Assurance décennale obligatoire pour le marchand de biens : obligations, risques et coûts

Les professionnels, pour exercer leur activité en toute sérénité, souscrivent à des assurances. Elles protègent leur entreprise et leur personnel. Certaines sont conseillées et d’autres sont obligatoires. Cette dernière est obligatoire depuis 1978 pour tous les professionnels du BTP. Qu’en est-il pour la profession marchand de biens ? Soumis à la RC PRO, doit-il souscrire une assurance décennale ? Et si oui, combien coûte une assurance décennale marchand de biens ?

Qui est le marchand de biens et quelles sont ses opérations ?

Le marchand de biens est un professionnel de l'immobilier spécialisé dans l'achat, la rénovation et la revente rapide de biens immobiliers dans une optique de plus-value. Le marchand de biens peut être une personne physique ou morale. Le marchand de biens, personne physique, achète le bien en son nom dans l'optique de réaliser une plus-value. Il peut s'agir d'un immeuble, d'un terrain à bâtir ou encore d'un fonds de commerce. Une personne morale peut être qualifiée de marchand de biens à partir du moment où elle se livre à ces activités.

Le marchand de biens se distingue de la profession d’agent immobilier par le fait qu’il est propriétaire des biens qu’il met en vente, alors que l’agent immobilier ne l’est pas. Il achète des immeubles, maisons, appartements ou terrains, y effectue parfois des travaux (division, rénovation, surélévation, changement de destination), puis les revend. Il peut se contenter des opérations d'achat-revente, mais aussi procéder à des améliorations avant la vente, ou encore construire un logement neuf sur un terrain.

Qu'est-ce qu'une opération relevant des activités de marchand de biens ? La succession d'actions d'achat-revente est bien entendu un critère. Lorsque l'activité de marchand de biens est exercée à titre d'activité principale, la répétition de l'opération est inhérente au métier. L'intention spéculative s'évalue au moment de l'acquisition et non à la revente. C'est seulement si le bien a été acheté en vue de réaliser une plus-value que l'on peut parler d'une opération entrant dans le cadre des activités du marchand de biens.

Risques juridiques et responsabilité après la vente

Le marchand de biens est garant des vices cachés d’un bien vendu. En cas de litiges, le marchand de biens peut être condamné à payer des dommages et intérêts. En France, tout constructeur d'un ouvrage neuf ou existant est tenu responsable des sinistres pouvant survenir 10 ans après la livraison du chantier. Le constructeur est présumé responsable des désordres affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à l'usage.

Le marchand de biens peut voir sa responsabilité engagée par les opérations de construction et de rénovation qui précèdent la vente. Par exemple, le marchand de biens pourrait réaliser des travaux non conformes aux normes d'étanchéité en vigueur. Ici, le délai de 10 ans s'entend à compter de la date d'achèvement des travaux, et non pas à partir de la date de la vente.

En tant que commerçant, il est chargé d’assurer la commercialisation de ces biens et de finaliser la gestion administrative liée à la conclusion des contrats. L’article 1604 du Code civil met à la charge du marchand de biens, en sa qualité de vendeur, une obligation de délivrance de l’immeuble vendu, lequel doit être conforme aux stipulations contractuelles. Au titre de l’article 1641 du Code civil, le marchand de biens est tenu de la garantie des vices cachés. Il ne peut s’exonérer de cette garantie en stipulant une clause de non-garantie si le vice était connu.

Quelle assurance pour quelle situation ?

La loi Spinetta de 1978 impose au marchand de biens de disposer de certaines assurances. En effet, on considère que, dès lors qu’un marchand de biens décide de rénover un immeuble et de le mettre en vente, il « s’associe à la loi Spinetta ». La loi Spinetta assure une présomption de responsabilité d’une durée de 10 ans après l’achèvement des travaux.

Le marchand de biens est soumis aux assurances obligatoires de son statut de commerçant, à savoir la RC PRO et la protection juridique. À ce titre, il est soumis aux assurances obligatoires de ce statut, à savoir la RC PRO et la protection juridique. Dans certains cas, il peut être obligé de souscrire une assurance décennale.

Assurance responsabilité civile professionnelle (RC PRO)

Lors de son activité, un marchand de biens peut voir sa responsabilité engagée si un dégât matériel ou corporel, causé à autrui, se réalise. Dans ce cas, l’assurance de responsabilité civile professionnelle permet au marchand de biens de ne pas à supporter seul le coût des réparations en cas de sinistre. Cette assurance permet de garantir les risques professionnels, lorsque la responsabilité du marchand de biens est engagée, à la suite d’une faute professionnelle, de vices cachés, d’une négligence ou encore d’une imprudence. À savoir : cette assurance n’est pas obligatoire. En revanche, elle est recommandée, notamment pour faire face aux possibles sinistres qui peuvent avoir lieu durant la rénovation de biens.

Assurance dommages-ouvrage (DO) et garantie décennale

Cette assurance doit obligatoirement être souscrite par un marchand de biens dans le cadre de son activité lorsque les travaux entrepris sont assimilables à des travaux de construction d’un ouvrage. L’assurance dommages-ouvrage permet d’indemniser rapidement les sinistrés, car les délais d’indemnisation sont prévus par la loi. De ce fait, il n’est pas nécessaire d’attendre une décision de justice pour une indemnisation.

La garantie décennale est une assurance obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment depuis la loi Spinetta de 1978. Elle couvre les dommages des travaux réalisés quand la responsabilité du professionnel est engagée et prouvée. L’assurance décennale prend en charge les frais de réparation au profit du maître d’ouvrage, et ce, pendant une période de 10 ans.

Si le marchand de biens conçoit le projet dans sa globalité, des plans aux travaux, il doit souscrire à une décennale. Si le marchand de biens conçoit l’intégralité de son projet sans faire appel à un maître d’œuvre ou un bureau d’études, il prend donc la place du maître d’œuvre et à l’obligation de souscrire à une garantie décennale, comprise dans l’assurance dommages et ouvrage. Le marchand est alors considéré comme un constructeur non réalisateur.

Dans la plupart des cas, c’est avec le concours d’un architecte, un bureau d’études ou un maître d'œuvre qu’il réhabilite ses biens. Ce sont eux qui doivent alors justifier d’une assurance décennale. Dans le cadre d’une rénovation importante, le marchand de biens est soumis à l’obligation d’assurance décennale s’il se charge de la maîtrise d'œuvre. Dans le cas contraire, une assurance dommages ouvrage pour couvrir le risque lié à la décennale est vivement conseillée, voire obligatoire.

Cas pratiques et jurisprudence : quand les travaux sont-ils « ouvrage » ?

Selon la jurisprudence, les travaux réalisés sur l’immeuble destiné à la revente peuvent être assimilables à des travaux de construction d’un ouvrage en raison de leur ampleur et de l’utilisation de techniques de construction. Il a ainsi été jugé que l’installation d’une climatisation nécessitant une centrale d’énergie et des équipements rattachés était constitutive d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil. Pareillement, l’installation d’un insert, des travaux de charpente, l’aménagement de combles ou la réalisation d’une terrasse ont pu être qualifiés « d’ouvrages ».

Dès lors que les travaux de rénovation entrepris sont assimilables à des travaux de construction d’un ouvrage, le marchand de biens doit se conformer à une double obligation d’assurance : la garantie décennale (pour les constructeurs réalisateurs ou non) et la souscription d’une assurance dommages-ouvrage en tant que maître d’ouvrage de ses propres réhabilitations ou rénovations.

Sanctions en cas de non-souscription

L’assurance décennale est une obligation légale du professionnel du BTP. En cas de non-souscription, il encourt des sanctions civiles, mais aussi des sanctions pénales. La faute est passible de 6 mois de prison et d’une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 €. L’article L. 243-3 du Code des assurances sanctionne le manquement à l’obligation d’assurance dommages-ouvrage.

Coût de l’assurance décennale pour le marchand de biens

Le tarif d’une assurance décennale marchand de biens dépend de divers paramètres. Les organismes communiquent peu sur les tarifs de leur contrat. Seuls des devis permettent d’obtenir un coût fiable. Mais en moyenne, le tarif d’une prime correspond à 3 ou 4 % du CA annuel de l’entreprise. Par exemple, pour un CA de 500 000 €, le marchand de biens paie environ 15 000 €/an son assurance décennale.

Le montant de l’assurance dommages-ouvrage est fixé en fonction du chiffre d’affaires de la société. La plupart du temps, son coût ne dépasse pas 4% du chiffre d’affaires. Le montant de l’assurance responsabilité civile professionnelle dépend de plusieurs variables, comme par exemple le chiffre d’affaires de la société, son adresse et le montant des indemnisations. De plus, les garanties prévues au contrat (certaines sont optionnelles) ainsi que le montant des franchises qui sont choisies sont aussi pris en considération.

Type d'assurance	Obligation	Coût indicatif
Responsabilité civile professionnelle (RC PRO)	Conseillée (obligatoire parfois selon statut)	Variable selon CA, garanties et franchise
Assurance dommages-ouvrage (DO)	Obligatoire si travaux assimilables à un ouvrage	Généralement ≤ 4% du CA
Garantie décennale	Obligatoire si le marchand de biens prend la place du maître d'œuvre	≈ 3-4% du CA moyen (ex. 15 000 €/an pour CA 500 000 €)

Comment souscrire et comment choisir son contrat ?

Pour trouver un contrat d’assurance décennale, le marchand de biens peut solliciter les services d’un courtier indépendant. Il compare les offres pour dénicher la meilleure. L’autre solution est l’utilisation d’un comparateur en ligne. Gratuit et sans engagements, il délivre en quelques minutes des devis personnalisés. Peu d’assureurs traditionnels acceptent de couvrir les marchands de biens, en raison du risque juridique spécifique. De nombreuses plateformes proposent aujourd’hui des devis en ligne personnalisés.

Il convient de prendre le temps de consulter plusieurs assurances et comparer les couvertures, les prestations comme le montant de la franchise par exemple qui peut être très variable d’une assurance à l’autre. Le point important à vérifier est ensuite le taux de revalorisation.

Marchand de biens : Quelle assurance choisir ?

Assurances complémentaires recommandées

Assurance tous risques chantier (TCR) : protège le chantier contre vols, dégâts des eaux, catastrophes naturelles.
Assurance protection juridique : permet de recevoir une assistance juridique en cas de litige.
Garanties spécifiques dommages (exclusions et plafonds) : lire attentivement les clauses pour connaître les limites de couverture.

Points clés à retenir pour le marchand de biens

Le marchand de biens est responsable des vices cachés et des obligations de délivrance ; il peut être condamné à restituer le prix ou à payer des dommages et intérêts.
Si le marchand de biens réalise ou dirige des travaux assimilables à un ouvrage, il est tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage et à assumer la garantie décennale.
Si les travaux sont réalisés par des maîtres d'œuvre externes, ce sont généralement ces intervenants qui doivent justifier d’une assurance décennale, mais le marchand doit vérifier et recueillir les attestations.
Le coût de la décennale dépend du chiffre d’affaires estimé et d’autres paramètres ; demander plusieurs devis est indispensable.
En cas de non-souscription, le professionnel s’expose à des sanctions civiles et pénales (jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende).

Vous êtes marchand de biens et vous réalisez des travaux avant revente ? Savez-vous que votre responsabilité peut être engagée jusqu’à 10 ans après la vente ? Dans certains cas, l’assurance décennale devient non seulement indispensable, mais aussi légalement obligatoire. Pourtant, peu de professionnels de l’achat-revente en mesurent les enjeux juridiques et financiers. Quelles sont vos obligations ? Quels risques courez-vous sans couverture adaptée ? Comment bien choisir votre contrat ?

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