Addict Immobilier — procédure de redressement judiciaire : fonctionnement et conséquences

Pourquoi un acteur de l’immobilier peut-il faire l’objet d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire ?

Le secteur immobilier, malgré ses volumes financiers, n’est pas à l’abri des difficultés de trésorerie. Agences, SCI, marchands de biens, promoteurs… tous peuvent se retrouver confrontés à une impasse financière menant à la liquidation judiciaire. Parmi les origines les plus courantes : décalage entre encaissements et décaissements : commissions payées tardivement, charges immédiates (salaires, loyers, outils digitaux). Dettes fiscales ou sociales impayées : URSSAF, TVA, impôts. Litiges avec des clients ou promoteurs bloquant l’activité. Marchés mal calibrés, investissements mal maîtrisés.

L’immobilier est un secteur à haute intensité capitalistique. Cela signifie que : les investissements sont lourds (achats de terrains, chantiers, campagnes marketing). Le retour sur investissement est long. Les cycles économiques ont un impact immédiat (hausse des taux, gel des crédits, ralentissement des ventes). Dès lors qu’une vente ne se conclut pas comme prévu, ou qu’un crédit relais n’est pas obtenu, la trésorerie peut s’effondrer.

Qu’est-ce que le redressement judiciaire ?

Le redressement judiciaire est une procédure destinée à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprise, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. Il est prévu aux articles L.631-1 et suivants et R.631-5 et suivants du Code de commerce. L’entreprise est en état de cessation des paiements c’est-à-dire dans l’impossibilité de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, sous réserve des réserves de crédit ou de moratoires dont le débiteur peut bénéficier de la part de ses créanciers.

Qui saisit la procédure et quelles pièces produire ?

De manière générale, le tribunal est saisi par le chef d’entreprise, qui demande l’ouverture de la procédure dans les 45 jours à compter du constat de l’état de cessation des paiements. La demande d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et ses annexes sont déposées auprès du greffe du tribunal compétent, le débiteur étant convoqué à une audience dans un délai d’environ deux semaines à compter du dépôt de la demande. Les pièces à joindre à la demande sont énumérées à l’article R.621-1 du Code de commerce : comptes annuels, extrait d’immatriculation, situation de trésorerie, compte de résultat prévisionnel, nombre de salariés, état chiffré des créances et des dettes, inventaire sommaire des biens, etc.

Les organes et acteurs de la procédure

Dans le jugement d’ouverture, vont être désignés : un juge-commissaire chargé de veiller au déroulement rapide de la procédure et à la protection des intérêts en présence ; un administrateur judiciaire dont la désignation est obligatoire pour les entreprises employant au moins 20 salariés et réalisant un chiffre d’affaires de 3 millions d’euros et facultative en deçà ; un mandataire judiciaire en charge de la défense de l’intérêt collectif des créanciers ; un commissaire-priseur, huissier de justice ou notaire est désigné pour procéder à l’inventaire des biens détenus par le débiteur au jour du jugement d’ouverture ; éventuellement, un à cinq contrôleurs désignés par le juge-commissaire parmi les créanciers qui en font la demande. Après le jugement d’ouverture, un organe supplémentaire est désigné : un représentant des salariés qui est désigné ou élu parmi les salariés pour représenter l’ensemble de ceux-ci au cours de la procédure.

Déroulement et durée

Le jugement de redressement judiciaire ouvre une période d’observation. Cette période est de 6 mois renouvelable pour la même durée une fois par le tribunal et exceptionnellement renouvelable une nouvelle fois pour 6 mois mais seulement sur demande du Parquet. En redressement judiciaire, l’affaire est toujours rappelée dans le délai de deux mois à compter du jugement d’ouverture par-devant le tribunal. Au cours de cette période, le chef d’entreprise reste à la tête de ses affaires éventuellement sous la surveillance d’un administrateur judiciaire, sauf mission de représentation confiée à l’administrateur judiciaire.

Il est dressé un bilan économique, social et environnemental de l’entreprise puis mis en place un projet de plan de continuation (propositions de remboursement des dettes de l’entreprise) sur lequel les créanciers seront consultés ainsi que les salariés de l’entreprise. Les créanciers peuvent également présenter des projets de plan de redressement. L’ordonnance du 15 septembre 2021 a supprimé les comités de créanciers pour les remplacer par les classes de parties affectées. A la demande de l’administrateur judiciaire, le tribunal peut également ordonner la cession totale ou partielle de l’entreprise si le ou les plans proposés apparaissent manifestement insusceptibles de permettre le redressement de l’entreprise ou en l’absence de tels plans.

Effets et mesures pendant la période d’observation

Afin de permettre à l’entreprise de se restructurer, les règles suivantes s’imposent pendant la période d’observation au débiteur et aux créanciers : interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, sauf exception ; arrêt des poursuites individuelles et des voies d’exécution ; arrêt du cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que tous intérêts et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêts conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ; interdiction des inscriptions de sûretés. Les créances postérieures au jugement d'ouverture, régulières et utiles, c’est-à-dire nées pour les besoins de la procédure, de la période d'observation ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

En pratique, l’Administrateur Judiciaire peut solliciter l’ouverture d’un nouveau compte bancaire (ou peut garder le compte déjà ouvert par la société) qui fonctionnera sous la double signature de l’AJ et du gérant. L’Administrateur co-signe les règlements effectués par la société pendant la période d’observation. Le débiteur personne physique ou le gérant de l’entreprise, peut conserver en principe sa rémunération. Cette mesure est mise en place afin d’éviter le règlement des dettes passives par la société, mais également pour assainir la situation de trésorerie de la société.

Redressement judiciaire ou liquidation : conséquences pour l’agent immobilier et le dirigeant

L’ouverture d’une procédure collective pour l’agent immobilier qui exerce son activité à titre personnel peut être dramatique. Mais s’il exerce son activité au travers d’une SARL ou d’une SAS, le dirigeant est en principe épargné. Le dirigeant d’une société commerciale ne peut pas être poursuivi en cas de défaillance de celle-ci, à priori, sauf en présence d’un délit de banqueroute, qui n’existe qu’en cas d’agissements frauduleux. La faillite personnelle d’un dirigeant est une sanction plus rare, qui emporte interdiction de gérer une entreprise commerciale, pendant au moins cinq ans.

Il peut arriver que les créanciers d’une société faillie se retournent contre le dirigeant s’il a consenti une caution. Cela est courant en cas de concours bancaire, de prêt. Notons toutefois qu’en cas de redressement judiciaire - et non pas de liquidation - la caution sera épargnée pendant la période d’observation. Celle-ci commence dès l’ouverture de la procédure avant que ne soit trouvé un dénouement par un plan de continuation, de cession, ou une liquidation.

En cas de plan de continuation, à savoir un échéancier consenti à l’agence immobilière pour apurer ses dettes, le dirigeant, pour les procédures ouvertes postérieurement au 1er octobre 2021, sera épargné, par application du nouvel article L 631-20 du Code de commerce, si l’agence immobilière respecte le plan. Et à la fin du plan, la caution sera déchargée de tout engagement. En cas de plan de cession, et sauf si le cessionnaire est devenu à titre personnel titulaire du contrat de prêt en cours (ce qui est rare), la caution reste hélas tenue en cas de défaillance du repreneur.

Si le tribunal de commerce prononce la liquidation judiciaire de l’agence immobilière, tous les concours bancaires deviennent exigibles, même s’il y a achat de l’actif de l’entreprise. Il s’ensuit que la caution pourra être recherchée immédiatement pour la totalité des sommes restant dues à une banque sans que l’offre de paiement des échéances puisse être jugée satisfaisante. Il est donc particulièrement important pour le dirigeant d’une agence immobilière qui s’est porté caution d’engagements souscrits par cette dernière de distinguer les différentes situations (plan de continuation, plan de cession, liquidation judiciaire…), qui peuvent engendrer des conséquences plus ou moins dramatiques.

On retiendra que les sommes que le dirigeant a versées à un créancier en vertu d’un engagement de caution sont déductibles des revenus catégoriels qu’il a dû régler, l’année du versement, dans certaines limites (trois fois sa rémunération annuelle), et sous trois conditions : l’engagement de caution doit se rattacher à sa qualité de dirigeant, il doit avoir été pris en vue de servir les intérêts de la société, et il ne doit pas être disproportionné au vu des rémunérations qu’il a perçues ou escomptées au moment où il a contracté.

Spécificités de la liquidation judiciaire pour l’entrepreneur individuel et pour les biens

L’article L. 641-9 alinéa 1 dispose que : « Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur ». Au regard des articles L. 641-9 alinéa 1 et L. 681-2, l’ouverture d’une liquidation judiciaire, concernant un entrepreneur individuel, peut s’effectuer suivant 3 schémas différents : ouverture d’une liquidation judiciaire unipatrimoniale limitée au seul patrimoine professionnel ; ouverture d’une procédure de liquidation « bipatrimoniale » englobant le patrimoine professionnel et personnel ; ouverture d’une liquidation judiciaire sur le seul patrimoine professionnel avec saisine de la commission de surendettement.

Aux termes de l’article 1413 du Code civil « le paiement des dettes dont chaque époux est tenu, pour quelque cause que ce soit, pendant la communauté, peut toujours être poursuivi sur les biens communs… », les biens communs sont donc soumis aux contraintes de la procédure collective. Le liquidateur peut donc vendre les biens communs pour payer les dettes de l’époux en liquidation judiciaire, à la condition que le tribunal ait ouvert une liquidation « bipatrimoniale ».

Concernant les biens indivis, l’article 815-17 alinéa 1 du Code civil dispose que « les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis ». L’indivision apparue après l’ouverture de la procédure collective restera en conséquence inefficace (Cass. com., 18 févr. 2003, n° 00-13.100). Le liquidateur aura, seul la possibilité de vendre le bien indivis, sous réserve du jeu de l’article L. 643-2 du Code de commerce qui autorise les créanciers inscrits sur un bien à réaliser celui-ci en cas d’inaction du liquidateur.

Réalisation des actifs en liquidation judiciaire : règles et publicité

L’article L. 641-7 dispose que « le liquidateur tient informés, au moins tous les trois mois, le juge-commissaire, le débiteur et le ministère public du déroulement des opérations ». Ainsi, le débiteur dessaisi de la gestion de ses biens sera donc informé quand même du sort de son patrimoine. L’article L. 642-22-1 du Code de commerce précise que « toute cession d’entreprise et toute réalisation d’actif doivent être précédées d’une publicité... ». L’article R. 642-40 en définit les modalités : la publicité des cessions d’entreprises et des réalisations d’actifs est faite par les mandataires de justice au moyen d’un service informatique accessible par l’internet. Toute cession d’entreprise fait l’objet d’une publicité par voie de presse. Le juge-commissaire détermine s’il y a lieu d’effectuer une publicité par voie de presse pour les actifs de faible valeur.

La réalisation d’un actif du débiteur ne pourra s’effectuer qu’après une ordonnance rendue par le juge-commissaire. Toutefois, en liquidation judiciaire simplifiée, le juge-commissaire n’aura pas à intervenir dans le processus de réalisation des actifs du débiteur. L’article L. 643-2 précise que les créanciers titulaires d’un privilège spécial, d’un gage, d’un nantissement ou d’une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent exercer leur droit de poursuite individuelle si le liquidateur n’a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire.

Quand le tribunal ouvre une liquidation judiciaire simplifiée, le liquidateur peut vendre, de sa propre initiative, sans demander l’autorisation du juge-commissaire, les biens meubles de l’entreprise, de gré à gré ou aux enchères publiques pendant 4 mois. Au-delà de 4 mois, le liquidateur vend aux enchères les biens meubles (article L. 644-2). Rappelons qu’il est fait application de la procédure de liquidation simplifiée si l’actif du débiteur ne comprend pas de bien immobilier, et si le chiffre d’affaires hors taxes est égal ou inférieur à 750.000 euros et pour un nombre de salariés égal ou inférieur à 5 dans les 6 mois de l’ouverture de la procédure collective.

Traitement des mandats, des fonds et de la garantie financière

Une décision récente de la Cour de cassation (Cass. com., 28 juin 2017, n° 15-17.394) aborde le sujet épineux de la liquidation judiciaire d’une agence immobilière et du sort des mandats lors de la cession du fonds. L’article 2003 du code civil énonce que le mandat prend fin, notamment par déconfiture soit du mandant, soit du mandataire. Le contrat de mandat obéit au régime des contrats en cours, sous réserve bien sûr qu’il ait été conclu et non exécuté avant le jugement d’ouverture, c’est-à-dire qu’il soit encore en cours, au jour de l’ouverture de la procédure collective. Dès lors, il ne peut être résilié que selon les modalités de l’article L.

Dans un premier temps, les juges du fond avaient estimé que le mandat de recherche d’un bien immobilier à acquérir fait partie de la clientèle du fonds de commerce. Les contrats cédés doivent donc être précisément déterminés dans la décision de cession du fonds de commerce. En conclusion, si vous souhaitez racheter un fonds de commerce d’une agence immobilière, veillez à bien vérifier que les mandats contiennent cette autorisation de cession et mentionnez les expressément dans l’acte de cession de fonds de commerce.

Si l’agent immobilier est dans l’incapacité de représenter des fonds, emportant l’intervention de la caisse de garantie, cette dernière ne pourra pas se retourner contre le dirigeant. Pour la Cour de cassation, depuis une décision très remarquée du 4 juin 1999 (cass civ 96-18094), la garantie financière n’est pas une caution. Les fonds détenus par un agent immobilier en cas de liquidation judiciaire ne doivent pas être déclarés au passif de l’agent immobilier. Ils sont plutôt déclarés auprès de l’organisme qui s’est porté garant de leur remboursement, conformément à la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Le juge a eu l’occasion de confirmer cette absence d’exigence de la déclaration de créance au passif d’un agent immobilier détenant des fonds à titre précaire (Cass. Com. 15 février 2011, n°10-10.056). En effet, les fonds transitant sur le compte d’une entreprise intervenant en qualité de simple mandataire, n’entrent pas dans son patrimoine réel (Cass. Com. 30 juin 2004, n°03-17.330). La Cour de cassation a déclaré que le dépositaire, même en liquidation judiciaire, doit restituer la chose contentieuse déposée entre ses mains (Cass. Com. 23 septembre 2020, n°19-15.122).

Que faire si vous êtes mandant ou locataire ?

Vous n’avez pas besoin de déclarer une créance au passif de la procédure : vos fonds sont considérés comme « détenus pour compte de tiers », donc hors du patrimoine de l’agence. Vous pouvez vous adresser directement au garant financier, sans passer par le liquidateur. Rassemblez vos documents : mandat, relevés de gestion, attestations de loyers, etc. Identifiez le garant financier de l’agence (mentionné dans les documents contractuels). Adressez une demande formelle au garant avec les justificatifs. Suivez l’instruction du dossier : les délais varient mais restent souvent inférieurs à 30 jours. Si le garant est inconnu, contactez la CCI locale ou le tribunal de commerce : ils peuvent vous orienter.

Si vous êtes locataire et que l’agence immobilière détenait votre dépôt de garantie, la réponse est affirmative : le locataire peut récupérer le dépôt de garantie versé à une agence immobilière en liquidation judiciaire.

Vente de biens en liquidation judiciaire et possibilités pour l’acheteur

Il existe deux manières d’acheter un bien en liquidation judiciaire, à savoir : la vente de gré à gré : l’acheteur et le vendeur s’entendent sur le prix de la vente du bien ; la vente aux enchères publiques : elle est ordonnée par le juge lorsque aucune offre n’a été retenue lors de la vente de gré à gré. Acheter un bien en liquidation judiciaire présente de nombreux avantages pour l’acheteur : prix de vente du bien largement en dessous du prix du marché ; rapidité du processus d’achat. L’acheteur d’un bien en liquidation judiciaire a l’obligation de payer au comptant et n’a pas la possibilité de se rétracter.

Un agent immobilier ne peut pas représenter un mandataire judiciaire, mais il arrive que le mandataire judiciaire charge un agent immobilier de procéder à la vente des biens de la société en liquidation. Dans ce cas, il faudra une autorisation du Président du tribunal de commerce puisque normalement, le mandataire judiciaire est tenu d’assurer personnellement la vente des biens.

Alternatives à la liquidation : prévenir et sauvegarder l’activité

La liquidation judiciaire n’est pas une fatalité. Si l’entreprise a des perspectives de rebond, le redressement judiciaire peut permettre de poursuivre l’activité. Sauvegarde ou mandat ad hoc : des solutions confidentielles. Elles permettent de négocier avec les créanciers de manière amiable. C’est souvent une bonne stratégie pour éviter une liquidation précipitée. La cession anticipée du patrimoine avant l’ouverture de la procédure peut éviter la vente forcée par le tribunal et permettre un meilleur prix.

Le pré-pack cession permet à un dirigeant d’organiser en amont la vente de son fonds de commerce ou de son portefeuille de mandats, avant même l’ouverture d’une procédure collective. Cette opération est validée par le tribunal dans le cadre d’une procédure confidentielle, rapide et encadrée. La sauvegarde judiciaire permet de geler les dettes le temps de réorganiser l’entreprise. Elle est réservée aux agences non encore en cessation de paiement.

Que faire en pratique en tant que dirigeant d’agence ?

Lorsqu’il devient impossible d’honorer les dettes de l’agence et que la trésorerie est exsangue, le dirigeant doit agir vite. La déclaration de cessation de paiement n’est pas un aveu d’échec : c’est une démarche légale pour se protéger personnellement et préserver ce qui peut encore l’être. La procédure commence par une déclaration de cessation de paiement au greffe du tribunal de commerce. Cette déclaration doit être faite dans les 45 jours suivant l’impossibilité de faire face au passif exigible avec l’actif disponible.

Une fois la liquidation ouverte, un liquidateur est nommé. Le dirigeant doit fournir tous les éléments de comptabilité, remettre les documents juridiques (mandats, contrats de bail, assurance, etc.) et assister aux audiences. C’est aussi le moment de vérifier sa responsabilité personnelle, notamment en cas de faute de gestion ou de manquement aux obligations comptables. Un dirigeant bien conseillé peut anticiper les risques liés à la liquidation : sécuriser les fonds mandants et éviter les mélanges de comptes, clôturer proprement les mandats de gestion, consulter un avocat pour analyser les risques de comblement de passif ou de faillite personnelle.

Rebondir après une procédure collective

La liquidation judiciaire d’une agence immobilière implique des conséquences importantes mais pas toujours irréversibles. Pour les clients, les fonds sont protégés grâce à la garantie financière. Pour les dirigeants, des alternatives existent, à condition d’anticiper et de bien s’entourer. Agir vite, comprendre ses droits, et mobiliser les bons outils permet souvent d’éviter le pire. Même après une procédure, il est possible de reconstruire une activité avec un modèle adapté. Par exemple, une liquidation judiciaire d’une entreprise individuelle n’empêche pas une relance en micro-entreprise ou en SCI. Nouveaux modèles : digitalisation, repositionnement, agences digitales, portails en ligne, structures plus légères comme les SCI à capital variable permettent un redémarrage.

Un redressement judiciaire, c'est quoi ? (définition, aide, lexique, tuto, explication)

Pour conclure, que vous soyez gérant d’agence, promoteur ou associé d’une SCI, la maîtrise des règles du redressement et de la liquidation judiciaire, la protection des fonds de tiers et l’anticipation des cautions sont essentielles pour limiter les conséquences personnelles et professionnelles d’une défaillance.

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