Procédure de redressement judiciaire en immobilier (Carrere Immobilier) : explication détaillée

Le redressement judiciaire est une procédure collective prévue par les articles L631-1 et suivants du Code de commerce. Elle permet aux entreprises en situation de cessation de paiement, dont la situation n'est pas irrémédiablement compromise, d’assainir leur situation, sous certaines conditions.

Qu’est‑ce qu’un redressement judiciaire ?

Le redressement judiciaire est une procédure destinée à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprise, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. Contrairement à la liquidation judiciaire, le redressement judiciaire a pour objectif la poursuite de l'activité de l'entreprise, le maintien des emplois et l'apurement du passif.

L’état de cessation de paiement est un critère déterminant de l'ouverture du redressement judiciaire. L’entreprise doit être dans l'impossibilité de faire face à son passif exigible à l'aide de son actif disponible, sans que sa situation soit sans issue. Les difficultés doivent donc être passagères.

Qui peut saisir le tribunal et quand ?

Pour bénéficier de la procédure de redressement judiciaire, le débiteur doit se trouver en situation de cessation des paiements au moment de la demande. De manière générale, le tribunal est saisi par le chef d’entreprise, qui demande l’ouverture de la procédure dans les 45 jours à compter du constat de l’état de cessation des paiements. Attention, le tribunal peut également être saisi par un créancier qui n’a pas été payé et qui a délivré à l’entreprise une assignation en redressement judiciaire ou par le Ministère public, par voie de requête.

Le chef d'entreprise doit demander l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire au plus tard dans les 45 jours qui suivent la cessation des paiements s’il n’a pas, dans ce délai, demandé l'ouverture d'une procédure de conciliation. Le chef d'entreprise qui a volontairement tardé à demander l'ouverture d'un redressement judiciaire dans un délai de 45 jours peut être condamné par le tribunal à une peine d'interdiction de gérer, de diriger ou d'administrer une entreprise commerciale, artisanale ou agricole.

Qui est concerné par la procédure ?

La procédure s’applique à toute personne exerçant une activité commerciale, artisanale ou une activité agricole et à toute autre personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante, y compris une profession libérale, ainsi qu'à toute personne morale de droit privé. La procédure de redressement judiciaire concerne aussi les sociétés. Elle est accessible à : toute personne physique exerçant une activité soit commerciale, artisanale, libérale ou agricole ; toute personne morale de droit privé, et principalement : les sociétés commerciales, les sociétés civiles, les groupements d'intérêt économique, les établissements de crédit.

Compétence territoriale et d'attribution

Le Tribunal de commerce est compétent lorsque l'entreprise concernée exerce une activité commerciale ou artisanale, et le tribunal judiciaire l’est dans les autres cas (professions libérales, associations …). Le tribunal territorialement compétent est celui dans le ressort géographique duquel est situé le principal établissement / le siège social de la société. En cas de changement de siège de la personne morale dans les six mois ayant précédé la saisine du tribunal, le tribunal dans le ressort duquel se trouvait le siège initial demeure seul compétent.

Comment introduire la demande ? Pièces à fournir

La demande d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire doit être déposée au greffe du tribunal compétent et doit exposer les difficultés rencontrées par le débiteur et les raisons pour lesquelles il n'est pas en mesure de les surmonter. Elle doit être accompagnée, en plus des comptes annuels du dernier exercice, de différentes pièces : numéro unique d'identification de l'entreprise, état du passif exigible et de l'actif disponible (complété par la liste des créances dont le paiement est poursuivi sur le patrimoine en cause) et déclaration de cessation des paiements, nombre de salariés employés à la date de la demande et le montant du chiffre d'affaires à la date de clôture du dernier exercice comptable, état actif et passif des sûretés et engagement hors bilan, inventaire sommaire des biens, droits et obligations de l'entreprise (en distinguant ceux relevant du patrimoine professionnel et ceux relevant du patrimoine personnel), comptes annuels du dernier exercice, situation de trésorerie datant de moins d'un mois, attestation sur l'honneur certifiant l'absence de désignation d'un mandataire ad hoc ou l'ouverture d'une conciliation dans les 18 mois précédant la demande.

Pour les entrepreneurs individuels, les actes de renonciation à la protection du patrimoine personnel sont également mentionnés en précisant le nom du créancier concerné et le montant de l'engagement. L’ensemble de ces pièces doivent être datées, signées et certifiées sincères et véritables par le débiteur. S’il ne peut pas fournir ces documents et qu’il ne justifie pas cet empêchement, le tribunal pourrait déclarer la demande irrecevable.

Le jugement d’ouverture : formalités et effets

Si les conditions sont remplies le tribunal rend un jugement d’ouverture de la procédure, ce dernier étant publié (BODACC, mention au RCS, annonce dans un journal d’annonces légales). Le tribunal ne peut prononcer l'ouverture d'un redressement judiciaire qu'après avoir vérifié sa compétence, le respect des conditions de fond et de forme, et après avoir entendu le débiteur, ainsi que toute personne dont l'audition peut être utile. Avant de rendre sa décision, le tribunal peut compléter son information par une enquête.

Le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire comporte les renseignements suivants : il détermine provisoirement la date de cessation des paiements ; il détermine la durée de la période d'observation et désigne les organes de la procédure en fonction de la situation. Le jugement est exécutoire de plein droit, avant même l'expiration du délai pour exercer une voie de recours. Toutefois, cette exécution peut être suspendue s'il y a appel.

Le jugement fait l'objet, dans les 15 jours suivant sa date, d'une mention au registre ou répertoire où est inscrit le débiteur. Le jugement fait également l'objet de publicités par l'insertion d'un avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales et dans un journal habilité à recevoir des annonces légales. Le débiteur reçoit communication du jugement par le greffier dans les 8 jours suivant le prononcé.

Durée de la procédure et période d'observation

Le tribunal ouvre une période d’observation de six mois, renouvelable une fois et exceptionnellement une deuxième fois à la demande du Procureur de la République. La procédure ne peut donc pas excéder 18 mois. Au cours de cette période, il est dressé un bilan économique, social et environnemental de l’entreprise puis mis en place un projet de plan de continuation sur lequel les créanciers seront consultés ainsi que les salariés de l’entreprise.

La période d'observation permet de réaliser une vue d’ensemble de l’état de l’entreprise concernant : la trésorerie, la comptabilité, l’exploitation, la situation locative, les volets sociaux, commerciaux et juridiques. Au plus tard dans les deux mois du début de la période d'observation, le tribunal doit confirmer sa poursuite, s'il juge que l'entreprise dispose de capacités de financement suffisantes.

Les organes de la procédure et leurs rôles

Le jugement désigne les organes nommés pour la procédure : le juge-commissaire, un ou plusieurs mandataires judiciaires, un ou plusieurs administrateurs judiciaires (facultatif selon seuils), des contrôleurs parmi les créanciers (facultatif), et un commissaire-priseur. Le juge-commissaire est chargé de veiller au déroulement rapide de la procédure et à la protection des intérêts en présence. Il délivre notamment les autorisations en matière de cession d’actif et d’actes étrangers à la gestion courante.

L’Administrateur judiciaire est investi généralement d’une mission d’assistance de la société (rarement de gérance) ; il doit s'assurer du respect par le débiteur des obligations légales et conventionnelles s'imposant au chef d'entreprise. Il est donc chargé d’assister le gérant dans les actes de gestion courante. L’administrateur élabore, avec le concours du débiteur, le projet de plan.

Le Mandataire judiciaire est chargé de représenter les créanciers de la société et de constituer le passif du débiteur. Le Commissaire-priseur est chargé de dresser un inventaire des biens de l’entreprise et de les évaluer. Le dirigeant reste à la tête de l’entreprise et n’est pas dessaisi de ses fonctions sauf si l’administrateur se voit attribuer une mission de gérance.

Effets immédiats : gel du passif et interruption des poursuites

Le principal effet de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire est le gel du passif, qui se traduit en particulier par la règle qui interdit au débiteur de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture. Cette règle a pour objet d'éviter que le débiteur règle un créancier au détriment d'un autre. Tout paiement effectué en violation de cette interdiction est considéré comme nul, et le créancier bénéficiaire peut être contraint de le rembourser pendant 3 ans.

L'ouverture de la procédure de redressement judiciaire interrompt les poursuites déjà engagées contre le débiteur et empêche les créanciers d'en déclencher de nouvelles, qu'ils soient chirographaires ou privilégiés. Les actions en justice tendant à condamner le débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement, les procédures d’exécution sur les meubles et les immeubles sont notamment arrêtées.

Dès l'ouverture de la procédure, les intérêts prévus par la loi ou par un contrat, les intérêts de retard et les majorations afférents à des créances nées antérieurement cessent de courir, sauf exceptions prévues par la loi.

Interdiction de payer le passif antérieur et paiement des créances postérieures

Aucune dette antérieure au jugement d’ouverture de la procédure ne doit être payée par la société car elle fera partie intégrante de son « passif ». Les créances postérieures au jugement d'ouverture, régulières et utiles, c’est-à-dire nées pour les besoins de la procédure, de la période d'observation ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Poursuite des contrats en cours

Aucune résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une sauvegarde. L'administrateur a seul la faculté de se prononcer sur la poursuite ou non des contrats en cours. Le contrat de bail commercial obéit à un régime particulier : le bailleur ne pourra agir en résiliation du bail pour non-paiement de loyers et charges postérieurs à l'ouverture de la procédure qu'à l'issue d'un délai de 3 mois suivant le jugement d'ouverture. Les contrats de travail se poursuivent normalement.

Garantie des salaires (AGS) et mesures sociales

En cas de redressement judiciaire il existe la possibilité de faire intervenir l’Association des Garanties des Salaires (AGS) qui garantit les salaires, primes et indemnités de rupture dus au salarié au jour du jugement d’ouverture. La garantie AGS est une avance qui est censée d’être remboursée ultérieurement par l’entreprise, dans le cadre du plan de redressement.

Si la société a du retard dans le paiement des salaires, il serait opportun de préparer en amont de l’ouverture de la procédure un dossier pour chaque salarié, contenant son contrat de travail et les éventuels avenants, ses trois dernières fiches de paie, la photocopie de sa carte d’identité ou titre de séjour, la photocopie de sa carte vitale et son RIB.

Suivi de l’exploitation et mesures bancaires

En pratique, l’Administrateur Judiciaire peut solliciter l’ouverture d’un nouveau compte bancaire (ou peut garder le compte déjà ouvert par la société) qui fonctionnera sous la double signature de l’AJ et du gérant. L’Administrateur co-signe les règlements effectués par la société pendant la période d’observation. Cette mesure est mise en place afin d’éviter le règlement des dettes passives par la société, mais également pour assainir la situation de trésorerie de la société.

Le débiteur personne physique ou le gérant de l’entreprise, peut conserver en principe sa rémunération.

Vente d’actifs, inventaire et rôle du juge-commissaire

L’inventaire est réalisé dès le prononcé du jugement d'ouverture par un commissaire-priseur, un huissier, un notaire, ou un courtier en marchandises assermenté. Toute cession d’entreprise et toute réalisation d’actif doivent être précédées d’une publicité. La publicité des cessions d’entreprises et des réalisations d’actifs est faite par les mandataires de justice au moyen d’un service informatique accessible par l’internet. Le juge-commissaire doit autoriser la réalisation d’un actif du débiteur, ordonnant la forme de la vente (vente aux enchères, adjudication, gré à gré...), l'ordonnance du juge-commissaire constitue une véritable habilitation et la vente sans ordonnance préalable est nulle.

Une exception : en liquidation judiciaire simplifiée, le liquidateur peut vendre, pendant 4 mois, les biens meubles sans demander l’autorisation du juge-commissaire.

Déclaration et vérification des créances

Les créanciers doivent déclarer leur créance dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC auprès du Mandataire Judiciaire. A l’issue de ce délai, le mandataire judiciaire pourra transmettre au chef d’entreprise un état des créances déclarées auprès de lui, pour que les sommes demandées soient vérifiées avec les éléments comptables de l’entreprise. En cas de contestation, le juge-commissaire décidera du traitement approprié à cette créance après vous avoir écouté.

Classes de créanciers et contrôleurs

Les classes de créanciers visent à favoriser la participation des principaux créanciers au sort de l'entreprise en difficulté. Ces classes sont réunies par l'administrateur judiciaire au moment opportun pendant la période d'observation. Le juge-commissaire a la possibilité de désigner 1 à 5 contrôleurs parmi les créanciers qui le souhaitent. Le contrôleur va disposer d'un pouvoir général de contrôle et de surveillance sur le déroulement des opérations et prendre connaissance de tous les documents transmis aux mandataires.

Adopter un plan de redressement ou conversion en liquidation

Sur la base du bilan économique et social, l'administrateur élabore avec le débiteur le plan de redressement. Le tribunal n'arrête un plan de redressement que s'il considère que l'entreprise peut être sauvée. Il ne le fait qu'après convocation du débiteur, du conseil social et économique, et information du ministère public, de l'administrateur, du mandataire judiciaire, et au vu du bilan économique et social.

Si aucun plan n'apparaît susceptible de permettre le redressement, le tribunal peut ordonner la cession totale ou partielle de l'entreprise ou prononcer la conversion en liquidation judiciaire.

Cas particulier : entreprises de construction et garanties pour le maître d’ouvrage

Attention ! Il s'agit d'une procédure collective qui intervient lorsqu'une entreprise est en cessation de paiement. Dans votre cas, cela signifie que le constructeur n'est plus en mesure de payer ses dettes exigibles avec son passif disponible. Un redressement judiciaire sera alors envisagé pour assainir les finances de l'entreprise de construction afin qu'elle puisse continuer ses activités. C'est une mesure de préservation de la société. Pour vous qui avez mandaté une entreprise de construction dans cette situation, cela signifie l'arrêt des travaux relatifs à votre projet, sans paiement des pénalités.

C'est une assurance imposée par la loi à laquelle tout constructeur ou artisan intervenant dans le domaine de la construction doit souscrire. Elle permet de protéger le maître d'ouvrage des hausses exorbitantes du prix des travaux et des retards de livraison. Le garant de cette entreprise trouvera un autre constructeur pour reprendre les travaux sans que vous déboursiez de l'argent à nouveau. Cette garantie doit être incluse à votre CCMI (contrat de construction de maison individuelle).

Pour tirer parti de la garantie de livraison à prix et délais convenus, il est nécessaire de mettre la société en demeure par l'envoi d'un courrier avec accusé de réception lorsque vous constaterez que votre chantier a été abandonné, après l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. Au bout de 8 jours sans réponse, contactez le garant de l'entreprise pour exiger qu'il prenne le relai de l'entreprise de construction.

La garantie biennale couvre deux années après la réception ; la garantie décennale couvre les dommages affectant la solidité ou l'usage de l'ouvrage. Ces garanties impliquent le recours à un garant solide (banque, compagnie d'assurance). Si la société n'a souscrit aucune des garanties, les travaux seront simplement suspendus sans remboursement.

[L'IA fait ça ?] « Comment résumer et vulgariser un arrêt de jurisprudence avec l'IA ? » 🤖

Conseils pratiques pour les créanciers et maîtres d’ouvrage

Lorsque vous constatez des désordres importants qui impactent la solidité de la construction ou la rendent impropre à l'habitation, la responsabilité du constructeur est engagée. Il doit alors vous indemniser conformément au contrat de construction ou effectuer les corrections. Sachant qu'une procédure de redressement ou liquidation judiciaire est en cours, il est recommandé vivement de faire une déclaration de créances au plus vite. C'est le moyen principal de se faire indemniser dans cette situation et cela doit se faire dans un délai de 2 mois après le début du redressement judiciaire.

La demande de créances doit contenir l'identité du créancier, celle du débiteur, le détail de la créance : somme et origine. Si vous avez des difficultés à formuler ce document comme il se doit, l'assistance d'un avocat compétent en matière de procédure collective est souvent nécessaire pour cerner les détails de cette manœuvre qui peut être très complexe.

Publicité et informations publiques

Le jugement d'ouverture fait l'objet de publicités au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) et dans un journal habilité à recevoir des annonces légales, ainsi que d'une mention au RCS ou au RNE. Les déclarations des créances sont à adresser au mandataire judiciaire ou sur le portail électronique prévu par les articles L. 814-2 et suivants.

Points clés à retenir

Le redressement judiciaire vise la continuation de l'activité, la sauvegarde des emplois et l'apurement du passif.
La condition d'ouverture est la cessation des paiements, sans impossibilité manifeste de redressement.
La demande doit être déposée rapidement (45 jours après la cessation des paiements).
La période d'observation dure 6 mois, renouvelable, et mobilise administrateur, mandataire et juge-commissaire.
Le gel du passif et l'interruption des poursuites protègent l'entreprise mais affectent les droits des créanciers.
Pour les maîtres d'ouvrage, garanties (CCMI, garantie de livraison, garantie décennale) sont essentielles en cas de défaillance d'un constructeur.

balises: