinel de 2014, l'ILAT est obligatoirement utilisé pour les baux professionnels non commerciaux signés ou renouvelés à partir de cette date.

Utilisation de l'indice ILAT

Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :

Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
Entrepôts logistiques

L'ILAT est donc principalement utilisé pour la révision du montant des loyaux d'immeubles de bureaux et locaux professionnels utilisés pour des activités autres que commerciales. Il concerne principalement les professions libérales (avocats, médecins, architectes), les espaces de bureaux (dès lors qu'ils ne concernent aucune activité commerciale ou artisanale) et les activités effectuées au sein d'entrepôts logistiques.

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Calcul du nouveau loyer avec l'ILAT

Pour calculer le nouveau loyer avec l’Indice ILAT, il faut appliquer la formule suivante :

(loyer actuel x nouvel indice ILAT) / ancien indice ILAT

L’ancien indice ILAT correspond à celui utilisé lors de la dernière révision du loyer, tandis que le nouvel indice ILAT est celui en vigueur au moment de la révision.

Lors de la révision annuelle ou triennale du loyer d'un bail tertiaire, la formule à adopter est la suivante :

Nouveau loyer = loyer précédent X (dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)

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Les révisions suivantes devront tenir compte de l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.

Depuis la loi Pinel la révision de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année donnée, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Exemple pratique

Supposons qu'un bail commercial stipule une révision annuelle basée sur l'ILAT. Si l'indice ILAT a augmenté de 2 % par rapport à l'année précédente, le loyer sera ajusté en conséquence pour refléter cette augmentation.

Calcul:

Loyer actuel : 10 000 €
Augmentation de l’ILAT : 2 %
Nouveau loyer = 10 000 € * (1 + 2/100) = 10 200 €

Révision du loyer

Le loyer d'un bail commercial est réévalué tous les 3 ans : il s'agit de la révision triennale (également appelée révision légale). Cette révision est automatique et n'a pas à être mentionnée dans le bail.

Le loyer peut varier plus fréquemment (chaque année par exemple) lorsqu'une clause d'échelle mobile (également appelée clause d'indexation) est prévue dans le bail commercial.

Le loyer est aussi réévalué lors du renouvellement du bail commercial, c'est-à-dire au bout de 9 ans.

L’indice ILAT est utilisé dans le cadre de la révision d’un loyer commercial ou professionnel pour une activité de secteur tertiaire. Elle peut avoir lieu de façon annuelle, triennale, ou au terme du contrat.

ILAT et ILC

C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si c'est indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui sert d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux.

Le choix entre l’ILAT ou l’ILC dépend de la nature de l’activité professionnelle de l’entreprise. L’ILAT se rapporte aux activités tertiaires, tandis que l’indice ILC concerne les activités de nature commerciales ou artisanales.

Utilisation de l'indice des loyers commerciaux (ILC)

Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC).

L'ILC concernent les locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale et qui sont immatriculés au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants.

L'ILC est composé des éléments suivants :

Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
Indice du coût de la construction, à 25 %

L'ILC est calculé pour chaque trimestre et publié sur le site de l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, au début du 3e trimestre d'une année, l'indice du 1er trimestre sera publié.

À savoir L'ILC ne peut pas être utilisé pour les contrats concernant les activités suivantes :

Industrielles (fabriques, usines)
Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux
Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts.

Pour calculer le nouveau loyer avec l'ILC, le modèle de calcul est le suivant :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)

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