Calculer la revalorisation des loyers avec l’indice IRL de l’INSEE: guide pratique et règles actuelles

L’indice de référence des loyers (IRL) fixe la limite haute de la révision annuelle d’un loyer. Pour que le bailleur puisse augmenter le loyer chaque année, il doit avoir inscrit une clause d’indexation sur l’IRL dans le contrat de location. L’IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Un changement technique important a été effectué début 2026: depuis le premier trimestre, l’indice des prix à la consommation est calculé sur une base 100 en 2025, mais l’IRL conserve sa référence historique de 1998.

Cadre et principes de calcul

En France métropolitaine, l’IRL atteint 148,37 au deuxième trimestre 2026, après 146,60 au premier trimestre 2026. La hausse sur un an ressort à 1,15%, après 0,78% au trimestre précédent. La hausse autorisée se calcule en rapportant l’IRL du trimestre de référence à celui du même trimestre un an plus tôt. Le calcul est donc: Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL trimestre de référence / IRL même trimestre de l’année précédente).

Exemple pratique: pour un loyer mensuel de 1 000 euros révisé sur la base de l’IRL du deuxième trimestre 2026 en France métropolitaine (hors Corse) :

1 000 × (148,37 ÷ 146,68) = 1 011,52 euros.

Règles essentielles et délais

La révision annuelle obéit à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bail doit comporter une clause expresse de révision renvoyant à l’IRL.
La révision n’est pas automatique: le propriétaire doit la demander au locataire, par écrit de préférence. Il dispose d’un an à compter de la date de révision prévue au bail. La hausse prend effet à la date de la demande et seulement à cette date.
En cas de retard (six mois ou plus), le bailleur ne peut pas exiger les sommes correspondant aux mois passés.
Le loyer d’un logement classé F ou G au DPE ne peut pas être révisé. La condition d’interdiction s’étend à la révision annuelle et au renouvellement, et évolue avec le classement du diagnostic de performance énergétique. La hausse redevient possible uniquement si le bien est classé entre A et E.
En zone d’encadrement des loyers, le bailleur peut proposer une hausse supérieure à l’IRL après travaux d’amélioration, sous conditions et avec clauses adaptées.

Cas particuliers et encadrements

Le plafonnement de l’évolution par l’IRL ne doit pas être confondu avec l’encadrement du niveau des loyers issu de la loi Élan, applicable à Paris et dans certaines grandes villes depuis le 1er juillet 2019. À la relocation et au renouvellement, le bailleur doit respecter à la fois le plafond et l’indexation sur l’IRL.

Dans les zones d’encadrement, un bailleur peut dépasser l’IRL après travaux, sous certaines conditions : travail effectué relativement peu de temps avant l’entrée du nouveau locataire et montant des travaux d’un montant suffisant par rapport à la dernière année de loyer.

La notification de la proposition de révision doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé. Elle doit reprendre intégralement l’article correspondant, sous peine de nullité. La hausse s’étale ensuite dans le temps.

Calculs pratiques et simulateurs

Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire a besoin de trois éléments: le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours et l’IRL du même trimestre de l’année précédente (ou celui prévu dans le bail ou publié par l’Insee au moment de la signature du bail).

Formule: Nouveau loyer = Montant actuel × IRL trimestre en cours / IRL même trimestre de l’année précédente.

Exemples illustratifs fournis dans les guides et simulateurs montrent que, en métropole, un loyer de 600 € signé en 2025 peut être révisé en 2026 selon l’IRL du 2e trimestre 2026 et du 2e trimestre 2025, donnant un nouveau loyer calculé comme suit : 600 € × 148,37 / 146,68 ≈ 606,91 €.

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Des simulateurs gratuits, notamment celui de l’Institut national de la consommation (INC), permettent d’estimer les hausses appliquées chaque année. Attention: ces simulateurs reposent sur les IRL publiés et ne constituent pas une valeur contractuelle.

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Cas liés à Anah et à d’autres régimes

Pour les logements conventionnés Anah, si le bail prévoit une révision annuelle, le loyer hors charges peut être révisé chaque année. Le loyer maximal fixé par la convention Anah peut lui aussi être révisé chaque année en fonction de l’IRL du 2e trimestre de l’année précédente.

Règles par localisation et type de bail

En Corse, l’encadrement est défini par décrets préfectoraux en raison du caractère tendu du marché locatif; Ajaccio et Bastia peuvent ainsi voir la réévaluation gelée ou encadrée, même avec une clause IRL.

Pour les locations meublées et bail mobilité, les mêmes règles d’IRL s’appliquent, avec des particularités selon le type de bail et le cadre légal applicable (résidence principale vs résidence secondaire, location nue vs meublée).

En zone urbaine dense et pour les baux signés après certaines dates, l’encadrement des loyers peut avoir effet, mais le mécanisme d’IRL demeure la référence principale pour l’évolution annuelle du loyer lorsque le bail contient une clause d’indexation valide.

Règles finales et vérifications avant de réviser

Avant toute révision, assurez-vous que:

La clause d’indexation sur l’IRL est inscrite au contrat;
La date d’anniversaire ou la date convenue dans le bail est respectée;
Le logement ne présente pas un classement DPE F ou G au moment de la révision;
La notification est faite de manière formelle et selon les modes prévus par la loi.

Le passage inévitable par le simulateur INC et les fiches officielles INSEE permet de s’assurer de la conformité et d’éviter les contentieux. En cas de doute, il est préférable de recourir à une gestion locative professionnelle. Les règles restent les mêmes pour les locations vides, meublées et bail mobilité, avec des ajustements spécifiques selon les zones et le type de bail.

Ressources et mentions légales utiles

Prochaines publications officielles: l’indice IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE et la prochaine parution est indiquée dans l’agenda des indicateurs économiques. Le simulateur INC reste un outil pédagogique et indicatif, utile pour anticiper les hausses annuelles.

Notes importantes: la révision ne peut pas être rétroactive si non appliquée dans l’année. Le bailleur peut proposer une révision en fonction de l’IRL tout en respectant les plafonds et les conditions légales, et la clause doit être actée dans le bail ou par avenant signé par le locataire.

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