Droit de Préemption Urbain et Cession de Parts Sociales de SARL : Conditions et Implications
La cession de parts sociales d'une Société à Responsabilité Limitée (SARL), notamment lorsque l'actif de cette dernière est constitué de biens immobiliers, soulève des questions complexes concernant le droit de préemption urbain (DPU). Cet article vise à éclaircir les conditions d'application de ce droit, les obligations des parties et les exceptions existantes.
Carte des zones de préemption urbaine en France (source: Wikipédia)
I. Cession de Parts Sociales et Absence de Mutation Immobilière Directe
Il est essentiel de distinguer la cession de parts sociales d'une SARL de la vente directe d'un bien immobilier. Lorsque ce sont les parts sociales qui sont cédées, il n'y a pas de mutation de biens immobiliers, car la SARL reste propriétaire du foncier. Par conséquent, les droits de préemption ne s'appliquent généralement pas dans ce cas.
Les diagnostics, états et constats habituellement requis lors de la vente d'un bien immobilier ne sont pas obligatoires pour la cession de parts sociales. Toutefois, il est conseillé de les réaliser pour assurer une bonne information du ou des cessionnaires des parts.
II. Extension du DPU aux SCI et Exceptions
L'article 18 de la loi ENL de 2006 permet aux communes d'exercer leur DPU sur la cession de parts d'une Société Civile Immobilière (SCI) lorsque le patrimoine de cette société est constitué par un ou plusieurs immeubles situés dans des périmètres soumis au DPU. Cependant, cette extension ne concerne pas les SARL.
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Sont toutefois soumises au droit de préemption les cessions de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti. Il s'agit des cessions de parts ou d'actions des sociétés d'attribution visées aux titres II et III de la loi du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction.
III. Droit de Préemption Commercial et Cession de Parts Sociales
L’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme a instauré, au profit des communes, un droit de préemption sur les aliénations à titre onéreux de fonds de commerce, de fonds artisanaux ou de baux commerciaux situés dans les centres villes. La cour d’appel de Lyon a eu l’occasion de se prononcer sur cette question dans son arrêt rendu en date du 25 novembre 2014.
La cour d’appel de Lyon refuse logiquement d’analyser la cession des parts sociales d’une SARL ayant pour actif un fonds de commerce, comme étant une cession de fonds de commerce. Au regard des articles L. 214-1 et R. 214-3 du Code de l’urbanisme, une telle opération ne semble pas visée par la lettre de la loi. Le droit de préemption de la commune ne pouvait donc pas s’exercer lors de la cession de l’ensemble des parts sociales de la SARL.
Toutefois, l’annulation de la cession des parts est bien confirmée par l’arrêt du 25 novembre 2014. En effet, la cession de la totalité des parts sociales impliquant la cession d’un fonds de commerce n’échappe au droit de préemption communal qu’en l’absence de fraude.
Pour établir cette fraude, ils relèvent, logiquement, que la chronologie des faits démontre la volonté des associés de céder le fonds de commerce à M. L. dès que la volonté de la commune de préempter a été connue. En outre, la reprise, dans le cadre de la cession des parts, des mêmes conditions financières que celles de la cession du fonds souligne bien la volonté des cédants d’échapper au droit de préemption communal.
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Cette décision paraît conforme à la lettre de la loi et à l’esprit des textes qui, sous réserve de fraude, n’imposent pas l’application du droit de préemption communal dans l’hypothèse d’une cession de parts sociales qui entrainerait la cession d’un fonds de commerce.
Afin d’échapper à l’exercice du droit de préemption communal sur les cessions de fonds de commerce, lorsqu’un fonds de commerce appartient à une société, il est donc recommandé de procéder directement à une cession de l’ensemble des titres sociaux puisque la fraude devrait alors être fort délicate à établir.
IV. Droit de Préemption Urbain et Cession de Parts de SCI
Si vous souhaitez vendre un bien immobilier et qu'il est situé dans une zone de préemption définie par la mairie, vous devez en priorité proposer la vente à la mairie. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption urbain. Lorsque ce droit de préemption existe, il est impératif de le purger.
Toutes les cessions de parts de SCI ne sont pas concernées par le DPU. Autrement dit, si la SCI ne détient qu’un seul lot dans une copropriété verticale, le DPU est alors exclu.
Le DPU est toutefois applicable aux cessions de la majorité des parts d’une SCI ou aux cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de la société. En théorie, seule la vente des parts de SCI est concernée par le dispositif.
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Il conviendra alors de soigner la rédaction de la « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA) adressée au titulaire du droit de préemption. Si ce dernier décide de préempter, il ne peut, en réponse à la DIA, que faire une offre d’acquérir à un prix qu’il propose.
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Exemple de Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA)
En conclusion, lors de la cession de parts de SCI, il faut bien veiller à purger le DPU pour éviter la nullité de la vente des parts. Mais la DIA ne doit être adressée que si l’opération est concernée par le dispositif.
V. La Loi ALUR et l'Élargissement du DPU
La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue élargir considérablement le champ d’action du droit de préemption urbain. Les parts de sociétés civiles immobilières échappaient autrefois naturellement au DPU, puisque ce droit n’avait vocation à s’appliquer qu’aux immeubles et non aux meubles.
Sont désormais soumises au droit de préemption urbain, la cession de la majorité des parts d’une SCI ou d’une minorité conférant au cessionnaire la majorité du capital social dès lors que le patrimoine de cette SCI est constitué par une unité foncière. Les SCI familiales, c’est-à-dire constituées entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus sont exclus du dispositif.
Le législateur a simplement étendu le champ d’action du droit de préemption urbain sans pour autant adapter son application aux spécificités mobilières et sociétaires des parts sociales de SCI.
Toutefois, le titulaire du droit de préemption urbain dispose du pouvoir de demander des pièces et informations complémentaires postérieurement à l’envoi de la DIA. Mais cela place le titulaire du droit de préemption dans une situation active : il doit se renseigner sur la qualité juridique et financière d’une société dont il se retrouvera associé.
VI. Agrément des Coassociés et Droit de Préemption
Les cessions de parts sociales de sociétés civiles immobilières sont soumises à la procédure de l’agrément des coassociés, régi par les articles 1861 et 1864 du Code civil. Les coassociés doivent accepter l’entrée du nouvel associé dans la société.
En effet, permettre aux autres associés (non-cédants) de la société de s’opposer à ce que l’entrée du titulaire du droit de préemption qui préempte une majorité des parts sociales de sociétés civiles immobilières, revient à vider substantiellement l’effet du droit de préemption urbain.
Il suffirait alors aux associés de refuser l’agrément du nouvel associé (commune ou EPCI qui exerce son droit de préemption) pour s’opposer à la cession des parts sociales et se voir ouvrir un « droit de rachat » du bien préempté. Cette question n’est pas encore réglée par le législateur.
On constate donc que le droit de préemption urbain appliqué aux cessions de parts sociales de SCI, bien qu’inscrit dans notre législation mériterait d’être adapté et spécifié.
VII. Sociétés à Prépondérance Immobilière
La cession de parts à prépondérance immobilière constitue une opération complexe dans le domaine juridique et financier, impliquant la transmission de parts sociales d’une société dont l’actif est majoritairement composé de biens immobiliers.
Selon l’article 219, I-a sexies-0 bis, une société est considérée comme ayant une « prépondérance immobilière » lorsque plus de la moitié de la valeur réelle de son actif, représente des biens immobiliers, de droits associés à ces biens, des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier ou de droits de sociétés qui, à leur tour, possèdent une prépondérance immobilière.
Les sociétés à prépondérance immobilière détiennent un portefeuille significatif de biens immobiliers, ce qui les distingue des sociétés classiques.
Les biens immobiliers ou droits principalement utilisés par la société pour ses propres activités industrielles, commerciales, agricoles ou professionnelles non commerciales ne sont pas inclus dans le calcul du pourcentage de 50 % et ce, même si ces biens sont inscrits à l’actif de la société ou détenus par l’intermédiaire d’une société considérée comme étant à prépondérance immobilière.
L’évaluation de la prépondérance immobilière doit être effectuée à la clôture de chacun des trois exercices précédant la cession.
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VIII. Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA)
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) constitue une procédure obligatoire pour tout propriétaire envisageant la vente d’un bien immobilier situé dans une zone de préemption. Son objectif est d’informer préalablement le bénéficiaire du droit de préemption, lui offrant ainsi la possibilité d’exercer son droit prioritaire d’acquisition avant la réalisation de la vente.
Ce droit de préemption a été élargi depuis la loi ALUR en date du 24 mars 2014. En effet, auparavant le droit de préemption n’était possible que sur les biens immeubles. Dorénavant, ce droit s’applique également au droit meubles élargissant donc ce droit aux parts de sociétés civiles immobilières.
Désormais, le transfert de la majorité des parts d’une SCI, ou d’une fraction conférant au cessionnaire la majorité du capital social, est sujette au droit de préemption urbain, pourvu que le patrimoine de cette SCI soit constitué d’une unité foncière.
IX. Conflit entre Droit de Préemption et Agrément des Associés
Deux droits s’opposent : le droit de préemption relevant du droit public ainsi que l’agrément des coassociés relavant du droit privé. En effet, selon l’article 1861 Code civil, « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés ».
Or, le droit de préemption accordé est censé représenter une prérogative permettant ladite cession et cet agrément vient donc dans les faits vider substantiellement l’effet de ce droit de préemption. Dès suite d’un refus, les associés se voit alors accorder un droit de rachat sur ces titres.
Cette question n’est en l’état actuel du droit non réglée par le législateur. Il faudrait alors se poser la question à nouveau face à un droit de préemption détenu par la puissance publique.
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