TVA sur les Travaux de Rénovation de Locaux Professionnels : Tout Ce Que Vous Devez Savoir

Il est courant de réaliser des travaux sur votre local professionnel lorsque vous venez de l'acquérir ou de le louer. Ces travaux sont souvent essentiels pour vous permettre de démarrer votre activité commerciale. Pour pouvoir mener à bien les aménagements prévus, il est important de respecter certaines obligations. Faisons le point dans cet article !

Dans le secteur du bâtiment, il existe plusieurs taux de TVA qui cohabitent : 20%, 10% et 5,5%. De fait, en fonction du type de travaux, le taux de TVA peut varier. À chaque chantier, il convient d’appréhender la situation en fonction du type de travaux et d’équipement.

Les Taux de TVA Applicables aux Travaux Professionnels

Les professionnels assujettis à la TVA pratiquent 3 taux différents pour les travaux réalisés dans des locaux à usage principal d’habitation achevés depuis plus de deux ans : 5,5 %, 10 % et 20 %. Le taux applicable varie principalement en fonction de la nature des travaux et des matériaux utilisés.

Pour des travaux de même nature dans un même logement, le taux de TVA est le même pour la main d'œuvre, les matériaux et les équipements. Pour les travaux effectués dans des logements achevés depuis moins de deux ans ou dans d’autres types de locaux, c’est toujours le taux normal de TVA à 20 %. Ainsi, par exemple, la TVA pour travaux dans un local commercial est à 20 %, quelque soit leur nature.

Un quatrième taux, de 2,1 %, concerne uniquement la Guadeloupe, la Martinique et la Réunion. Il remplace les deux taux réduits de TVA à 5,5 % (pour rénovation énergétique) et à 10 % (pour travaux d’amélioration).

Le taux normal de 20% s’applique pour les logements neufs et les locaux professionnels. Un local professionnel désigne les commerces, les bureaux, les cabinets tertiaires, les exploitations agricoles ou autres bâtiments à usage professionnel.

TVA à 5,5 % : Rénovation Énergétique

La rénovation énergétique bénéficie d’une TVA à taux réduit à 5,5 %. Ce taux s’applique aux travaux qui visent à réaliser des économies d’énergie ou à recourir à des sources d’énergie renouvelables.

L’isolation thermique entre évidemment dans le champ des travaux éligibles à cette TVA réduite. Cela peut être par exemple :

l’isolation des murs, des combles, ou encore des planchers au-dessus d’un garage, sous-sol ou vide sanitaire ;
le remplacement d’anciennes fenêtres par d’autres à haut rendement énergétique.

Les travaux concernés par cette TVA à 5,5 % incluent aussi les systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire. Il peut s’agir :

de remplacer une chaudière au fioul par une chaudière à condensation ;
d’installer une pompe à chaleur ;
de mettre en place un appareil de régulation de chauffage, etc.

Enfin, la même TVA à taux réduit s’applique également aux travaux annexes induits par les travaux de rénovation énergétique proprement dits.

Exemple : Des travaux de remplacement de fenêtres bénéficient du taux réduit à 5,5 % au titre de l’isolation thermique. Ils impliquent des travaux de reprise de maçonnerie et de peinture autour des nouvelles fenêtres. L’entreprise facture l’ensemble au même taux de TVA.

Un arrêté du 4 décembre 2024 indique quels sont les travaux éligibles à la TVA réduite à 5,5 %. Il précise aussi les caractéristiques des matériaux et des équipements concernés. Ceux-ci doivent présenter des performances énergétiques certifiées pour que les services fiscaux accordent cet avantage.

La TVA réduite à 5,5% s’applique dans le cadre de la rénovation énergétique. Cette règle s’applique uniquement aux travaux portant sur des équipements listés pouvant améliorer la performance énergétique d’une habitation. En outre, ce taux réduit à 5,5% s’applique aussi à certains travaux induits indissociablement liés à la réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergétique : ceux-ci diffèrent selon la nature des équipements et des matériaux éligibles.

Exemple : les travaux de raccord de plâtre et de peinture dans une salle de bains suite à la pose d'une fenêtre isolante éligible à 5,5 % dans cette pièce bénéficient du taux de 5,5 %. Les travaux de peinture réalisés dans la cuisine en même temps que ceux réalisés dans la salle de bains ne sont pas liés aux travaux d’amélioration énergétique.

À savoir : Dans tous les logements, même ceux achevés depuis moins de 2 ans, la livraison et l’installation de panneaux solaires d'une puissance inférieure ou égale à 9 kilowatts seront soumises au taux réduit de 5,5 % à compter du 1er octobre 2025. Ce taux réduit est soumis à certaines conditions, notamment l'obligation d'utiliser l'electricité produite directement sur place (autoconsommation).

BAISSE DE LA TVA SUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE - CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR !

TVA à 10 % : Travaux d’Amélioration

Une autre TVA à taux réduit correspond aux travaux de gros œuvre et de second œuvre réalisés dans un logement lorsqu’ils visent à :

l’amélioration ;
la transformation ;
l’aménagement ;
l’entretien.

Le fisc distingue 3 éléments de gros œuvre : fondations, autres éléments assurant la résistance et la rigidité du bâtiment (charpentes, murs porteurs…) et façades (hors ravalement).

Quand au second œuvre, il se compose de 6 éléments : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, systèmes de chauffage.

C’est le taux de TVA intermédiaire à 10 % qui s’applique à ces travaux, sauf s’ils entrent dans les critères ouvrant droit à la TVA à 5,5 % pour rénovation énergétique. Il existe de nombreuses exclusions, relevant du taux normal.

À l’inverse, outre le logement en lui-même, la TVA à taux réduit à 10 % s’étend aux travaux :

dans les dépendances (cave, garage…) ;
de revêtement ou aménagement des voies d’accès principales à la maison d’habitation ;
de clôture du terrain entourant la maison ;
de pose d’un portail.

Pour la rénovation d’un logement, vous devez déterminer le taux de TVA à appliquer en fonction de la nature et de l’ampleur des travaux. C’est sans doute la situation la plus courante pour des travaux de rénovation ou d’amélioration. Les locaux doivent être à usage d’habitation à l’issue des travaux et être achevés depuis plus de deux ans.

TVA à 20 % : Taux Normal

Pour rappel, le taux de TVA sur travaux professionnels est à 20 % lorsque ces travaux concernent des locaux :

à usage d’habitation achevés depuis moins de deux ans ;
à usage principal autre que l’habitation (commercial, industriel, agricole, touristique…)

Le taux de 20 % s’applique aussi quand les conditions de la TVA réduite sur travaux ne sont pas remplies. C’est le cas notamment des travaux de rénovation énergétique non éligibles à la TVA de 5,5 %. Les cas exclus de la TVA de 10 % pour travaux d’amélioration subissent également le taux normal à 20 % :

surélévation du bâtiment ;
ajout d’une construction annexe ;
travaux d’agrandissement augmentant la surface au sol de plus de 10 % ;
remise à neuf de plus de la moitié d’un des trois éléments de gros œuvre ;
remise à neuf de plus des deux tiers de chacun des six éléments de second œuvre.

Quand l’un de ces critères est vérifié, le fisc considère en fait qu’il s’agit d’une construction neuve, pour laquelle la TVA est toujours à 20 %. Il apprécie les critères d’agrandissement et de remise à neuf sur une période de 2 ans.

Enfin, il existe une exception territoriale à ce taux normal. En Corse, hors champ du taux réduit à 5,5 %, la TVA sur travaux immobiliers est à 10 %.

Les travaux de rénovations suivants sont soumis au taux normal de 20 % de TVA :

Travaux de rénovation effectués sur des locaux qui ne sont pas affectés à l'habitation. Il s'agit par exemple des bureaux ou des bâtiments à usage agricole.
Travaux de surélévation ou de remise à neuf de bâtiment achevés depuis moins de 5 ans.
Travaux augmentant le surface de plancher de locaux existants de plus de 10 %
Travaux d'aménagements et d'entretien des espaces verts
Travaux de démolition qui ne sont pas induits de travaux de rénovation bénéficiant d'un taux réduit de TVA

Tableau récapitulatif des taux de TVA applicables

Type de travaux	Type de local	Taux de TVA	Région
Rénovation énergétique	Logement de plus de 2 ans	5,5%	France métropolitaine
Amélioration, transformation, aménagement, entretien	Logement de plus de 2 ans	10%	France métropolitaine
Travaux immobiliers	Logement de plus de 2 ans	10%	Corse
Tous travaux	Logement de moins de 2 ans ou local non destiné à l'habitation	20%	France métropolitaine et Corse
Rénovation énergétique et amélioration	Logement de plus de 2 ans	2,1%	Guadeloupe, Martinique et La Réunion

Crédit d'impôt pour travaux de rénovation énergétique

Bénéficiaires de la TVA à Taux Réduit

La TVA à taux réduit sur les travaux est un dispositif accessible à tout client qui confie ces travaux à un professionnel. Il n’y a aucun critère de revenu. Ce client peut être :

propriétaire occupant ou bailleur, y compris une société civile immobilière (SCI) ;
locataire ;
occupant à titre gratuit ;
syndicat de copropriétaires (pour des travaux dans les parties communes d’un immeuble) ;
agent immobilier ou marchand de biens…

Rappelons que parmi les conditions à cette TVA réduite, les travaux doivent être réalisés par un professionnel. L’achat de matériel n’ouvre droit à cet avantage que s’il est effectué auprès de ce même professionnel.

Si le professionnel qui réalise les travaux bénéficie de l’exonération de TVA ou de la franchise en base de TVA, il ne facture pas la TVA, ni au taux normal, ni au taux réduit.

Démarches Pour Bénéficier de la TVA à Taux Réduit

En tant que client, pour bénéficier d’une TVA à taux réduit sur travaux professionnels dans votre logement, les démarches sont simples. Si la nature des travaux répond aux critères, et si leur montant dépasse 300 €, l’entreprise ou autre professionnel vous demandera de remplir une attestation. Ce document sert à prouver la conformité aux conditions d’éligibilité pour la TVA réduite.

Vous devez :

remplir l’attestation (le professionnel peut vous aider) ;
signer ;
conserver une copie ;
remettre l’original au professionnel.

Les travaux réalisés font ensuite l’objet d’un devis et d’une facture avec le taux de TVA correspondant. Si plusieurs taux de TVA sont applicables aux travaux, le professionnel établira plusieurs devis et factures.

Chaque devis et facture comportera un taux de TVA unique, par exemple :

un devis et une facture pour la part de travaux éligibles à la TVA réduite à 5,5 % pour rénovation énergétique ;
un devis et une facture pour la part non éligible, avec la TVA au taux normal de 20 %.

Le client doit conserver tous les documents utiles à justifier l’application de la TVA à taux réduit sur vos travaux, pendant 5 ans.

Pour bénéficier d'un taux réduit de TVA, le client doit obligatoirement certifier sur le devis ou la facture que les prestations réalisées remplissent bien les conditions de ce taux réduit. Il peut par exemple certifier que local rénové est affecté à un usage d’habitation.

Ces attestations doivent être produites à chaque intervention d'un prestataire de travaux. Il est toutefois admis, afin d'alléger la charge administrative pesant sur les clients et les professionnels, que l'attestation n° 1301-SD ne soit pas établie lorsque le montant des travaux pour réparation et entretien, toutes taxes comprises, est inférieur à 300 euros.

L'obligation de conservation de ces documents varie selon la nature des travaux :

Travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien

Ces documents sont établis en 2 exemplaires. L'un doit être remis à l'entreprise qui l'ajoute à sa comptabilité. L'autre doit être conservé par le client jusqu'au 31 décembre de la 5e année suivant la réalisation des travaux. Par exemple, pour des travaux réalisés en 2023, il doit conserver les documents jusqu'au 31 décembre 2028.

À noter : En cas d'erreur sur le taux appliqué en raison de la faute du client, il peut être obligé de participer au remboursement du complément de taxe manquant. C'est par exemple le cas s'il a attesté sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies alors que ce n'est pas le cas.

Travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique

Ces documents sont établis en 2 exemplaires. L'un doit être remis à l'entreprise qui l'ajoute à sa comptabilité. L'autre doit être conservé par le client jusqu'au 31 décembre de la 5e année suivant l'émission des factures. Par exemple, pour des factures émises en 2023, il doit conserver les documents jusqu'au 31 décembre 2028.

La Location d'un Local Commercial

Le Bail Commercial en Détails

Le bail commercial est un contrat qui régit la location d'un local destiné à l'exploitation d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Un bail commercial est généralement conclu pour une durée de 9 ans, renouvelable par reconduction tacite. Cependant, les parties peuvent convenir d’une durée différente selon leurs besoins. Dans ce cas, cette durée doit explicitement être notifiée dans le contrat.

Un bail commercial stipule le montant d’un loyer, fixé par les parties et qui peut être révisé périodiquement selon les conditions prévues au contrat. Celui-ci stipule également que le locataire est responsable de certaines charges et taxes liées à l’occupation du local. Enfin, le bail commercial peut être résilié par l'une ou l'autre des parties sous certaines conditions, notamment en cas de non-respect des obligations contractuelles. La résiliation doit généralement être notifiée par écrit, avec un préavis spécifié dans le contrat.

Aménagement des Locaux : le Changement d'Usage ou de Destination d'un Local Commercial

Un changement d’usage ou de destination d’un local commercial est une modification de la nature de l’activité exercée dans ce local.

Bien que les termes « changement d’usage » et « changement de destination » soient souvent utilisés comme des synonymes, ces deux termes sont pourtant légèrement différents. Ainsi, un changement d’usage concerne une modification de l’activité exercée dans un bâtiment. C’est par exemple un local à usage résidentiel transformé en local commercial. Un changement de destination est un terme plus générique, qui inclut les changements d’usage, mais également les changements au sein d’un même type d’usage, comme transformer un restaurant en bar.

Dans les deux cas, une modification de l’activité exercée dans un local peut nécessiter l’obtention d’autorisations spécifiques, en fonction des règles d’urbanisme locales. En effet, certaines communes peuvent avoir des classifications précises qui distinguent les différentes destinations (commerciale, résidentielle, industrielle, etc.). A minima, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire vous sera demandé avant de pouvoir réaliser les travaux nécessaires au changement d’usage. Le changement d'usage peut également avoir des implications fiscales, notamment en matière de taxe foncière ou de TVA. Par exemple, un local d’habitation transformé en local commercial peut être soumis à un régime fiscal différent.

Dans certaines zones, les collectivités locales peuvent avoir un droit de préemption sur les locaux professionnels, ce qui signifie qu'elles peuvent choisir d'acheter le local avant qu'il ne soit vendu à un tiers. Cependant, cela est généralement le cas sur des locaux transformés en usage résidentiel.

Peut-on Faire des Travaux Dans un Local Commercial Quand on Est Locataire ?

En règle générale, il est tout à fait possible de réaliser des travaux dans un local commercial en tant que locataire. Cependant, la réalisation de ces travaux est soumise à certaines obligations.

Tout d’abord, ces travaux doivent respecter les conditions de votre bail commercial. Ainsi, il est possible que votre bail vous oblige à obtenir l’accord de votre bailleur avant de réaliser ces travaux, et notamment s'ils affectent la structure du bâtiment (murs porteurs, façades, etc…). De plus, votre bail vous oblige à restituer les locaux dans leur état d’origine, ce qui peut engendrer des frais à la fin de votre contrat si les travaux effectués ne respectent pas cette obligation et que vous devez démolir les aménagements réalisés.

balises: #Tva