Comptabilité BNC : amortissement, travaux et rénovation
La distinction entre une dépense d'entretien directement déductible ou à inscrire sur le registre des immobilisations et amortissement n'est pas toujours aisée, et dépend des circonstances de fait propre à chaque situation, indépendamment du coût des travaux engagés.
Lorsque l'exploitant individuel réalise, sur un immeuble dont il n'est pas propriétaire, des travaux d'aménagement qui sont requis pour l'exercice de son activité et qui sont effectivement utilisés à cette fin, il est en droit, dès lors qu'il peut être regardé comme propriétaire des aménagements réalisés, d'inscrire à l'actif les dépenses qu'il a ainsi exposées en les portant sur le registre des immobilisations.
Lorsque vous prenez en charge des travaux et aménagements qui incomberaient normalement au propriétaire, vous devez continuer à vous assurer, notamment en cas de communauté d’intérêts, que cette prise en charge n’est pas excessive eu égard aux circonstances de la location (nature des travaux, durée probable d’utilisation, montant du loyer, valeur locative du bien notamment).
Il est impossible, pour soutenir de la déductibilité d’une dépense d’entretien, de vous prévaloir de la tolérance administrative de 500 € HT relative aux petits matériels, qui ne s’applique que dans les circonstances précises prévues par la doctrine administrative, lesquelles ne visent pas l’entretien mais l’acquisition de petit matériel professionnel et le renouvellement du mobilier de bureau (V. par exemple, CAA Lyon, 17 février 2011, n° 08-01711).
Notons que l’administration fiscale admet, dans un souci de simplification, la déduction immédiate des frais d'acquisition de matériels et outillages professionnels, de mobilier de bureau et de logiciels, lorsque leur prix unitaire hors taxes ne dépasse pas 500 € HT, soit 600€ TTC.
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Travaux déductibles
Lorsque le professionnel est propriétaire d'un bien non inscrit sur le registre des immobilisations et amortissement, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une immobilisation par nature, seules les dépenses qui incomberaient normalement au locataire si le bien était loué sont admises en déduction (BOI-BNC-BASE-40-60 n° 40).
Seules les factures d’entretien et de réparation sont déductibles (en charges) des recettes de la location meublée. En effet, en cas d’absence de mobilier immobilisé, l'appartement ou la maison meublée pourrait être requalifié en location vide : il s'agit d'un élément de preuve.
d’entretien et de réparation (renouvellement d’un canapé ou remplacement d’une moquette usée) doivent être déduites directement en charges, et ne constituent pas dans ce cas des immobilisations (c’est à dire des dépenses amortissables).
A contrario, les coûts d’agencement et d’aménagement, qui viennent prolonger la durée d’utilisation ou augmenter la valeur du logement loué en LMNP, constitueront une dépense amortissable.
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On avance souvent le montant de 600 € TTC comme limite pour déterminer si la facture doit être passée en charge déductible ou s’il s’agit d’une dépense à amortir.
Amortissement : principes et durée
L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien ou d'un équipement pour une période donnée.
La durée d’amortissement : définition
La durée d’amortissement est répartie sur la durée normale d'utilisation du bien, déterminée d'après les usages de la profession et selon l'utilisation du bien dans l'entreprise.
On utilise l'amortissement afin de constater la perte de valeur d'une immobilisation car un bien n'a pas la même valeur chaque année et chaque bien à une durée d'amortissement différente.
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En théorie, un bien doit être amorti sur sa durée de vie ou d’utilisation effective par l’entreprise puisqu'il s'abîme et perd de la valeur au fil du temps.
Un bon choix de durée d'amortissement permet d'optimiser son résultat comptable et de diminuer son résultat fiscal imposable.
Lorsque le bien est entièrement amorti, il n'a plus de valeur comptable. Toutefois, cela ne signifie pas que le bien ne possède plus aucune valeur. Au contraire, le bien peut être revendu et ainsi réaliser une plus-value.
Méthodes d'amortissement
Les amortissements dégressif et linéaire sont des méthodes pour calculer la dépréciation du bien. Le premier constate une dépréciation plus importante les premières années tandis que le deuxième calcule une annuité régulière.
L’administration fiscale a publié un tableau récapitulatif de données sur la durée d’amortissement usuelle des biens afin de pouvoir calculer la somme déductible sur les impôts grâce aux taux d'amortissement que ce soit de manière dégressif ou linéaire.
L'administration fiscale tolère toutefois un écart de 20 % par rapport aux usages de la profession en matière de durée d'amortissement, si celui-ci est justifié.
Exemples de durées usuelles
| Type d'immobilisation | Durée d'amortissement |
|---|---|
| Bâtiments commerciaux | 20 à 50 ans |
| Bureaux | 25 ans |
| Immeubles d'habitation | 40 à 100 ans |
| Agencements de bureaux | 10 ans |
| Agencement léger | 5 à 6,5 ans |
| Peintures, papiers-peints | 3 à 5 ans |
| Revêtements de sols | 5 ans |
| Mobilier | 10 ans |
| Ordinateur | 3 à 5 ans |
| Logiciels | 1 à 3 ans |
| Automobiles | 4 à 5 ans |
Cas particulier : LMNP et travaux
Vous avez acquis un bien immobilier pour le louer meublé ? Vous souhaitez faire des travaux dans votre logement pour valoriser le bien ?
Le régime réel simplifié : il vous permet de déduire des charges et des amortissements de vos revenus de location meublée, donc les dépenses de travaux effectuées. Il permet à un grand nombre de LMNP de ne pas payer d’impôts sur leur revenus de location meublée pendant plusieurs années.
Le régime Micro-BIC : Si vos recettes sont inférieures à 83 600 € (revenus 2025, déclaration printemps 2026), (ou 15 000 € en location saisonnière si le bien n'est pas classé), vous pouvez opter pour le régime Micro-BIC. Avec ce régime fiscal, vous ne pourrez pas déduire vos factures de travaux ni bénéficier de l'amortissement.
Pour bénéficier de l’amortissement en LMNP il est impératif d’inscrire le bien à l’actif.
Nous rappelons que seules les factures d’entretien et de réparation sont déductibles (en charges) des recettes de la location meublée. Cependant, si le bien est inscrit à l’actif, elles sont amortissables.
Sa valeur peut paraître faible dans le deuxième cas.
Tutoriel: les informations du bien
Points de vigilance et preuve
Il est impératif de respecter les règles de tenue du registre des immobilisations et d'établir des factures et justificatifs précis pour pouvoir soutenir la qualification d'immobilisation et l'amortissement en cas de contrôle.
La valeur locative desdits locaux ne peut être admise en déduction. Cette ventilation en appliquant le principe ci-dessus énoncé et de justifier, auprès de l'administration, des éléments de calcul retenus.
Les loyers acquittés ainsi que les charges locatives qui s'y rapportent sont déductibles, parfois dans certaines limites.
Un professionnel ne peut, en aucun cas, être admis en déduction pour la détermination du bénéfice imposable certains éléments non reconnus comme charges déductibles par la doctrine administrative.
Conseils pratiques
- Analysez la nature exacte des travaux : entretien/ réparation (charge) ou amélioration / agencement (immobilisation).
- Inscrivez les immobilisations à l'actif si vous souhaitez amortir ; conservez toutes les factures et contrats.
- Respectez la tolérance administrative des 500 € HT uniquement pour l'acquisition de petit matériel professionnel et mobilier de bureau.
- Choisissez une durée d'amortissement cohérente avec les usages de la profession et justifiez tout écart (tolérance de 20 %).
- En cas de travaux réalisés sur un bien loué, vérifiez que la prise en charge par l'exploitant n'est pas excessive au regard des circonstances de la location.
Vous souhaitez en savoir plus sur le sujet ? Vous ne savez pas comment déclarer vos dépenses de travaux en LMNP ?
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