Taxe Foncière et TVA : Comment ça Marche ?
Dans le paysage financier des entreprises, la fiscalité représente une composante cruciale, tant pour la gestion des coûts que pour le respect des obligations légales. À cet égard, la taxe foncière s’impose comme une charge incontournable pour les propriétaires de biens immobiliers. Cependant, dans le domaine de l’immobilier professionnel et des baux commerciaux, il existe un mécanisme complexe mais stratégique : la refacturation de cette taxe aux locataires.
À travers ce prisme, la question de la TVA, cette valeur ajoutée taxée sur les biens et services, vient s’entremêler, ajoutant une couche supplémentaire à la compréhension de cette opération. Il est essentiel de comprendre que la refacturation de la taxe foncière n’est pas systématiquement associée à la TVA.
🏠 Comment refacturer la taxe foncière au locataire - Baux Commerciaux
Comment s’applique la TVA sur la taxe foncière selon le type de bail ?
En pratique, l’administration fiscale applique un principe simple selon lequel l’accessoire suit le principal.
La taxe foncière n’est pas considérée comme une charge indépendante, mais comme un accessoire du loyer. Elle suit donc le même régime de TVA que ce dernier.
La jurisprudence confirme que la taxe foncière refacturée est un complément du loyer, indissociable de la prestation de location. Elle doit donc suivre le même régime de TVA.
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Si le loyer est soumis à TVA, la taxe foncière refacturée doit l’être également, au même taux. En cas d’exonération, la refacturation se fait hors TVA.
Le régime de TVA diffère selon le type de bail.
Baux commerciaux et professionnels
Le bailleur peut opter pour l’assujettissement des loyers à la TVA. Dans ce cas, toutes les charges récupérables, dont la taxe foncière, doivent être facturées avec TVA. Cette option lui permet aussi de déduire la TVA sur ses propres dépenses (travaux, frais de gestion).
Locations à usage d’habitation
Les locations nues à usage de résidence principale sont exonérées de TVA (article 261 D du CGI). Dans ce cadre, seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée sur le locataire, sans TVA.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014, tout bail commercial conclu ou renouvelé après le 5 novembre 2014 doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes imputables au locataire. À défaut, la clause est réputée non écrite et la taxe foncière reste à la charge du bailleur.
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Le bailleur doit remettre au locataire une copie de l’avis d’imposition de taxe foncière. Ce justificatif officiel atteste du montant réellement acquitté et justifie le remboursement demandé.
La taxe foncière doit apparaître distinctement sur la facture ou l’appel de charges. Lorsque la TVA s'applique, le document doit préciser le montant hors taxe, le taux applicable et le total TTC. En cas d’exonération, il doit revêtir la mention obligatoire « TVA non applicable - article 261 D du CGI ».
Quelles conditions pour refacturer la taxe foncière avec ou sans TVA ?
Une entreprise peut refacturer la taxe foncière à ses clients si cela est prévu dans le contrat de bail commercial, et il convient que cette pratique soit conforme aux conditions générales de vente. Selon l’article 261 D 2° du Code général des impôts, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA. Cette refacturation doit être réalisée selon certaines conditions pour être conforme.
En d'autres termes, si aucune clause expresse ne prévoit cette refacturation, le bailleur ne peut rien exiger du locataire.
La loi Pinel de 2014 n’a pas interdit cette pratique, mais elle a renforcé la transparence. Le bail doit détailler, dans un état récapitulatif des charges, les impôts refacturés - taxe foncière comprise. Cela garantit au locataire une meilleure lisibilité et limite les litiges.
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En principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA. Toutefois, le bailleur peut décider d’y renoncer en optant pour l’assujettissement à la TVA, ce qui modifie considérablement le régime applicable aux loyers et aux charges refacturées.
Lorsque cette option est exercée, la TVA s’applique à toutes les sommes versées, y compris à la taxe foncière si elle est refacturée. Cela signifie que le bailleur doit non seulement collecter la taxe foncière auprès de son locataire, mais aussi ajouter la TVA au taux en vigueur, actuellement de 20 %.
Dès lors que le bailleur a opté pour l’assujettissement à la TVA, la refacturation de la taxe foncière au locataire doit être soumise à cette même taxe. Cela concerne non seulement les loyers mais également toutes les charges, y compris la taxe foncière.
Le premier devoir est celui de transparence : fournir systématiquement une copie de l’avis d’imposition.
En effet, la jurisprudence rappelle régulièrement que toute somme refacturée doit être justifiée, détaillée et légitime.
Côté locataire, plusieurs droits doivent être rappelés :
- Le droit à une information claire sur les charges
- Le droit de refuser une refacturation non prévue
- Le droit de contester une facture sans justificatif
Certaines erreurs peuvent avoir de lourdes conséquences pour le bailleur comme pour le locataire. Voici quelques cas typiques à connaître :
- Erreur 1 : appliquer la TVA sans y être autorisé
- Erreur 2 : clause floue ou absente
- Erreur 3 : absence de justificatif
Comment calculer la refacturation de la taxe foncière avec ou sans TVA ?
Voici trois exemples pour illustrer la règle selon laquelle la taxe foncière suit le même régime de TVA que le loyer.
Exemple 1 : bail commercial soumis à TVA
Un bailleur facture un loyer de 2 000 € HT par mois dans un local commercial. Le bail est soumis à la TVA au taux de 20 %.
- Loyer HT : 2 000 €
- TVA (20 %) : 400 €
- Loyer TTC : 2 400 €
La taxe foncière annuelle est de 3 600 €, soit 300 € refacturés chaque mois.
- Taxe foncière HT : 300 €
- TVA (20 %) : 60 €
- Taxe foncière TTC : 360 €
Le locataire verse donc chaque mois : 2 400 € de loyer TTC + 360 € de taxe foncière TTC.
Exemple 2 : bail d’habitation exonéré de TVA
Un propriétaire loue un logement nu à usage de résidence principale. Il récupère la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour un montant annuel de 200 €. La location étant exonérée de TVA, la refacturation se fait sans taxe supplémentaire.
Le locataire rembourse 200 € TTC au bailleur, sans ajout de TVA.
Exemple 3 : local professionnel non assujetti
Un bailleur loue un bureau nu sans avoir opté pour la TVA. Le loyer et les charges sont exonérés de TVA.
La taxe foncière est refacturée hors taxe, pour son montant réel.
Pour mieux comprendre le calcul de la taxe foncière dans un bail commercial, il faut se baser sur le montant refacturé hors taxe auquel on ajoute 20 % de TVA :
- Exemple 1 : Un bailleur refacture une taxe foncière de 4 500 € HT à son locataire. Il devra émettre une facture TTC de 5 400 € (soit 4 500 € + 900 € de TVA).
- Exemple 2 : Un bailleur n’ayant pas opté pour la TVA facture la même somme, mais sans TVA. Le montant payé par le locataire sera donc 4 500 €, sans récupération possible.
Le paiement de la TVA sur la taxe foncière refacturée peut avoir un impact significatif sur la trésorerie des entreprises locataires. Pour une société qui déduit la TVA sur ses propres achats, la somme versée peut être récupérée ultérieurement via sa déclaration de TVA. L’entreprise locataire doit donc anticiper ces flux financiers dans ses prévisions de trésorerie et organiser ses dépenses en conséquence.
Comptabilisation de la taxe foncière en SCI
Les écritures comptables et les procédures liées au traitement de cet impôt local peuvent rapidement devenir complexes.
En tant que propriétaire de biens immobiliers, la société devra payer la taxe foncière (TF), même s’ils sont loués.
Une fois votre SCI créée, vous devrez faire face à plusieurs charges, dont la taxe foncière.
Les autorités remettent normalement un avis d’imposition au cours du mois de septembre.
La taxe foncière devra être réglée dans le mois qui suit (mi-octobre).
Dans cette situation, elles auront à comptabiliser en comptabilité la charge à payer avant leur fermeture.
À l’ouverture du nouvel exercice (généralement au 1er janvier) le comptable débitera le compte 4486 avant de créditer le compte 614 « Charges locatives et de copropriété ».
Quand la SCI propriétaire du bâtiment comptabilise la taxe foncière dans ses états financiers, elle débite le compte 63512. Cette opération sera équilibrée par un enregistrement au crédit du compte 447, soit « Autres impôts, taxes et versements assimilés ».
Dès que la taxe est payée, le professionnel de la comptabilité débitera ensuite le compte 447 « Autres impôts, taxes et versements assimilés ».
Dans la mesure où la SCI louerait des biens immobiliers, elle débitera le compte 614 « Charges locatives et de copropriété ». Quant au compte 401 « Fournisseurs », il sera crédité.
Une fois le prélèvement effectué par la commune, la structure devra inscrire la somme débitée au compte « 401 » Fournisseurs.
Elles comprennent la taxe foncière, qui permet aux collectivités territoriales de financer la construction d’infrastructures dont les écoles publiques.
La structure sera automatiquement passible de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) lorsque les recettes dépassent les 152 500 euros. C’est le cas lorsque la société loue des locaux d’entreprise.
Au verso de l’avis d’imposition émanant de l’administration fiscale figure un autre impôt foncier dont l’occupant du logement doit s’acquitter : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
La majorité des propriétaires procèdent à la comptabilisation et à la refacturation de la taxe foncière dans la SCI.
Hormis le loyer, la taxe foncière fait désormais partie des charges locatives que le locataire pourra rembourser au bailleur.
L’impôt local sera refacturé au prorata des surfaces exploitées lorsqu’une seule activité est exercée dans tout le bâtiment.
Le fisc tiendra compte du coût des travaux réalisés par les occupants dans l’appartement qu’ils louent lors de l’évaluation de la taxe foncière.
En cas de vente du bien immobilier au beau milieu de l’année, seul le propriétaire (au 1er janvier) est tenu de payer la taxe foncière. Le cédant devra donc s’en occuper.
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