Investissement locatif en tant qu'auto‑entrepreneur : règles et fiscalité

Explorez dans cet article les règles et la fiscalité applicables lorsque vous investissez en location, et plus particulièrement lorsque vous cumulez une activité d'auto‑entrepreneur avec la location meublée (LMNP). Investir dans l'immobilier locatif demeure une bonne idée pour créer un patrimoine, le transmettre et préparer sa retraite. Le choix du régime fiscal applicable à votre investissement locatif impacte directement sa rentabilité.

Dispositifs fiscaux et avantages possibles

Que vous réalisiez un investissement locatif dans l’ancien ou dans le neuf, vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, de différents avantages fiscaux. Quels sont-ils ? Quelles conditions respecter pour en bénéficier ?

Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt, en contrepartie d’un loyer inférieur au prix du marché. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut offrir une alternative attrayante. Le LMNP avec amortissement permet d’amortir une partie de la valeur du bien et de son mobilier chaque année. Le régime réel permet de déduire non seulement les charges, mais aussi l'amortissement de la valeur du bien.

Fiscalité selon le type de location

Location nue (non meublée)

Les loyers générés par la location non meublée d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. L'investisseur immobilier choisit entre deux régimes fiscaux pour déclarer ces revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel.

Si vos revenus fonciers bruts, hors charges, sont inférieurs à 15 001 € par an, vous relevez du régime micro-foncier. Ce dispositif offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, et seuls 70 % des revenus sont imposables. Si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, le régime réel est obligatoire. Contrairement au micro-foncier, le régime réel autorise la déduction d’un déficit foncier : hors intérêts d’emprunt, les déficits constatés sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent éventuel et les intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Location meublée

La location meublée bénéficie d’un cadre fiscal distinct. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. Le statut de LMNP concerne les bailleurs dont les recettes annuelles issues de la location meublée n’excèdent pas 23 000 €, ou restent inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Le micro‑BIC : si les recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 €, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les loyers, les 50 % restants étant soumis à l’impôt sur le revenu. Le régime réel : il autorise la déduction de l’ensemble des charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxes, travaux…) et permet surtout d’amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et les frais d’acquisition.

Le statut LMNP : périmètre d'application et conditions

Le périmètre d'application de la LMNP : Pour bénéficier du statut LMNP, en tant que personne, vous devez être résident du territoire français et majeur. Vous ne pouvez pas être un investisseur immobilier professionnel.

Pour jouir du régime LMNP, votre logement doit également répondre à certains critères essentiels. Il doit : s'agir d’un bien de 9 m2 minimum ; être exclusivement à usage d'habitation ou touristique (pas d'activité commerciale) ; être convenablement meublé, de façon à ce que le locataire puisse dormir, manger et vivre.

Ce statut doit répondre à des critères financiers. En l'occurrence il s'applique si : votre chiffre d'affaires global annuel ne dépasse pas 23 000 euros au titre de la location classique ; ni 70 000 euros au titre de la location meublée de tourisme ; ni 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal.

Si vous respectez ces seuils, alors vous profiterez automatiquement d'un abattement forfaitaire de 50 % au titre de la location classique et de 71% au titre de la location meublée de tourisme puisque vous serez automatiquement assimilé au régime des micro‑BIC. Si vous dépassez ces seuils, ou en formulez la demande, vous pouvez être affilié au régime réel.

Auto‑entrepreneur et LMNP : compatibilité et plafonds

La question de savoir si on peut cumuler une activité en micro‑entreprise avec une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sous le même numéro SIREN est loin d'être anecdotique pour de nombreux entrepreneurs. Pour ceux qui envisagent de combiner ces deux types d'activités, il faudra surveiller avec attention les chiffres d'affaires (CA) générés par chaque activité.

Ainsi, que vous réalisiez de la vente de marchandises, des prestations de service, de la location meublée de tourisme ou non, vous devez être vigilant à respecter ces seuils. Les plafonds des cumuls pour résumer : Option 1 : vous avez une activité de prestation de services et de LMNP : votre plafond est de 72 500 € HT/an. Option 2 : vous avez une activité de vente de marchandises et de LMNP tourisme : votre plafond est de 176 200 € HT/an. Option 3 : vous avez une activité de vente de marchandises et de LMNP non tourisme : votre plafond est de 72 500 € HT/an.

Exemple 1 : Vous vendez des bijoux en e-commerce et réalisez un chiffre d’affaires de 100 000 euros par an. En parallèle, vous faites de la location meublée classique (non touristique) et percevez 18 000 euros par an. Vous pouvez continuer à être autoentrepreneur puisque vous respectez bien le seuil de 176 200 € pour la vente de marchandises, celui de 72 500 € pour la location LMNP et également le seuil global de 176 200 euros pour le cumul de vos activités puisque vous êtes à 118 000 euros.

Exemple 2 : Je suis agent commercial freelance et perçois un revenu annuel de 40 000 €. Parallèlement, je loue en meublé classique LMNP et gagne, en plus, 22 000 €. Le cumul de mes chiffres d'affaires est donc inférieur à 72 600 € et je peux donc conserver mon statut d'auto entrepreneur.

Déclaration, SIRET et formalités

Pour devenir un loueur meublé non professionnel, vous êtes tenu de faire une déclaration au Greffe du tribunal de commerce, d'obtenir un numéro SIRET et d'ouvrir une société. La démarche se fait à la création de votre micro‑entreprise, vous devez simplement déclarer votre activité principale et vos activités secondaires. Si vous avez déjà une auto entreprise avec une activité déclarée, dans ce cas, vous demandez la modification directement auprès de votre CFE.

La déclaration LMNP consiste à compléter le formulaire P0i en y précisant si vous êtes adhérent à un Centre de Gestion Agréé, CGA. Vous recevez alors un numéro SIRET pour cette activité et êtes redevable de la CFE. La déclaration auto‑entrepreneur se passe via le site de l'URSSAF, comme expliqué plus haut, et vous recevez également un numéro SIRET. Vous êtes donc détenteur de deux numéros SIRET, un pour chacune des activités.

Cotisations sociales et obligations de l'auto‑entrepreneur

Tout se fait en ligne, la déclaration initiale, la déclaration du chiffre d'affaires en cours d'année, comme le règlement de vos charges sociales. La simplicité de la démarche vous permet de savoir instantanément le montant dû à l'échéance. Vous aurez vous‑même décidé lors de votre inscription si vous souhaitez payer mensuellement ou trimestriellement, par carte ou par virement bancaire. Les démarches s'effectuent donc à 100% de façon dématérialisée.

Le montant des cotisations sociales d'un auto‑entrepreneur pratiquant l'activité de location meublée est proportionnel au chiffre d'affaires et se règle à l'échéance. Attention, en cas de non‑paiement pour retard ou oubli, vous serez soumis à des sanctions.

Que se passe‑t‑il en cas de dépassement des seuils ?

Si vous dépassez le seuil, une période de tolérance s'applique pendant 2 ans puisqu'il est considéré qu'il peut s'agir d'une année exceptionnellement fructueuse, mais qui ne se répétera pas. Par contre, si le plafond est dépassé pendant 2 années consécutives, vous devenez automatiquement une entreprise individuelle.

En cas de dépassement, deux options sont possibles afin de préserver vos avantages fiscaux : option 1 : vous conservez le statut de micro‑entreprise pour l'activité qui ne dépasse pas le seuil et vous créez une structure d’entreprise différente pour la deuxième activité (SARL de famille pour la location meublée par exemple). option 2 : Vous optez pour le régime réel pour vos revenus relatifs à la LMNP, mais vous renoncez à votre statut d’auto‑entrepreneur pour votre autre activité et devez alors créer une structure sociétaire.

En tout état de cause : vous ne pouvez cumuler deux activités, l’une en régime réel et l'autre en micro‑BIC, sous la même structure d'entreprise ; vous n'avez pas le droit de créer deux entreprises individuelles.

Choisir le régime fiscal le plus avantageux

En pratique, ces calculs peuvent s’avérer complexes et l’application des différents dispositifs fiscaux nécessite une parfaite maîtrise de la réglementation en vigueur. Le régime micro‑BIC est souvent privilégié pour sa simplicité et l'abattement forfaitaire. Le régime réel est plus avantageux lorsque vous avez beaucoup de dépenses relatives au bien loué et qu'elles dépassent 50% par rapport aux recettes de loyers.

Le régime réel permet cependant des déductions d'intérêt d'emprunt et d'amortissement, ce qui peut considérablement diminuer l'imposition. Pour maximiser la rentabilité de votre projet locatif, il est essentiel de bien choisir son régime fiscal.

Micro-BIC ou réel simplifié : quel régime fiscal choisir quand on est LMNP ?

Autres leviers d'optimisation fiscale

Investir à crédit pour déduire les intérêts d’emprunt : l'effet de levier du crédit immobilier permet de diminuer le montant imposable si vous êtes au réel.
Réaliser des travaux pour créer un déficit sur son investissement immobilier : les dépenses de rénovation sont déductibles des loyers et peuvent permettre de créer un déficit foncier.
Investir via une SCI à l’IS : l’option pour l’IS permet de tenir compte de charges non déductibles en IR et le déficit est reportable sans limitation de durée.
Opter pour le démembrement temporaire : l'achat en nue‑propriété offre une décote à l'achat et neutralise l'imposition à l'IR et à l'IFI pendant la durée du démembrement.

Aspects pratiques et compliance

Depuis Novembre 2024, les procédures de location ont été renforcées. Enregistrement obligatoire : tous les meublés devront avoir un numéro d’enregistrement. Justificatif de domicile pour résidence principale : un justificatif de domicile sera exigé, remplaçant la déclaration sur l’honneur. Changement d’usage : une autorisation sera nécessaire pour transformer un logement d’habitation en usage commercial. Performance énergétique : les nouveaux meublés de tourisme devront obtenir un diagnostic énergétique inférieur à E, puis inférieur à D à partir de 2034.

Impôts liés à l'investissement locatif et transmission

La fiscalité de l’immobilier locatif est présente lors de l’achat d’un bien immobilier, mais aussi pendant la période de perception des revenus locatifs ainsi qu’au moment de la revente. Les coûts liés à l’acquisition d’un bien immobilier (droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière) s’ajoutent aux honoraires perçus par le notaire. La taxe foncière est due par tous les investisseurs. La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut s'appliquer et la taxe d'habitation est à considérer pour l'occupant.

La fiscalité à la revente : la taxation des plus‑values immobilières se fait au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, s’y ajoutent des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.

Au‑delà de la fiscalité immédiate des revenus locatifs, un investissement immobilier soulève des questions de transmission et de structuration patrimoniale. Le démembrement peut s’appliquer aussi bien à la location nue qu’à la location meublée. En location meublée, les revenus relèvent toujours de l’usufruitier, qui assume la fiscalité des BIC. Le démembrement de propriété comporte de très nombreux avantages pour un investisseur.

Points essentiels à retenir et recommandations pratiques

La fiscalité d'un investissement locatif peut être importante, en fonction de la situation financière du bailleur.
Il existe des solutions pour alléger les impôts sur les revenus locatifs, que ce soit en location nue ou en location meublée.
En location nue, le déficit foncier permet d'alléger l'imposition des revenus fonciers, voire de diminuer le revenu global imposable.
En location meublée, l'amortissement de la valeur du bien offre des perspectives intéressantes.

Pour conclure, la gestion simultanée d'une activité en micro‑entreprise et d'une activité LMNP est non seulement possible, mais peut aussi être financièrement avantageuse. Cependant, cela requiert une vigilance constante pour s'assurer de rester dans les limites des seuils de chiffre d'affaires autorisés et pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre projet.

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