Récupération de TVA sur les Logements Sociaux : Conditions et Applications

Les travaux de rénovation réalisés dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits sous certaines conditions. Le taux peut être de 5,5 % ou de 10 % en fonction de la prestation réalisée.

Les travaux de rénovation qui concernent des logements locatifs sociaux peuvent également bénéficier d'un taux réduit. En Guadeloupe, Martinique et à La Réunion, le taux applicable est de 2,1 %.

MEMO : Tout savoir sur la TVA réduite à 5,5%

Le logement social compte deux taux réduits de TVA (5,5 % et 10 %) et une liste conséquente d’opérations éligibles qui a régulièrement évolué au cours des dernières années.

Cet article propose une présentation synthétique des principales règles régissant les taux réduits de la TVA dans le cadre du logement locatif social et de l’accession sociale directe à la propriété.

Terminologie et Définitions

La loi de finances pour 2020 a amélioré la compréhension en définissant les notions pertinentes, figurant sous l’article 278 sexies du Code général des impôts. Voici quelques définitions clés :

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  • Logement locatif social : Logement auquel s'applique l'aide personnalisée au logement (APL), conformément aux 3° ou 5° de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
  • Prêt réglementé : Prêt octroyé pour financer la construction, l'acquisition ou l'amélioration d'un logement locatif social et conditionnant l'application de l'aide personnalisée au logement.
  • Prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) : Prêt réglementé octroyé pour financer un logement locatif social adapté aux besoins des ménages rencontrant des difficultés d'insertion particulières.
  • Prêt locatif à usage social (PLUS) : Prêt réglementé, autre que le prêt locatif aidé d'intégration, octroyé pour financer un logement locatif social.
  • Prêt locatif social (PLS) : Prêt réglementé octroyé à compter du 8 mars 2001 pour financer un logement locatif social non éligible aux aides de l'État conditionnant l'application de l'aide personnalisée au logement.
  • Contrat d'accession à la propriété : Contrat unique de vente ou de construction de logements destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas les plafonds majorés prévus à l'article L. 411-2 du même code.
  • Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) : Définis à l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014.
  • Conventions de rénovation urbaine : Conventions pluriannuelles prévues au deuxième alinéa de l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003.
  • Conventions de renouvellement urbain : Conventions pluriannuelles prévues au premier alinéa du I de l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003.
  • Organismes d'habitations à loyer modéré : Mentionnés à l'article L. 411-2 du Code de la construction et de l'habitation.
  • Association foncière logement : Mentionnée à l'article L. 313-34 du même code.

Taux de TVA Applicables

Selon le 2 du I de l’article 278 du CGI, le taux de TVA applicable aux livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif est de 5,5%. Plusieurs conditions doivent être réunies pour pourvoir bénéficier de ce taux réduit :

  • Faire l’objet d’une décision favorable du ministre chargé de la construction et de l’habitation.
  • Bénéficier d’un prêt prévu à l’article D. 331-1 du CCH ou d’une subvention de l’ANRU.
  • Avoir conclu avec l’État une convention.

Travaux et Opérations Éligibles aux Taux Réduits

De nombreuses opérations sont éligibles aux taux réduits de la TVA (5,5 % et 10 %) dans le cadre du logement locatif social. Le bailleur (opérateur privé, HLM, etc.) doit en tout état de cause avoir conclu une convention ouvrant droit à l’aide personnalisé au logement (APL), impliquant notamment de proposer le logement à des bénéficiaires dont les ressources sont inférieures à des limites et le montant des loyers plafonné.

L’opération doit être financée par un PLAI ou un PLUS et dans ce dernier cas, la localisation du logement est également une condition d’application du taux réduit.

Voici les principales opérations de livraison de logements neufs taxables à la TVA à 10 % ou 5,5 %. Un dispositif spécifique est aussi prévu pour taxer à 10 % les livraisons de logements neufs dits « intermédiaires » qui se situent entre le logement social et le logement libre.

Les taux de TVA applicables sont de :

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  • 10 % en France métropolitaine
  • 2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.

Il concerne notamment les travaux suivants :

  • Travaux d'urgence portant sur une chaudière collective ou sur un ascenseur. Toutefois, il ne faut pas que les travaux aboutissent au remplacement de l'équipement et donc à la livraison d'un nouvel équipement.
  • Travaux permettant l'alimentation en eau d'un immeuble à usage d'habitation achevé depuis plus de 2 ans
  • Travaux d'évacuation des eaux pluviales
  • Travaux de clôture, pose d'un portail
  • Travaux d'avancées de toit (pergolas, auvent, marquise...) qui couvrent des surfaces attenantes à la construction déjà existante. L'avancée de toit ne doit pas augmenter la surface de plancher de la construction existante et ne doit pas porter sur du gros œuvre (ossature d'un bâtiment).

La part des travaux qui correspond à la fourniture d'équipements ménagers, de mobiliers ou l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux de remplacement d'un système de chauffage ou d'ascenseur n'est pas soumise au taux réduit. C'est également le cas lorsque les travaux concernent l'installation de sanitaire ou d'un système de climatisation.

Travaux de Rénovation ou d'Amélioration Énergétique

Les taux de la TVA applicables sont de :

  • 5,5 % en France métropolitaine
  • 2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.

Cela concerne les prestations de rénovation énergétique suivantes :

  • L'isolation thermique :
    • Des parois opaques
    • Des parois vitrées
    • Des portes d'entrée donnant sur l'extérieur
    • Par l'installation de volets isolants
    • Par l'installation de protections solaires mobiles.
  • Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable
  • Les systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux, les systèmes de ventilation mécanique simple flux hygroréglable et les systèmes de ventilation hybride hygroréglable
  • Le calorifugeage des installations de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire
  • Les appareils de régulation de chauffage permettant le réglage manuel ou automatique et la programmation des équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
  • Les appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage ou d'eau chaude sanitaire dans un bâtiment équipé d'une installation centrale ou alimenté par un réseau de chaleur
  • Les brasseurs d'air plafonniers fixes
  • Les prestations d'entretien et de réparation des chaudières à très haute performance énergétique.

Ces prestations doivent respecter les prescriptions indiquées dans le Code général des impôts.

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Travaux Soumis au Taux Normal de 20 %

Les travaux de rénovations suivants sont soumis au taux normal de 20 % de TVA :

  • Travaux de rénovation effectués sur des locaux qui ne sont pas affectés à l'habitation. Il s'agit par exemple des bureaux ou des bâtiments à usage agricole.
  • Travaux de surélévation ou de remise à neuf de bâtiment achevés depuis moins de 5 ans.
  • Travaux augmentant la surface de plancher de locaux existants de plus de 10 %
  • Travaux d'aménagements et d'entretien des espaces verts
  • Travaux de démolition qui ne sont pas induits de travaux de rénovation bénéficiant d'un taux réduit de TVA

Les équipements achetés directement par un particulier pour être installés par une entreprise sont soumis au taux normal de 20 %. Seule la prestation de pose peut bénéficier d'un taux réduit de TVA si elle remplit les conditions d'application.

Accession Sociale à la Propriété

L’accession sociale éligible au taux réduit peut être directe, ou passer par des mécanismes de différé d’acquisition du foncier, notamment par le vecteur de la location-accession ou du bail réel solidaire.

Voici une synthèse des critères d’application du taux réduit pour les livraisons de logements neufs dans les zones ciblées par la politique de la Ville.

Obligations Documentaires pour Bénéficier des Taux Réduits de TVA

Pour bénéficier d'un taux réduit de TVA, le client doit obligatoirement certifier sur le devis ou la facture que les prestations réalisées remplissent bien les conditions de ce taux réduit. Il peut par exemple certifier que le local rénové est affecté à un usage d’habitation.

L'obligation de conservation de ces documents varie selon la nature des travaux :

Travaux d'Amélioration, de Transformation, d'Aménagement ou d'Entretien

  • Ces documents sont établis en 2 exemplaires.
  • L'un doit être remis à l'entreprise qui l'ajoute à sa comptabilité.
  • L'autre doit être conservé par le client jusqu'au 31 décembre de la 5e année suivant la réalisation des travaux. Par exemple, pour des travaux réalisés en 2023, il doit conserver les documents jusqu'au 31 décembre 2028.

En cas d'erreur sur le taux appliqué en raison de la faute du client, il peut être obligé de participer au remboursement du complément de taxe manquant. C'est par exemple le cas s'il a attesté sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies alors que ce n'est pas le cas.

Travaux de Rénovation ou d'Amélioration Énergétique

  • Ces documents sont établis en 2 exemplaires.
  • L'un doit être remis à l'entreprise qui l'ajoute à sa comptabilité.
  • L'autre doit être conservé par le client jusqu'au 31 décembre de la 5e année suivant l'émission des factures. Par exemple, pour des factures émises en 2023, il doit conserver les documents jusqu'au 31 décembre 2028.

En cas d'erreur sur le taux appliqué en raison de la faute du client, il peut être obligé de participer au remboursement du complément de taxe manquant. C'est par exemple le cas s'il a attesté sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies alors que ce n'est pas le cas.

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