TVA en LMNP : assujetti, non assujetti et franchise — guide complet

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent choisi par les investisseurs immobiliers pour ses avantages fiscaux. En principe, les revenus issus d'une location meublée (LMNP) à usage d'habitation bénéficient d'une exonération de TVA de plein droit. Ce guide complet a pour objectif de démystifier la fiscalité de la TVA en LMNP, d’en présenter les règles, d’illustrer les différents cas d’assujettissement, et surtout, de vous guider pas à pas dans les démarches de récupération, de déclaration et de gestion de cette taxe.

Principes généraux : exonération de principe et franchise en base

Lorsque l’on évoque la TVA dans le cadre du statut LMNP, la règle de base est simple : les locations meublées sont, par défaut, exonérées de TVA. Selon l’article 261 D, 4° du CGI, les locations de logements meublés à usage d’habitation sont exonérées de TVA tant qu’elles ne s’accompagnent pas de prestations dites “para-hôtelières”. Cette disposition fiscale s'applique quelle que soit la durée de location - occasionnelle, permanente ou saisonnière - et sans considération du montant des loyers perçus.

En parallèle de l’exonération “de plein droit”, il existe une seconde forme d’exonération : la franchise en base de TVA, telle que définie dans l’article 293 B du CGI. La franchise en base permet aux assujettis dont le chiffre d'affaires est inférieur à certains seuils de ne pas facturer de TVA à leurs clients. En franchise en base, vous êtes dispensé de facturer la TVA à vos locataires mais vous êtes également privé du droit à déduction de la TVA sur vos charges.

Cas d’assujettissement à la TVA pour un LMNP

Bien que la location meublée soit par défaut hors champ de TVA, certaines configurations permettent - ou obligent - un loueur en meublé non professionnel à y être assujetti. La condition clé pour être assujetti à la TVA repose sur la présence de prestations para-hôtelières, définies par l’article 261 D, 4° du CGI. Pour faire simple : si vous vous rapprochez d’une activité hôtelière, vous quittez le cadre du simple “louage de choses” pour entrer dans celui du “louage de services” - soumis à TVA.

Les prestations para-hôtelières : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, l’accueil personnalisé de la clientèle.
La simple mise à disposition de ces prestations suffit à activer l’assujettissement, même si elles sont demandées ponctuellement par les clients.
Si vous sous-traitez ces services, mais que vous ne les facturez pas vous-même, vous restez exonéré.

En pratique, la majorité des loueurs Airbnb qui se contentent d'un ménage initial, de draps propres à l'arrivée et d'une boîte à clés restent exonérés de TVA. En revanche, si vous réalisez au moins 3 prestations annexes qui se rapprochent de l’hôtellerie, vous serez alors soumis de plein droit à la TVA.

Résidences de services et conditions spécifiques

Les résidences de services constituent un cas fréquent d’assujettissement à la TVA, car elles remplissent d'emblée plusieurs critères para-hôteliers. Le bien doit être neuf ou en VEFA, il doit être loué meublé avec au moins trois services para-hôteliers, la gestion doit être confiée à un exploitant professionnel via un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans, et vous devez vous engager à conserver le bien pendant au moins 20 ans, ou rembourser la TVA au prorata en cas de revente anticipée.

Vous achetez un logement que vous meublez et gérez vous-même. Vous investissez dans un bien situé dans une résidence avec services (EHPAD, résidence étudiante, seniors, tourisme, etc.). C’est dans ce cadre que la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est la plus fréquemment applicable.

Taux de TVA applicables

Les taux de TVA varient selon la nature de votre activité de location meublée. Si vous êtes assujetti à la TVA en tant que propriétaire-bailleur proposant au moins 3 prestations para-hôtelières, le taux intermédiaire de 10 % s’applique sur vos loyers. Un taux réduit de 5,5 % est prévu pour les maisons de retraite, les centres de réadaptation professionnelle et les établissements à vocation sociale. Les résidences de tourisme et autres locations avec services restent soumises au taux standard de 20 % pour les prestations annexes comme la restauration ou les activités de loisirs.

Récupérer la TVA en LMNP : conditions et démarches

La récupération de la TVA est sans doute l’un des leviers fiscaux les plus puissants du statut LMNP - mais aussi l’un des plus encadrés. Si les conditions sont réunies, vous pouvez obtenir le remboursement de 20 % du prix d’achat de votre bien et des frais liés à l’exploitation. Encore faut-il respecter un certain nombre de critères cumulatifs et suivre des démarches rigoureuses.

Il vous faudra en tout premier lieu remplir le formulaire P0i sur le site de l’INPI afin d’obtenir votre numéro de SIRET, indispensable pour les démarches fiscales.
Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE), en précisant votre volonté de récupérer la TVA et l’engagement à respecter les conditions (gestion professionnelle, durée, etc.).
Le centre des impôts vous attribuera un numéro de TVA intracommunautaire.
Vous pourrez ensuite utiliser le formulaire 3519 pour déposer une demande de remboursement de TVA.
Le Trésor Public effectue généralement le remboursement dans un délai de 15 jours à 6 mois après dépôt du dossier complet.

Pour les VEFA, la récupération peut être fractionnée en fonction des appels de fonds (mensuelle ou trimestrielle). Attention toutefois : pour bénéficier de ce dispositif, votre logement doit être situé dans une résidence de services avec exploitation commerciale, et vous devez vous immatriculer au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET.

Exemple de calcul : TVA récupérable

En LMNP, la récupération de TVA repose sur un principe simple : la différence entre la TVA payée lors de l'acquisition (TVA déductible) et la TVA collectée sur les loyers (TVA collectée). TVA récupérable = TVA payée - TVA collectée. Prenons l'exemple d'un investissement dans un appartement neuf en résidence étudiante :

Élément	Prix HT	TVA (20 %)
Appartement	180 000 €	36 000 €
Mobilier	8 000 €	1 600 €
Loyers annuels	-	720 € (TVA collectée)
Total TVA récupérable	-	36 880 €

Dans cet exemple, l'investisseur récupère 36 880 € de TVA (soit 37 600 € - 720 €) après déduction de la TVA collectée sur les loyers.

Obligations comptables et déclaratives

Une fois que vous êtes assujetti à la TVA en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez collecter la TVA, la déclarer et la reverser périodiquement à l’administration fiscale. La déclaration du montant de TVA collectée s'effectue auprès du service des impôts via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Au régime simplifié d'imposition, votre déclaration annuelle CA12 (formulaire n°3517-S) est à transmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai. Durant l'année, deux acomptes provisionnels sont à verser via le formulaire n°3514 : un premier versement de 55 % en juillet et un second versement de 40 % en décembre. Ces montants peuvent être modulés si votre activité évolue significativement.

Si la TVA annuelle due est supérieure à 15 000 €, le régime réel normal (CA3) s'applique avec des déclarations mensuelles ou trimestrielles. La suppression programmée du régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027 implique que tous les assujettis devront déposer des CA3 selon les règles nouvelles.

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Quels frais permettent de récupérer la TVA ?

Un régime LMNP assujetti à la TVA a la possibilité de récupérer la TVA sur une large partie des dépenses engagées. Parmi les charges avec TVA récupérable : travaux de rénovation ou d’aménagement, entretien courant et réparations, charges de copropriété (si TVA identifiable), honoraires de votre expert-comptable, cotisation à un organisme de gestion agréé (OGA), frais de notaire soumis à TVA lors de l’achat d’un bien neuf, achat de mobilier si facturé avec TVA.

Charges non éligibles à la récupération de TVA : droits de mutation (frais de notaire classiques sur l’ancien), intérêts d’emprunt, frais de dossier bancaire, assurance de prêt, assurance habitation, taxe foncière, Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Régularisation à la revente et durée d’engagement

Lorsque vous revendez un bien immobilier en LMNP pour lequel vous avez récupéré la TVA, un principe essentiel s'applique : la règle des 20 ans. Si vous décidez de vendre votre bien avant l'échéance des 20 ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA initialement récupérée, calculée au prorata temporis. Concrètement, pour chaque année de détention manquante, vous devrez reverser 1/20ème du montant de TVA que vous aviez récupéré à l'achat.

Une solution existe cependant : la cession entre deux investisseurs LMNP assujettis à la TVA peut vous éviter ce remboursement, à condition que l'acheteur s'engage à poursuivre vos obligations fiscales jusqu'à la fin de la période initiale.

Cas particuliers et précisions administratives

Depuis l'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 et le BOFiP du 26 mars 2025, une simple boîte à clés ne suffit plus à caractériser un accueil ; pour les séjours de 5 nuits ou moins, le ménage avant l'arrivée et le linge initial peuvent suffire à remplir les conditions.
Le classement en meublé de tourisme (étoiles Atout France) et les seuils de franchise TVA sont deux notions distinctes : le classement n'a pas d'incidence directe sur le régime de TVA applicable.
Les commissions de plateformes (Airbnb, Booking.com) souvent établies hors de France sont soumises au mécanisme d'autoliquidation : vous devez les déclarer en TVA collectée ET déductible.
Un crédit de TVA se forme lorsque la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée ; il peut être remboursé via le formulaire 3519-SD ou imputé sur déclarations suivantes.

TVA immobilière : les règles ESSENTIELLES en LMNP

FAQ synthétique

Le statut LMNP est-il soumis à la TVA ? Par principe, la location meublée non professionnelle est exonérée de TVA. Toutefois, si vous proposez au moins trois services para-hôteliers, votre activité devient assujettie à la TVA.
Quels sont les régimes de TVA applicables au LMNP ? Deux options : la franchise en base de TVA (seuils variables) ou le régime réel (CA12/CA3). Le régime réel permet de récupérer la TVA sur l'achat du bien et les charges.
Comment déclarer la TVA ? La déclaration se fait en ligne sur impots.gouv.fr via CA12 (régime simplifié) ou CA3 (régime réel normal). Le mini-réel permet des CA3 mensuelles pour accélérer les remboursements.
Peut-on récupérer la TVA sur un achat en VEFA ? Oui, sous conditions (résidence de services, gestion professionnelle, bail commercial, etc.).
Que se passe-t-il en cas de revente avant 20 ans ? Vous remboursez une fraction de la TVA récupérée, au prorata temporis (1/20e par année restante).

Conseils pratiques

Avant de prendre une décision, posez-vous les bonnes questions : quel type de location vais-je proposer ? Y a-t-il des services associés ? Enfin, ne sous-estimez pas l'importance d’un accompagnement professionnel : règles à respecter, formalités obligatoires, documents à transmettre… une erreur ou un oubli peut coûter cher ! Compte tenu de la complexité des règles fiscales en matière de TVA, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable.

Investir en LMNP avec option TVA peut alléger fortement le coût de votre investissement, à condition de respecter les règles d’assujettissement (résidence de services, prestations para-hôtelières, bail commercial, durée d’exploitation, etc.).

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