Fonctionnement de l’assurance loyers impayés et vérification solvabilité locataire

L’impayé survient dès que le locataire ne paie pas le loyer selon les conditions définies dans le bail. Le bailleur peut prendre certaines précautions pour réduire le risque d’impayés. Caution, assurances et garanties Comment prévenir les impayés de loyers ? Certaines précautions à prendre avant et lors de la signature du bail limiteront les risques d’impayés. Si toutefois le locataire, de bonne foi, ne peut plus payer son loyer, des dispositifs existent pour l’aider à régler sa dette.

Précautions à prendre avant la signature du bail

Avant la signature du bail, il est possible de demander au candidat locataire et à sa caution certains documents afin de s’assurer, notamment, de leur niveau de ressources. La liste des documents exigibles est fixée par la règlementation (décret du 5.11.15).

Précautions à prendre au moment de la signature du bail

Le bailleur peut se prémunir du risque d’impayé de loyer en souscrivant une garantie : soit un cautionnement, soit une assurance. Il n'est pas possible de cumuler les deux, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans certaines situations, le locataire peut bénéficier de la garantie Visale proposée par Action Logement : pour en savoir plus, voir la page "Caution et garantie".

La souscription d’une assurance. Le bailleur peut s’assurer contre les impayés de loyers en s’adressant à l’assureur de son choix (selon les conditions qu’il proposera) ou, le cas échéant, à l’administrateur de biens qui gère le logement.

La demande de caution. Le bailleur peut demander la caution d’un tiers (un parent généralement) qui se substituera au locataire en cas de difficulté. Un acte de cautionnement doit être établi au moment de la signature du bail et conformément aux règles de formalismes imposées par la loi : il s’agit d’un engagement important.

Autres moyens de sécurisation du paiement du loyer

Dans certains cas, une garantie de paiement du loyer et des charges peut être accordée au bailleur par le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) : le locataire peut le saisir directement ou par l’intermédiaire d’un travailleur social. Il est possible de se renseigner auprès de l’ADIL pour connaître les conditions d’accès au FSL dans le département où se situe le logement.

Si le locataire a besoin d’une aide financière pour verser le dépôt de garantie que le bailleur est en droit de lui demander à l’entrée dans les lieux : il peut solliciter : soit le FSL, directement ou par l’intermédiaire d’un travailleur social ; soit dans certains cas particuliers, Action Logement. C’est au locataire d’en faire la demande, avant l’entrée dans les lieux, en ligne sur le site internet d’Action Logement.

Si le locataire a droit à une aide personnelle au logement (allocation de logement - AL ou aide personnalisée au logement - APL), le bailleur doit compléter la demande de versement direct (imprimé Cerfa n° 11362*04) et l’envoyer par courrier à la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou de mutualité sociale agricole (CMSA) dont il relève pour que l’aide lui soit versée directement selon le principe du tiers-payant ; en contrepartie, elle sera déduite du montant du loyer. Il est important de rappeler que le bénéfice de l’aide personnelle au logement est réservé aux locataires de logements répondant aux caractéristiques de la décence et aux normes de peuplement.

Conseil : en cas de difficultés liées au paiement des dépenses de logement (loyer ou charges), il est important d’agir rapidement. Des solutions existent pour accompagner le locataire.

Vos recours en cas d’impayés

Les recours en cas d’impayés de loyers. Avant d'envisager une procédure judiciaire, il est conseillé au propriétaire, si le locataire est de bonne foi, de rechercher des solutions amiables aux difficultés rencontrées. Lorsqu'un incident de paiement intervient au cours du bail, il peut s'agir d'un simple oubli de la part du locataire, ou d’un impayé exceptionnel lié à des difficultés réelles momentanées. Sa bonne foi n'est pas forcément en cause.

Sans attendre que la situation s'aggrave, il est important de prendre contact avec le locataire afin de rechercher ensemble une solution. Le bailleur peut proposer au locataire un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

Une personne ou un organisme (un FSL ou Action Logement) s'est porté caution pour le locataire au moment de la signature du bail : si le locataire ne peut pas payer son loyer, il est conseillé, dès le premier incident de paiement, d’en informer la personne ou l'organisme qui s'est porté caution. En cas d'aggravation de la situation, il est important d’adresser à la caution un courrier recommandé.

Le bailleur a contracté une assurance "impayés de loyers" : l’impayé sera déclaré à l’assureur, selon les modalités prévues au contrat d’assurance.

Le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement (AL ou APL) : lorsque le locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge (aide versée directement au propriétaire), le propriétaire doit le signaler à la CAF ou à la CMSA dans un délai de deux mois suivant la constitution de l’impayé. Il doit justifier qu’il poursuit par tous les moyens le recouvrement de sa créance ; dans le cas où l'APL ou l’AL est versée au locataire et que celui-ci ne paie plus son loyer, la CAF/CMSA demande au bailleur d’indiquer, dans un délai de deux mois, s’il veut obtenir son versement en tiers-payant. Le silence gardé pendant ce délai vaut refus. S’il accepte, l’aide lui sera versée après notification de cette décision au locataire, sauf si ce dernier justifie avoir réglé sa dette dans un délai de deux mois à compter de cette notification ; dans le cas où le locataire est en situation d’impayé, le versement de l’aide au logement est maintenu, sous réserve de la mise en place d’un plan d’apurement, de son respect et de la reprise du paiement de la dépense de logement ; le bailleur devra signaler à la CAF/CMSA qui assure le versement de l’aide, le déménagement de l’allocataire ou la résiliation de son bail dans un délai d’un mois à compter de la date de déménagement ou de la résiliation de son bail (ce délai peut être prolongé d’un mois sous conditions).

Définition de l’impayé : APL ou AL versée en tiers-payant : si la dette représente une somme égale à deux fois le montant mensuel net (déduction faite de l'aide au logement) du loyer et des charges => impayé de loyer, APL ou AL versée au locataire : si la dette représente une somme égale à deux fois le montant brut (sans déduction de l'aide au logement) du loyer et des charges => impayé de loyer.

Le locataire est en difficulté : le FSL, saisi par un travailleur social ou par le locataire, pourra lui accorder une aide sous certaines conditions. Cette aide sera versée directement au propriétaire qui la déduira du montant de sa dette ; le propriétaire ou le locataire, notamment, peuvent saisir la Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Réunissant les acteurs locaux intervenant en matière de traitement social de l’impayé, de logement et de prévention des expulsions, son rôle est de trouver une solution pour traiter l’impayé ou faciliter le relogement des locataires en grande difficulté ; le locataire surendetté peut saisir la Commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers : la créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires.

Consultez nos modèles de courriers ! L'ADIL délivre des renseignements sur les démarches à effectuer. Pour connaître les coordonnées de l’ADIL la plus proche : 08 20 16 75 00 (0,06 € la minute + prix d'appel), le 08 05 16 00 75 ("SOS impayés de loyers" assuré par les ADIL).

Assurance loyers impayés (GLI) et Visale

Vous cherchez à protéger vos revenus locatifs ? L’assurance loyers impayés, aussi connue sous le nom de Garantie Loyers Impayés (GLI), est une assurance destinée aux propriétaires-bailleurs de biens immobiliers. Comment y avoir accès ? Faites attention, car les contrats d’assurance loyers impayés peuvent varier en fonction de l’assureur. Le niveau de couverture et les conditions de remboursement peuvent évoluer d’un assureur à un autre.

La GLI est une protection qui prend en charge les loyers impayés et peut aussi couvrir les dégradations locatives selon les options choisies. La garantie Visale est une caution offerte par Action logement et peut vous protéger contre les loyers impayés, sous conditions (notamment le niveau de ressources du locataire et l’éligibilité du dossier).

Avant de louer votre logement, vous devez également vous assurer de trouver un candidat éligible à l’assurance loyers impayés. En effet, les locataires doivent répondre à différentes conditions pour que la GLI puisse intervenir. Une fois que vous avez choisi votre locataire, vous pouvez signer un contrat de location puis informer votre assureur de la conclusion de ce bail. Si, plus tard, le locataire ne paie pas son loyer à temps ou qu’il accumule les impayés, vous pourrez déposer une déclaration de sinistre afin d’être remboursé des montants engagés. Très souvent, l’assureur applique un délai de carence de quelques mois avant d’activer la GLI. Il peut impacter votre rentabilité locative.

La garantie Visale et d’autres garanties nécessitent le respect de conditions et peuvent ne pas être cumulables avec d’autres garanties couvrant les mêmes risques. En mettant en location votre logement, vous vous exposez à divers risques et la législation protège les locataires, mais des dispositifs existent pour sécuriser les revenus du bailleur.

Éligibilité et solvabilité des locataires

Solvabilité financière et situation professionnelle stable constituent des critères clés pour l’éligibilité à l’assurance loyers impayés. Les locataires doivent généralement démontrer une solvabilité suffisante pour couvrir le montant du loyer, avec des revenus souvent égaux à environ trois fois le loyer. La solvabilité est déterminée différemment selon le statut du candidat (salarié en CDI, indépendant, retraité, étudiant, dirigeant de société, etc.).

Le processus de vérification inclut la vérification de l’identité, des justificatifs de revenus et de l’employeur, et peut impliquer des vérifications via des services en ligne pour éviter les fraudes. Une fois les documents vérifiés, le calcul de la solvabilité repose sur le taux d’effort, soit le rapport entre le loyer charges comprises et les Revenus Nets Mensuels Réguliers et Permanents. Un taux d’effort élevé signifie un risque plus élevé et peut influencer le coût de la GLI.

Dans le cas d’une colocation, le taux d’effort est calculé sur la base de la somme des revenus nets mensuels de tous les colocataires. Si la colocation est composée d’étudiants uniquement, il est possible de prendre en compte les garants, mais les dossiers mixtes étudiants/actifs sont souvent non éligibles. La solvabilité d’un dossier GLI repose sur une vérification rigoureuse et le bailleur reste responsable de la validité du dossier.

Procédure et conditions liées à la GLI

La GLI implique des conditions précises, dont les critères d’éligibilité des locataires et les documents requis varient selon l’assureur. Généralement, les pièces incluent le contrat de bail conforme à la loi ALUR, pièce d’identité, attestation d’assurance habitation, état des lieux, et parfois des justificatifs spécifiques selon le profil du locataire (CDI, indépendant, retraité, étudiant, etc.).

Le contrat GLI peut prévoir un délai de carence, des plafonds de remboursement, et éventuellement une franchise ou des exclusions. Le coût de l’assurance dépend du montant couvert et des garanties. Cumuler GLI avec PNO (propriétaire non occupant) peut offrir une couverture plus large, mais les détails dépendent des assureurs.

Le locataire ne peut pas être mêlé à une caution supplémentaire lorsqu’une GLI est souscrite, sauf cas particuliers (par exemple étudiant ou apprenti selon la réglementation). Avant de louer, vérifiez les termes exacts du contrat GLI et les éventuelles obligations liées à la solvabilité et au dépôt de garantie.

Processus en cas de sinistre et procédures

En cas de sinistre lié à un impayé, il faut réagir rapidement et prévenir l’assureur en joignant les justificatifs de solvabilité du locataire et le respect des délais indiqués dans le contrat. La procédure précise peut comprendre l’envoi d’un rappel, puis d’une mise en demeure par courrier recommandé et éventuellement l’intervention d’un huissier de justice. Le bailleur doit documenter toutes les étapes et suivre scrupuleusement les conditions contractuelles pour éviter tout obstacle à l’indemnisation.

Déclarer un sinistre en GLI (Garantie Loyers Impayés)

Rôles des professionnels et recours

Si la gestion du bien est confiée à une agence, celle-ci peut souscrire en votre nom à une GLI et vérifier rigoureusement les dossiers des locataires pour garantir l’éligibilité au moment de l’activation de l’assurance. Les agences peuvent aussi proposer des solutions complémentaires comme des vérifications en ligne ou via des plateformes officielles pour lutter contre la fraude (DossierFacile, etc.).

Il est conseillé de solliciter l’aide d’un conseiller immobilier pour choisir une GLI adaptée et gérer les conditions de solvabilité et les vérifications des dossiers. En cas d’immixtion de la CAF ou CMSA dans les aides au logement, le bailleur doit notifier les instances compétentes dans les délais impartis et suivre les procédures de tierce-payance lorsqu’elles s’appliquent.

Tableau: éléments clés de la GLI et de Visale

Éléments	Description	Impact pour le bailleur
Couvertures	Loyers et charges, éventuellement dégradations et frais de procédure	Protection financière et tranquillité
Délai de carence	Période avant activation	Risque de perte temporaire de trésorerie
Plafonds de remboursement	Montant maximum remboursé	Limite de couverture
Franchise	Montant pris en charge par le bailleur	Coût effectif après indemnisation
Éligibilité locataire	Solvabilité, revenus et situation professionnelle	Shortlist des dossiers

Quand souscrire et consequences pratiques

Quand souscrire à l’assurance loyer impayé ? Vous pouvez souscrire au plus tôt à la signature du bail, ou au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux (passée cette période, un délai de carence de 3 mois s’applique généralement). Vous pouvez également souscrire à une assurance loyer impayé pour une location en cours, à condition de n’avoir pas déjà eu un impayé ou retard de paiement de la part de votre locataire sur les 6 derniers mois.

Quelle est la procédure en cas de sinistre ? En cas de survenance d’un impayé, il faut réagir immédiatement en prévenant l’assureur. Il réclamera tout d’abord les justificatifs attestant de la solvabilité du locataire (bulletins de salaire, pièce d’identité, contrat de location, etc.). Il faut par ailleurs veiller à respecter scrupuleusement, dans les délais impartis, la procédure telle qu’elle est prévue au contrat. Sous peine de voir l’indemnisation revue à la baisse, voire un refus de remboursement.

Comparaison et choix pratique

Il n’existe pas de tarif fixe. Le coût dépend des plafonds et des options choisies. Certains assureurs offrent des packages incluant protection juridique, vacance locative et couverture des dégradations, et certaines formules avec PNO peuvent compléter l’assurance habitation du locataire. Il est recommandé de comparer les conditions, les franchises, les plafonds et les exclusions, et de vérifier les critères d’éligibilité des locataires (solvabilité, revenus, stabilité professionnelle).

Attention: l’assurance loyers impayés peut être incompatible avec une caution existante dans certains cas, et il faut vérifier les règles propres à chaque contrat et à la loi en vigueur.

Conclusion opérationnelle pour le bailleur

Pour protéger vos revenus locatifs, envisagez une GLI adaptée à votre profil de bailleur et à votre patrimoine. Assurez-vous d’obtenir les documents justificatifs, d’effectuer une vérification rigoureuse de solvabilité et de suivre les procédures en cas d’impayé. Le recours à une agence peut faciliter la démarche et améliorer le taux d’éligibilité des locataires, tout en vous offrant une solution claire et sécurisée.

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