Actous immobilier SARL présentation activités: forme juridique, obligations et protections pour l’entrepreneur

Nous traitons ici des obligations qui s'imposent à l'entrepreneur et non directement au salarié. Le choix d'une forme juridique (ou statut juridique) de l'entreprise est une étape décisive. Il détermine les règles de fonctionnement de l'entreprise mais il a également des incidences sur le régime fiscal et sur la protection sociale. Il existe deux grandes formes juridiques : Entreprise individuelle (EI) et Société, chacune avec ses propres règles et implications.

Entrepreneur individuel (EI) et micro-entreprise

La création d’une entreprise individuelle (EI) implique peu de formalités (pas de rédaction de statuts, pas de constitution de capital social et d'associé, etc) et permet de lancer son activité rapidement. Le patrimoine de l'entrepreneur individuel (EI), y compris celui du micro-entrepreneur est automatiquement séparé en un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel.

Pour en savoir plus, vous pouvez vous reporter à la fiche sur la séparation des patrimoines professionnel et personnel.

Régime fiscal et social de l'entreprise individuelle classique. L'entrepreneur individuel est soumis à l'impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie correspondant à son activité (BIC, BNC, BA). Cependant, il lui est possible d’opter pour le régime réel d'imposition ou même pour l'impôt sur les sociétés (IS). L'entrepreneur individuel relève du régime de la Sécurité sociale des indépendants et a le statut de travailleur non-salarié (TNS). Il ne paye pas de cotisations et contributions sociales durant au moins les 90 jours qui suivent le début de son activité. Pour en savoir plus, notre fiche sur la protection sociale du commerçant et de l'artisan détaille les cotisations dues et les modalités de déclaration et de paiement. Notre fiche sur l'entreprise individuelle (EI) précise toutes les règles de fonctionnement.

Régime simplifié de la micro-entreprise

Le régime de micro-entrepreneur est un régime social et fiscal très simplifié. Il est applicable quand le chiffre d'affaires HT n’a pas dépassé certains seuils au cours de chacune des 2 années précédentes. Attention: depuis le 1er janvier 2026, ces seuils ont été réévalués: 203 100 € pour la vente de marchandises et 83 600 € pour les prestations de services. Le régime simplifié s'applique automatiquement pour l'année de création (N) et l'année suivante (N+1) à condition que ces seuils soient respectés.

Par ailleurs, la micro entreprise est soumise à la franchise en base de TVA: elle ne déclare pas la TVA sur les prestations ou ventes et ne peut pas la déduire. Concernant l'imposition de ses revenus, la micro-entreprise est imposée à l'IR, dans la catégorie micro BIC, micro BNC ou micro BA. L'impôt dû est calculé en tenant compte d'un abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires pour frais professionnels qui varie selon l'activité exercée (par exemple 71 % pour la vente de marchandises). Pour plus de détails sur les abattements fiscaux, consultez la fiche sur le régime fiscal du micro-entrepreneur. Enfin, l'entrepreneur paie des cotisations sociales uniquement s'il génère du chiffre d'affaires.

Entreprise et société

La société est une entité juridique qui dispose d'une personnalité morale: elle a sa propre existence juridique (capital social, dénomination sociale, siège social, etc). Elle peut signer un bail commercial, embaucher des salariés et possède un patrimoine distinct de celui de ses associés. Elle est représentée par un dirigeant (un gérant ou un président) qui exerce l'activité. L’intérêt de créer une société est de limiter la responsabilité du professionnel et de ses associés aux apports réalisés lors de la constitution de la société, protégeant ainsi le patrimoine personnel.

Le professionnel peut exercer une activité commerciale et/ou artisanale seul (EURL, SASU) ou en s’associant avec d'autres personnes (SARL, SAS, SA, etc). La création d'une société nécessite la rédaction de statuts et le dépôt d'un capital social, ce qui peut être coûteux. Par ailleurs, la société doit respecter des obligations comptables (tenue et dépôt de comptes annuels, convocation des associés aux assemblées générales, etc).

Régime fiscal

Les bénéfices réalisés par la société sont en principe soumis à l'impôt sur les sociétés (IS). Pour certains types de sociétés, les associés peuvent opter pour l'impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, les bénéfices réalisés sont déclarés en tant que BIC dans la déclaration d'impôt sur le revenu.

Protection sociale du dirigeant

La protection sociale du dirigeant de société varie selon le type de société choisi. Le dirigeant d'une EURL ou d'une SARL (s'il est majoritaire) est considéré comme un travailleur non salarié et cotise à l'Urssaf sur le revenu d'activité indépendante. Le dirigeant d'une SAS, SASU, SARL (minoritaire ou égalitaire) est considéré comme un travailleur assimilé salarié et relève du régime général de la sécurité sociale; il bénéficie d'une protection sociale proche de celle d'un salarié. S'il ne se verse pas de salaire, il n'a pas à payer de cotisations sociales.

Pour faire le bon choix, il est indispensable de prendre en compte de nombreux facteurs: exercice de l'activité seul ou avec des associés (en société), régime fiscal concernant l'imposition des bénéfices, régime de protection sociale selon la forme juridique envisagée. L'Urssaf propose un simulateur pour aider à trouver le bon statut juridique pour son projet d’entreprise.

Statut et formalités d’immatriculation

Le professionnel doit procéder à l'immatriculation de l'entreprise en ligne sur le Guichet des formalités des entreprises. Il doit faire sa demande d'immatriculation dans le mois qui précède la date déclarée du début de l'activité et au plus tard 15 jours après. Cette formalité donne une existence juridique à l'entreprise et informe l’ensemble des organismes concernés (Insee, Urssaf, centre des finances publiques, etc).

Dès l’acceptation de la demande, l’Insee attribue le numéro Siren (9 chiffres), le numéro Siret (identifiant géographique des établissements) et le code APE. Lorsque le conjoint décide de travailler dans l'entreprise, il doit choisir l'un des statuts (conjoint collaborateur, conjoint salarié, conjoint associé) et fournir l’attestation sur l'honneur correspondante. À défaut, le conjoint est réputé conjoint salarié.

Les cotisations sociales dépendent de la structure d’exercice et du statut du dirigeant. Le professionnel affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) est soumis à des cotisations dès le début de l’activité. Toutefois, les 90 premiers jours peuvent être sans cotisations, et les cotisations en base forfaitaire s’appliquent pendant les deux premières années puis s’ajustent selon les revenus réels. Le paiement se fait mensuellement ou trimestriellement par prélèvement automatique ou télépaiement.

Pour les gérants assimilés salariés relevant du régime général (président, directeur général rémunéré), les cotisations et protections sociales sont similaires à celles d’un salarié cadre, avec une option d’assurance chômage possible.

Règles spécifiques du secteur immobilier

Les professionnels de l’immobilier, notamment les agents immobiliers, doivent détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie. Cette carte atteste de la compétence et permet de garantir les fonds des clients et de souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile professionnelle. La carte peut porter des mentions spécifiques (transactions sur immeubles et fonds de commerce, syndic de copropriété, gestion immobilière, prestations touristiques, etc).

La loi Hoguet encadre strictement l’exercice de l’activité d’agent immobilier. La jurisprudence précise que l’exercice par une personne morale nécessite une carte professionnelle propre à cette personne morale et que l’absence de carte peut entraîner des sanctions pénales sévères, notamment en cas d’activités sans carte.

Le syndic de copropriété doit être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention "syndic". Depuis le 1er juillet 2015, l’activité de syndic n’est plus comprise dans la mention "gestion immobilière". Le marchand de listes vend des listes de biens sans mettre directement en relation propriétaires et acheteurs, et peut être soumis à des obligations spécifiques.

Les professionnels de l’immobilier doivent aussi respecter des obligations de formation continue, d’affichage, et de transparence des honoraires. Le montant TTC des honoraires doit être indiqué sur toute publicité et les honoraires lors des mises en location et transactions sont encadrés par des décrets et arrêtés.

Tables et registres obligatoires

Les documents et registres suivants sont obligatoires: registres-répertoires, registre des mandats et registre-répertoire pour les opérations immobilières, reçus et attestations de transactions. Le mandat immobilier, document écrit, précise les conditions de gestion des fonds, l’étendue de la mission, la rémunération et la durée du mandat. Le mandat peut être simple ou exclusif et doit être numéroté et inscrit dans un registre.

Toute structure immobilière doit afficher les informations de sa carte professionnelle et les exigences relatives à la garantie et à l’adresse du garant sur ses documents et lieux de réception de clientèle. Les inscriptions et la situation de l’entreprise peuvent être consultées via des extraits publics (SIREN/SIRET, RNE, RNED). Le secteur, bien que revisité, reste fortement réglementé afin de protéger les consommateurs et d’assurer la qualité des services fournis.

Loi Hoguet

En résumé des choix et de l’accompagnement

Pour vous aider à choisir la forme juridique la plus adaptée à votre situation, l’Urssaf met à disposition le simulateur Trouver le bon statut (form) juridique pour son projet d’entreprise. Le choix entre EI et société dépend de l’exercice seul ou avec des associés, du régime fiscal et du niveau de protection sociale recherché, ainsi que des obligations comptables et de gestion à assumer.

Entrepreneur individuel et micro-entrepreneur présentent des formalités et régimes très différents de ceux des sociétés. Les sociétés offrent une meilleure protection du patrimoine mais impliquent des obligations plus lourdes et des coûts initiaux plus élevés. Le secteur immobilier, régi par la loi Hoguet et par des obligations spécifiques (cartes professionnelles, affichage, registres et mandats), reste un exemple où les choix structurants doivent être effectués avec rigueur et accompagnement.

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