Indices INSEE et Baux Professionnels : Comprendre l'ILC, l'ILAT et l'ICC

Les baux professionnels et commerciaux sont encadrés par des indices spécifiques de l'INSEE, publiés trimestriellement. Ces indices permettent la révision de ces baux et sont spécifiques à chacun d'eux. Notamment l'ILC ne pourra s’appliquer qu’à un certain type de baux commerciaux, tout comme l’ILAT qui ne pourra s’appliquer qu’a certains baux professionnels.

Il est essentiel de comprendre comment ces indices fonctionnent et à quels types de baux ils s'appliquent. Cet article vous offre un aperçu détaillé de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), et l'Indice du Coût de la Construction (ICC), ainsi que leur application dans le contexte des baux professionnels et commerciaux en France.

Qu'est-ce qu'un Bail Professionnel ?

Un bail professionnel est un contrat de bail prévu pour des locaux à usage professionnel non commercial. On y retrouve principalement les professions libérales, mais aussi certaines activités civiles comme l’immobilier. Les baux professionnels engagent le bailleur pour une durée de trois ou six ans.

Le bail professionnel laisse plus de liberté aux parties pour déterminer les règles de fonctionnement de la location. Quant au bail commercial, il peut se définir comme un contrat de location pour des locaux à l’usage d’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Il est soumis à un régime juridique dérogatoire au droit civil classique. Les baux commerciaux engagent le bailleur pour 9 ans.

L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

L’indice des loyers commerciaux s’applique exclusivement aux baux commerciaux. Il est devenu obligatoire depuis la loi Pinel pour la révision d’un bail commercial (sauf exception pour les commerçants non concernés et les baux avec une clause d’échelle mobile). Il est nettement plus stable, et assure donc une certaine protection du commerçant locataire.

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Sont rattachés à l’ILC les baux commerciaux et artisanaux. Un acte de commerce pour se définir comme un acte à but spéculatif (revendre plus cher un bien acheté), et donc avec un bénéfice. En effet, les activités industrielles et celles exercées dans des bureaux ou des entrepôts sont exclues de l’utilisation de l’ILC, même si le locataire est titulaire d’un bail commercial.

L'ILC est composé des éléments suivants :

• Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
• Indice du coût de la construction, à 25 %

L'ILC est calculé pour chaque trimestre et publié sur le site de l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, au début du 3e trimestre d'une année, l'indice du 1er trimestre sera publié.

À savoir L'ILC ne peut pas être utilisé pour les contrats concernant les activités suivantes :

• Industrielles (fabriques, usines)
• Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux
• Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts.

Pour calculer le nouveau loyer avec l'ILC, le modèle de calcul est le suivant :

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Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)

Au quatrième trimestre 2024, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 135,30.

L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)

L’indice des loyers des activités tertiaires est utilisé pour la révision des loyers des baux professionnels. Il s’applique aux locataires qui ont une activité dans le secteur tertiaire : les professions libérales et les activités effectuées dans des entrepôts logistiques. Les activités commerciales ou artisanales sont exclues de son champ d’application. Ces dernières relèvent de l’indice des loyers commerciaux (ICL).

Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :

• Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
• Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
• Entrepôts logistiques

L'ILAT est composé des éléments suivants :

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• Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %
• Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %
• Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %

Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage.

L'Indice du Coût de la Construction (ICC)

Si vous êtes propriétaire et donc bailleur, l’ICC (Indice du coût de la construction) sera le plus intéressant, mais il n’est normalement plus applicable au contrat de bail commercial depuis 2014 (Loi Pinel). Rassurez-vous des exceptions persistent si vous voulez l’utiliser.

Toutes activités industrielles, exercées dans des bureaux ou des entrepôts peuvent être soumis à l’utilisation de l’ICC, même si le locataire est titulaire d’un bail commercial. De plus une clause d’échelle mobile peut imposer l’ICC à tous baux commerciaux.

Il faut pour cela insérer une clause d’échelle mobile à votre contrat de bail commercial, ou faire un contrat avec un commerçant non exigible à l’ILC. Cet indice peut toujours être remplacer par l'ICC avant la conclusion du contrat.

Révision du Loyer

Le loyer d'un bail commercial est réévalué tous les 3 ans : il s'agit de la révision triennale (également appelée révision légale). Cette révision est automatique et n'a pas à être mentionnée dans le bail.

Le loyer peut varier plus fréquemment (chaque année par exemple) lorsqu'une clause d'échelle mobile (également appelée clause d'indexation) est prévue dans le bail commercial.

Le loyer est aussi réévalué lors du renouvellement du bail commercial, c'est-à-dire au bout de 9 ans.

C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si c'est indice des loyers commerciaux(ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui sert d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux.

Tableau Récapitulatif des Indices INSEE pour les Baux

Réforme du Droit des Contrats Spéciaux

Une réforme du droit des contrats spéciaux (contrat de bail, de vente, de prêt, etc.) est en cours. Le droit en vigueur n’est pas modifié actuellement mais des changements sont à prévoir.

balises: #Insee

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