Louer Plusieurs Appartements : Comment Déclarer Vos Impôts Efficacement

Vous êtes l'heureux propriétaire de plusieurs biens immobiliers et vous vous demandez comment optimiser votre déclaration d'impôts ? Cet article vous guide à travers les démarches et les régimes fiscaux applicables lorsque vous louez plusieurs appartements, en particulier en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Définitions Importantes

Résidence Principale et Secondaire

Votre résidence principale est le logement où vous vivez de manière habituelle, plus de 8 mois par an. C'est votre résidence fiscale de référence, où vous avez vos intérêts matériels et professionnels.

La résidence secondaire est toute propriété qui n'est pas votre résidence principale : résidence de vacances, second logement, logement vacant ou investissement locatif.

La Double Résidence

Il n'est pas légalement possible de déclarer deux résidences principales aux impôts. Vous devez choisir celle où vous passez le plus de temps. En cas de contrôle, le fisc peut vérifier votre déclaration en consultant l'école de vos enfants, votre lieu de travail ou vos factures d'électricité.

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : Un Statut Avantageux

Si vous louez votre résidence secondaire meublée, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime est souvent plus avantageux que l’imposition des revenus fonciers d'une location vide.

Vos revenus issus de la location doivent représenter moins de 50 % de vos revenus annuels pour être considéré comme « non professionnel ».

La souplesse du statut LMNP est un avantage pour les locataires et les propriétaires, avec une durée de préavis plus courte et un contrat d'un an au lieu de trois pour une location vide. De plus, les loyers sont souvent plus élevés en raison de la mise à disposition de mobilier.

Concernant l’obtention du statut LMNP pour la location de votre résidence secondaire, vous devez absolument faire une demande d’inscription au répertoire SIREN de l’INSEE. Il s’agit d’une formalité gratuite.

Pour cela, vous devez vous immatriculer auprès du guichet des formalités des entreprises. Depuis le 1er janvier 2023, cette obligation concerne tous les propriétaires, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.

Une fois la tâche effectuée, vous ne devez déclarer qu’en cas de changement de situation.

Oui, depuis le 1er janvier 2023, même si la taxe d’habitation sur les résidences principales n’existe plus, elle continue de s'appliquer aux résidences secondaires.

Les Régimes Fiscaux en LMNP

Lorsque vous louez votre résidence secondaire en LMNP, vos revenus locatifs sont imposables. Vous avez le choix entre deux régimes :

Le régime micro-BIC : Il applique un abattement forfaitaire de 50% à 92% selon les cas sur vos revenus locatifs, pour couvrir toutes vos charges. Vous ne pouvez donc pas déduire de charges supplémentaires.
Le régime réel : Il vous permet de déduire vos charges réelles comme les taxes foncières, les travaux, les frais d’entretien, ainsi que les amortissements. Ce régime nécessite de tenir une comptabilité exacte avec bilan annuel.

Si vos charges locatives (taxe foncière, dépenses d’entretien...) dépassent le montant des abattements mentionnés plus avant, optez plutôt pour le régime réel. Il permet de déduire ces charges des loyers perçus.

Vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier et pratiquer l’amortissement du prix d’achat de votre bien et du mobilier.

Vous êtes alors automatiquement imposé au régime réel avec la possibilité de déduire vos charges locatives et les intérêts d’emprunt.

Nouveaux Seuils du Micro-BIC en 2024

À partir des revenus 2025, l’abattement applicable aux meublés de tourisme classés est uniformément fixé à 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes, qu’ils soient situés en zone tendue ou non.

Cette situation doit attirer l’attention des loueurs en meublé qui relèvent actuellement du micro-BIC et qui pratiquent la location saisonnière et/ou qui envisagent de louer plusieurs biens.

Le Régime Réel d’Imposition

Le régime réel d’imposition fonctionne sur la base du mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement.

Au-delà du mécanisme de déduction des charges, le régime réel permet aux LMNP de bénéficier du mécanisme de l’amortissement, qui vise à compenser la perte de valeur d’un bien au fil du temps.

Malgré le fait que vous puissiez louer plusieurs logements, il ne vous est pas possible de choisir de relever de deux régimes différents en fonction de votre activité.

Bon à savoir : Le micro-BIC est le régime par défaut attribué aux loueurs en meublé lors de leur immatriculation.

Fin du régime fiscal avantageux du LMNP en 2025 - Que faire ?

Déclarer Plusieurs Biens en LMNP

Il est tout à fait possible pour un investisseur de détenir plusieurs biens en LMNP. Les démarches administratives diffèrent selon les cas :

Si votre second logement est situé dans la même ville ou dans la même rue, alors vous devez demander un nouveau numéro de SIRET ;
Si, en revanche, votre deuxième logement est situé dans le même immeuble que votre premier investissement, alors vous pouvez conserver l’ancien numéro.

Pour déclarer des biens meublés supplémentaires, rendez-vous de nouveau sur le guichet unique. Vous obtiendrez un numéro SIRET pour chaque établissement secondaire, le premier bien en LMNP étant considéré comme l'établissement principal.

Bon à savoir : En matière déclarative, le premier logement loué enregistré sera considéré comme l’« établissement principal », les suivants comme « établissement secondaire ».

Attention, pour chaque bien loué à des adresses différentes, vous aurez un numéro SIRET distinct !

Si vous ne souhaitez pas vous occuper de ces démarches vous-même, sachez que vous avez la possibilité de confier cette tâche à un professionnel, tel qu’un expert-comptable, un juriste ou encore un avocat spécialisé.

Les Obligations Déclaratives et Comptables

Gérer les obligations déclaratives et comptables de plusieurs biens en LMNP peut vite devenir compliqué pour qui n’est pas bien accompagné.

Si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, vos obligations déclaratives seront d’autant plus importantes, puisque vous devrez les accomplir pour chaque logement. En effet, il est impossible de réaliser une comptabilité commune pour plusieurs biens.

Quel que soit le nombre de biens concernés par votre activité de LMNP ou le régime (micro-Bic ou réel) choisi, vous devrez transmettre une liasse fiscale unique pour l’ensemble de votre activité.

Vous devrez donc vous acquitter de la taxe foncière pour chacun de vos biens, ainsi que de la CFE.

Quelle Déclaration d’Impôt Remplir en LMNP ?

Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous devez reporter le montant de vos recettes locatives dans la déclaration complémentaire des revenus n° 2042-C Pro, professions non salariées, dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC ». Les lignes à compléter sont les suivantes : 5ND, 5OD ou 5PD.
Si vous avez choisi le régime réel, vous devez :
- Compléter la déclaration n° 2031 Impôt sur le revenu BIC et le cadre E de l’annexe n° 2031 ter. Cette déclaration doit être souscrite avant le deuxième jour ouvré après le 1er mai et à télétransmettre sur votre « espace professionnel » du site des impôts ;
- Joindre les annexes comptables. Les documents obligatoires comprennent le bilan simplifié avec, à l’actif, les éléments immobilisés (dont le logement), le compte de résultat simplifié avec le résultat comptable et le résultat fiscal, le tableau des immobilisations, des amortissements et les éléments soumis au régime fiscal des plus-values, ainsi que le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables ;
- Reporter votre résultat sur la déclaration complémentaire des revenus n° 2042-C Pro dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel ».

Lorsque les revenus du loueur en meublé n’excèdent pas 55 000 €, il peut opter pour une comptabilité super simplifiée. Cet allègement des obligations comptables des petites entreprises dispense notamment le propriétaire de la tenue d’un cahier de comptes. Il n’est pas non plus tenu de remplir le formulaire n° 2033-SD.

Location Non Meublée : Le Régime Foncier

Si vous louez un appartement non meublé à une personne qui en fait sa résidence principale, les loyers sont soumis au régime simplifié dit « micro foncier » si leur montant brut atteint moins de 15 000 euros par an.

Ce régime permet un allègement des obligations déclaratives. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus bruts.

Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable, et ce, même si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros annuels.

Mais attention ! Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ou sur option si le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l’abattement dans le cadre du régime micro foncier.

Tableau Récapitulatif des Régimes Fiscaux

Régime Fiscal	Type de Location	Seuil de Revenus	Abattement/Déductions	Obligations Comptables
Micro-BIC	Meublée	Jusqu'à 77 700 € (meublés de tourisme classés)	Abattement forfaitaire de 50% à 92%	Simplifiées
Réel	Meublée	Aucun seuil	Déduction des charges réelles et amortissements	Comptabilité rigoureuse avec bilan annuel
Micro-Foncier	Non Meublée	Jusqu'à 15 000 €	Abattement forfaitaire de 30%	Simplifiées
Réel Foncier	Non Meublée	Aucun seuil	Déduction des charges réelles	Plus complexes

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Louer plusieurs logements meublés implique certes quelques formalités supplémentaires, une vigilance accrue quant au respect des seuils financiers du statut LMNP, et l’acquittement de davantage de taxes. Mais cela n’en constitue pas moins une excellente affaire pour les LMNP qui peuvent, du même coup, bénéficier doublement de la fiscalité avantageuse de la location meublée.

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