Calcul de la TVA sur Marge pour les Marchands de Biens : Guide Complet et Exemples

En tant que marchand de biens, certaines reventes peuvent être soumises à la TVA sur la marge. Pour vous aider à calculer rapidement le montant à reverser, il est essentiel de comprendre les règles et les exceptions qui s'appliquent à ce régime fiscal spécifique. Pour sécuriser vos opérations, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans l’activité des marchands de biens.

1. TVA sur Marge : L'Essentiel à Connaître

La TVA sur marge, prévue par l’article 268 du CGI, est l’un des trois régimes de TVA applicables lors de la revente d’un bien immobilier par un marchand de biens. Ce régime vous permet de calculer la TVA uniquement sur la marge réalisée, c’est-à-dire sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, plutôt que sur le prix de vente total du bien.

Dans quels cas la TVA sur marge s'applique-t-elle ?

La TVA sur marge ne s’applique pas automatiquement. Vous pouvez l’appliquer dans les situations suivantes :

• Lors de la vente d’un immeuble ancien : lorsque vous souhaitez opter à la TVA pour cette opération, et que son acquisition n’a pas ouvert droit à la déduction de la TVA.
• Lors de la vente d’un terrain à bâtir : lorsque son acquisition n’a pas ouvert droit à la déduction de la TVA.

Quelles sont les différences entre la TVA sur marge et la TVA sur le prix total ?

Contrairement à la TVA sur marge, la TVA sur le prix total s’applique sur l’intégralité du prix de vente dans les cas suivants :

• Vente d’un immeuble neuf ;
• Vente d’un terrain à bâtir lorsque l’acquisition a ouvert droit à la déduction de la TVA ;
• Vente d’un terrain non à bâtir lorsque l’on opte à la TVA ;
• Vente d’un immeuble ancien lorsque l’option pour la TVA a été prise et que l’acquisition a ouvert droit à la déduction de la TVA.

Remarque : L’application de la TVA sur marge se fait bien par bien et non globalement.

Lire aussi: Rédaction d'une demande de financement

Acquisition n’ayant pas ouvert droit à la déduction de TVA = acquisition où l’acte notarié ne mentionne pas de TVA et donc aucune TVA ne peut être déduite sur le prix d’achat.

2. Comment Calculer la TVA sur Marge ?

Pour vous accompagner dans votre activité, ce calculateur vous permettra de calculer rapidement le montant de la TVA sur marge de votre opération. En alimentant quelques données, vous connaitrez rapidement le montant de la TVA sur marge applicable à votre opération. Ce simulateur fournit une estimation.

La TVA ne s’applique que sur le montant de la marge - prix de vente moins prix d’achat - et pas sur le montant du bien immobilier ou du terrain à bâtir lorsqu'il est revendu dans les 5 ans.

Prenons l’exemple d’un bien acheté 200 000 euros et revendu 260 000 euros après rénovation. Avant la réforme de 2010, la TVA de 20 % aurait été applicable sur 260 000 euros (prix de vente à un particulier).

Etape 1 - Calcul de la marge de l'opération

Comment se calcul la marge d’une opération ?

Lire aussi: Exemple concret : Cycle de Financement

• Marge TTC : Prix de vente - Prix de revient
• Marge HT : Marge TTC/1,2

Quels sont les coûts à prendre en compte ?

• Prix de revient : Prix d’acquisition + Frais d’acquisition non soumis à la TVA (droit d’enregistrement, émoluments du notaire)
• Prix de vente : Prix de vente

Quels sont les coûts à exclure du calcul de la marge ?

• Les travaux de rénovation ;
• Les frais d’acquisition soumis à la TVA ;
• Les honoraires d’agence immobilière ;
• Les frais financiers ;
• Les impôts et taxes (ex : taxe foncière).

Remarque : Pour calculer la TVA sur marge, il faut calculer la marge selon une approche fiscale et non-économique.

Etape 2 - Calcul de la TVA sur la marge de l'opération

TVA sur marge : Marge HT * Taux de TVA applicable (20%)

Remarque : Si la marge est nulle ou négative, la base d’imposition est considérée à zéro.

3. TVA Applicable Selon l'Ancienneté du Bien

TVA applicable pour un immeuble achevé depuis moins de 5 ans

Dès lors que le bien immobilier a été achevé depuis moins de 5 ans, le régime de TVA applicable au marchand de biens est simple : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total. Ainsi, le marchand de biens pourra déduire la TVA payée en amont pour l’acquisition du bien immobilier, mais aussi sur les travaux et sur les dépenses affectées à l’entreprise, portant l’opération.

De plus, lors de l’acquisition du bien immobilier, le marchand de biens bénéficie d’un droit de mutation à taux réduit soit 0,715 % au lieu de 5,09 %.

Lire aussi: Les produits dérivés expliqués

TVA applicable au marchand de biens sur la revente d’un terrain à bâtir

L’activité d’un marchand de biens peut aussi porter sur de l’achat-revente de terrains à bâtir. Cette opération est soumise de plein droit à la TVA. Néanmoins, le marchand de biens peut opter pour la TVA sur marge, mais de manière très restrictive, depuis les Arrêts du Conseil d’Etat (27/03/2020 N°428234 et 1/07/2020 N°431641). Il faut pour cela réunir les deux conditions suivantes :

• Une absence de droit à déduction lors de l’acquisition ;
• Une unité juridique entre le bien acquis et le bien vendu (Exemple : il n’y pas d’unité quand l’acquisition est un terrain bâti, puis démolition du bâti, suivi d’une revente de plusieurs terrains à bâtir).

TVA applicable pour la revente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans

Dès lors que le bien immobilier est achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens peut :

• Le vendre sans TVA (exonération de TVA)
• Opter pour la TVA sur marge, sauf en cas de rénovation lourde ;
• Opter pour la TVA sur le prix total, ou y être imposé en cas de rénovation lourde ;

La TVA sur le prix total de la revente permet de déduire la TVA payée en amont (lors de l’acquisition du bien immobilier par le marchand de biens), chose impossible avec l’option pour la TVA sur marge, dont nous vous expliquons la démarche ci-après.

Précision : Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l’état neuf :

• Soit la majorité des fondations ;
• Soit la majorité des éléments porteurs ;
• Soit la majorité des façades hors ravalement ;
• Soit l’ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d’entre eux (électricité ; plomberie ; planchers non porteurs ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; système de chauffage).

4. Focus sur la TVA sur marge dans le cadre d’une activité de marchand de biens

En cas d’option pour la TVA sur marge, la TVA ne s’appliquera pas sur le prix de vente, mais sur la marge réalisée par le marchand de biens. La marge est constituée par la différence entre (CGI art. 268) :

• D’une part, le prix de vente et les charges qui s’y ajoutent ;
• D’autre part, les sommes que le cédant a versées (prix d’achat), à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition de l’immeuble.

Pour déterminer la base d’imposition qui est réputée toutes taxes comprises (TTC), il y a donc lieu de procéder à un calcul « en dedans » selon la formule suivante :

Marge taxable = (montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives − prix d’achat) / (100 + taux applicable à l’opération) / 100

TVA sur marge et second terme de la différence

Le second terme de la différence (qui correspond au prix d’achat et aux charges qui s’y ajoutent) ne comprend que les dépenses sur lesquelles aucun droit à déduction n’a pu être exercé. Les frais et honoraires exposés à l’occasion de l’acquisition ne sont pas à inclure dans le prix d’achat dès lors qu’ils sont grevés de TVA et que cette taxe est déductible dans les conditions de droit commun (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 270). C’est également le cas pour les travaux, qui ne sont donc pas compris dans ce second terme de la différence.

Pas de rétroactivité sur le calcul de la TVA sur marge

Ainsi, si des droits à déduction ouverts au moment de l’acquisition n’ont pas été exercés à l’époque, ils ne pourront pas être inclus dans le second terme de calcul de la marge. Ils ne pourront être pris en compte que par la voie d’une rectification par le contribuable des déclarations de TVA qu’il a déposée si le délai de reprise est encore ouvert.

Une TVA sur marge nulle ou négative possible

La marge ainsi calculée peut se révéler nulle ou négative. La base d’imposition sera alors prise pour zéro (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 300).

Le marchand de bien qui réalise des travaux sur un immeuble achevé de plus de 5 ans n’est pas en droit de déduire la TVA facturée sur ceux-ci. La raison est simple, au moment de la réalisation des travaux, ceux-ci sont affectés à une opération exonérée à la TVA. Ce n’est que si le cédant opte pour soumettre la vente à la TVA qu’il pourra déduire la TVA afférente aux travaux réalisés. Autrement dit, le droit à déduction naît lors de la cession de l’immeuble si le cédant opte à la TVA.

5. Marchand de biens : comment choisir le régime de TVA ?

Chaque régime fiscal de TVA présente des avantages et des inconvénients pour le marchand de biens et pour l’acquéreur.

Dans quel cas choisir la TVA sur le prix total de la revente ?

La TVA sur le prix total a un inconvénient majeur : elle augmente le coût du bien immobilier de 20 %. Parfois, le marchand de biens n’a pas le choix. C’est le cas lors de la revente d’un bien considéré comme à l’état neuf, soumise à la taxe sur le prix total.

Pour le marchand de biens, appliquer la TVA sur la totalité du prix présente un avantage très intéressant. Cela lui permet en effet de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du bien immobilier ainsi que sur les travaux.

Si le marchand de biens a le choix entre plusieurs régimes de TVA, cette option sera privilégiée si le bien immobilier est vendu à un professionnel lui-même assujetti à la TVA. S’il est vendu à un particulier, le régime de la TVA sur marge (ou l’exonération de TVA quand c’est possible) peut s’avérer plus adapté pour réduire le coût du bien pour l’acquéreur.

Dans quels cas choisir la TVA sur marge ?

La TVA sur marge est appliquée sur le montant de la plus-value financière réalisée par le marchand de biens. La marge se calcule en déduisant du prix de revente le coût d’achat du bien ainsi que tous les autres frais engagés dans l’opération immobilière (frais de notaire , frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre, coûts des travaux de rénovation, frais liés au prêt,…)

La TVA sur marge allège le coût d’acquisition du bien, surtout si l’acheteur est un particulier. Cependant, elle ne permet pas de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du bien.

Pour le marchand de biens, cette option présente un intérêt s’il a engagé des frais élevés dans l’opération immobilière, par exemple pour rénover le bien. La déduction de TVA récupérée pourrait alors s’avérer supérieure au montant de la taxe collectée lors de la revente.

6. Exemples Concrets de Calcul de la TVA sur Marge

Examinons deux exemples concrets pour illustrer le calcul de la TVA sur marge et ses implications pour les marchands de biens.

Exemple 1 :

Supposons qu’un marchand de biens achète un appartement pour 100 000 euros, dépense 20 000 euros en frais de notaire et frais financiers, puis vend l’appartement pour 150 000 euros.

• Prix d’achat du bien : 100 000 €
• Frais d’acquisition (frais de notaire + frais financiers) : 20 000 €
• Prix de vente : 150 000 €
• Marge brute : Prix de vente - Prix d’achat = 150 000 € - 100 000 € = 50 000 €
• Marge nette : Marge brute - Frais d’acquisition = 50 000 € - 20 000 € = 30 000 €

Dans ce cas, la TVA sur marge est calculée uniquement sur la marge nette de 30 000 euros. Si la TVA applicable est de 20%, le montant de la TVA due serait de 6 000 euros (20% de 30 000 €).

Exemple 2 :

Imaginons maintenant qu’un marchand de biens acquiert un bien pour 200 000 euros, engage 50 000 euros en travaux de rénovation, paye 10 000 euros en frais de notaire et frais financiers, et revend le bien pour 300 000 euros.

• Prix d’achat du bien : 200 000 €
• Frais d’acquisition : 10 000 €
• Coût des travaux de rénovation : 50 000 €
• Prix de vente : 300 000 €
• Marge brute : Prix de vente - Prix d’achat = 300 000 € - 200 000 € = 100 000 €
• Marge nette : Marge brute - (Frais d’acquisition + Coût des travaux) = 100 000 € - (10 000 € + 50 000 €) = 40 000 €

La TVA sur marge serait donc calculée sur une marge nette de 40 000 euros.

Ce mécanisme est particulièrement avantageux dans le cas de biens pour lesquels le marchand de biens réalise une plus-value significative. Il nécessite néanmoins une gestion comptable rigoureuse pour documenter de manière précise le calcul de la marge et justifier les charges déduites.

7. Les Exonérations de TVA pour les Marchands de Biens

Les marchands de biens bénéficient de plusieurs exonérations de TVA en fonction du type de transaction immobilière effectuée. La TVA ne s’applique à la vente d’un bien immobilier que s’il est considéré comme neuf, selon la définition donnée par l’article 257 du Code général des impôts. Un immeuble est considéré comme neuf s’il a été achevé il y a moins de cinq ans.

Exemple concret :

Un marchand de biens acquiert un immeuble d’habitation achevé il y a dix ans et le revend sans réaliser de travaux significatifs. Cette transaction peut être exonérée de TVA.

Contre exemple :

Un marchand de biens achète un appartement vétuste, le rénove entièrement en changeant les éléments essentiels (fondations, éléments de second œuvre…) et le revend dans les cinq ans suivant l’achèvement des travaux.

La TVA ne s’applique pas sur la vente de terrains pour lesquels le plan local d’urbanisme (PLU) ou tout autre document d’urbanisme indique qu’ils ne sont pas constructibles. La TVA sur les terrains à bâtir s’applique uniquement aux terrains considérés comme constructibles.

Exemple concret :

Un marchand de biens achète un terrain classé en zone naturelle (N), ce qui signifie qu’il est considéré comme non constructible. Il le revend à une personne intéressée par son potentiel pour des activités non constructibles, comme l’agriculture ou la conservation. La transaction peut être exemptée de TVA.

Il est donc essentiel pour les marchands de biens d’évaluer soigneusement les avantages et les inconvénients du calcul de la TVA sur marge en fonction de leur situation spécifique, de leurs pratiques commerciales et du type de biens immobiliers avec lesquels ils opèrent.

8. Optimisation de la TVA pour les Marchands de Biens

L’optimisation de la TVA pour les marchands de biens est importante. Elle influence directement la rentabilité de leur activité. Il existe plusieurs stratégies d’optimisation de TVA qui permettent de maximiser la rentabilité d’une activité de marchand de biens.

Conseils pour une gestion comptable rigoureuse :

• Utiliser des logiciels de comptabilité spécialisés dans le secteur immobilier.
• S'assurer que la personne en charge de la comptabilité soit correctement formée.
• Tenir à jour un calendrier fiscal précis.
• Anticiper en préparant vos déclarations bien avant la date d’échéance.
• Effectuer régulièrement des vérifications croisées entre vos enregistrements comptables et les documents justificatifs.
• Bénéficier d'un examen périodique par un expert-comptable.
• Profiter des services en ligne proposés par l’administration fiscale.
• Conserver soigneusement tous les documents justificatifs relatifs à la TVA pendant la durée légale exigée.

En conclusion, la TVA sur marge constitue une problématique importante de la fiscalité immobilière. Cet impôt a un impact sur la rentabilité d’un projet et nécessite de consulter un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier.

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