Financement à 110% : Définition et conditions pour l'immobilier neuf

Se lancer dans l’achat d’un bien immobilier neuf est une aventure passionnante. Cependant, il est essentiel de comprendre comment le financer efficacement. L’apport personnel et les différents types de prêts bancaires jouent un rôle clé dans la réussite de votre projet.

L’importance de l’apport personnel dans le financement immobilier

Définition et rôle de l’apport personnel

L’apport personnel correspond à la somme que vous investissez directement dans votre projet immobilier, sans recourir à un emprunt bancaire. Il est généralement exprimé en pourcentage du montant total du bien, souvent autour de 10 % à 20 %. Par exemple, pour un logement neuf à 200 000 €, un apport de 10 % équivaut à 20 000 €.

L’apport est utilisé pour couvrir les frais annexes, tels que :

• Les frais de notaire (réduits dans l’immobilier neuf).
• Les frais de garantie (hypothèque, caution).
• Les frais de dossier bancaire.

Un apport personnel important rassure les banques, car il démontre votre capacité d’épargne et réduit le risque pour l’établissement prêteur. Cela peut également vous permettre d’obtenir un meilleur taux d’intérêt.

Peut-on acheter sans apport ?

Bien qu’un apport soit recommandé, il est possible d’acheter un bien immobilier neuf sans apport, sous certaines conditions. Ce type de financement, appelé « prêt à 110 % », couvre non seulement le prix du logement mais aussi les frais annexes. Cependant, il s’adresse principalement aux profils suivants :

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• Les primo-accédants : Les banques sont souvent plus flexibles avec les jeunes acheteurs, car ils débutent leur carrière et n’ont pas encore eu le temps de constituer une épargne.
• Les revenus stables et élevés : Si vous avez une situation professionnelle stable (CDI) et un taux d’endettement faible, les banques peuvent accepter de financer l’intégralité de votre projet.
• Les acquéreurs bénéficiant d’aides : Certaines aides comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) peuvent compenser l’absence d’apport.

Acheter sans apport peut être une solution, mais il est important de considérer les implications :

• Les taux d’intérêt sont souvent plus élevés.
• La durée du prêt immobilier peut être allongée, augmentant le coût total du crédit.

Comment constituer un apport personnel ?

Si vous souhaitez renforcer votre dossier en constituant un apport, voici quelques stratégies :

• Épargner régulièrement : Même de petites sommes mises de côté chaque mois peuvent rapidement s’accumuler.
• Utiliser un produit d’épargne dédié : Les plans d’épargne logement (PEL) ou comptes épargne logement (CEL) permettent de bénéficier d’une épargne rémunérée et de droits à prêt.
• Mobiliser son épargne existante : Livret A, LDD ou autres comptes d’épargne peuvent être utilisés pour financer votre apport.
• Obtenir un soutien familial : Les donations ou prêts familiaux sont des options fréquentes pour constituer un apport.
• Vendre un bien existant : Si vous possédez un autre bien (terrain, voiture, etc.), le vendre peut libérer des fonds pour votre projet immobilier.

Les différents types de prêts bancaires pour l’immobilier neuf

Le financement immobilier neuf repose sur une bonne compréhension des solutions disponibles, qu’il s’agisse d’apporter des fonds propres ou de choisir parmi les différents types de prêts bancaires. Que vous ayez ou non un apport personnel, des solutions existent pour concrétiser votre projet. Prenez le temps d’analyser vos besoins, comparez les options et lancez-vous avec sérénité.

Le prêt classique à taux fixe ou variable

Le prêt classique est l’option la plus répandue. Deux formules principales existent :

• Le prêt à taux fixe : Votre mensualité et le taux d’intérêt restent constants pendant toute la durée du prêt immobilier. Il offre une grande sécurité.
• Le prêt à taux variable : Le taux d’intérêt évolue en fonction des indices du marché, ce qui peut entraîner des variations de vos mensualités. C’est une option intéressante si les taux sont bas et que vous êtes prêt à prendre un risque.

Les prêts classiques peuvent financer jusqu’à 100 % du montant de votre bien. La durée varie généralement entre 10 et 25 ans, avec des conditions adaptées à votre profil et vos besoins.

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Le prêt relais : une solution pour financer un achat avant une revente

Le prêt relais est idéal si vous possédez déjà un bien et souhaitez acheter un logement neuf avant d’avoir vendu l’ancien. Ce prêt temporaire, généralement accordé pour une durée de 12 à 24 mois, vous avance une partie du prix de votre nouveau bien.

Son fonctionnement :

1. La banque estime la valeur de votre bien actuel.
2. Elle vous accorde un prêt immobilier correspondant à 50 % à 80 % de cette valeur.
3. Une fois la vente de votre ancien logement réalisée, vous remboursez le prêt relais.

Ce type de financement est particulièrement adapté pour les acheteurs en attente de la livraison d’un bien neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Il a vocation à aider les ménages à revenu modeste à accéder à la propriété par le biais d'un prêt sans intérêt sur le montant emprunté.

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Le montant accordé varie selon les revenus et la localisation du logement, sans pouvoir dépasser un plafond maximum établi, ni 50 % maximum du prix du bien neuf. La France est divisée en plusieurs zones (A, B et C), chacune ayant un plafond qui lui est propre.

Ce prêt très avantageux est soumis à certaines conditions :

• Être primo-accédant ;
• S'agir d'une résidence principale située en France ;
• Ne pas dépasser un plafond spécifique qui est fonction de la composition du ménage et de la localisation du bien ;
• Doit être couplé avec d'autres prêts immobiliers ;
• Achat immobilier neuf, individuel ou collectif, conforme aux dernières normes énergétiques et réglementation thermique applicables au moment du prêt.

Le prêt conventionné : pour un financement accessible

Le prêt conventionné est un dispositif réglementé par l’État, destiné à faciliter l’accès à la propriété. Ses principales caractéristiques sont :

• Aucun apport personnel exigé.
• Une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 30 ans.
• Éligible aux aides personnalisées au logement (APL).

Ce prêt est accessible à tous, sans condition de ressources, et peut être utilisé pour financer un logement neuf destiné à devenir votre résidence principale.

Le prêt Action Logement : un coup de pouce pour les salariés

Le prêt Action Logement (anciennement 1 % logement) est réservé aux salariés des entreprises du secteur privé de plus de 10 salariés. Il permet d’obtenir un financement à un taux avantageux pour l’achat d’un logement neuf.

• Montant plafonné à 40 000 €.
• Durée de remboursement maximale de 25 ans.
• Taux d’intérêt très bas (souvent autour de 1 %).

Les prêts épargne logement (PEL et CEL) : une solution d’anticipation

Les plans et comptes épargne logement (PEL et CEL) sont des produits d’épargne réglementés qui permettent de préparer un projet immobilier. Après une phase d’épargne minimale, vous pouvez bénéficier :

• D’un prêt épargne logement à un taux défini dès l’ouverture du plan.
• De droits à prêt cumulables entre membres d’une même famille.

Financer son projet immobilier neuf

Obtenir un crédit immobilier sans apport en tant que primo-accédant

Être primo-accédant présente de nombreux avantages pour obtenir un prêt immobilier sans apport. Le statut de primo-accédant s’adresse à ceux qui achètent leur première résidence principale et n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Ce statut permet souvent de contourner l’exigence des banques qui demandent un apport de 10 % du prix d'achat, notamment grâce aux aides et dispositifs de soutien disponibles.

Les primo-accédants peuvent ainsi accéder à des prêts à taux avantageux, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui permet de financer une partie importante de l’acquisition, sans nécessiter de contribution personnelle initiale. Ils peuvent également bénéficier d'autres aides spécifiques comme le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou encore des subventions locales, qui rendent l’acquisition d’un bien immobilier plus accessible.

Les aides de l’état pour acheter sans apport

Au-delà de l’analyse de votre situation, plusieurs aides peuvent venir compléter un emprunt classique. Bien qu'il ne s'agisse pas d'un apport personnel, ces dispositifs peuvent grandement contribuer à structurer et à équilibrer votre plan de financement.

• Le Prêt à Taux Zéro (ou PTZ) : Il s’agit d’un prêt immobilier destiné aux primo-accédants dont les ressources ne dépassent pas un plafond légal, finance jusqu’à 40% de l’investissement.
• Le Prêt à d’Accession Sociale (ou PAS) : Le PAS est une forme particulière de prêt conventionné délivré sous conditions de ressources, selon la zone géographique et la taille du foyer. Il peut financer l’intégralité de l’achat immobilier, en dehors des frais de notaire. Cette solution permet également de bénéficier des APL.
• Le Prêt Conventionné (ou PC) : Le prêt conventionné s’adresse à tous les particuliers, sans conditions de ressources, dans le cadre de l’achat d’un bien dont ils font leur résidence principale. Il n’est disponible que dans des banques ayant signé une convention avec l’État et son taux d’intérêt, fixe ou variable, oscille entre 3 et 3,45% selon la durée d’emprunt.
• Le prêt Épargne Logement (PEL): Il s'agit d'un dispositif d'épargne bancaire spécifiquement conçu pour financer l'achat de la résidence principale.

Les autres aides pour acheter une maison ou un appartement sans apport

• Le Prêt Action Logement : Le Prêt Action Logement est une aide proposée par certaines entreprises à leurs salariés. Ce prêt à taux réduit est destiné à financer une partie de l'achat de la résidence principale, en complément d’un emprunt immobilier classique. Il peut s'élever jusqu'à 30 000 € selon les conditions et l’emplacement du bien, avec un taux fixe de 1,00 %. Pour être éligible au Prêt Action Logement, il est nécessaire de travailler pour une entreprise privée de plus de 10 salariés, et ce prêt doit être utilisé pour l’achat de votre résidence principale. Les conditions d’éligibilité peuvent varier, notamment en fonction des ressources du ménage et du type de projet (neuf ou ancien). Ce prêt constitue une aide précieuse pour ceux qui ne disposent pas d’apport.
• Les aides locales favorisant l'accession à la propriété : Les régions, départements et communes proposent souvent des dispositifs spécifiques pour leurs habitants, tels que des subventions ou des prêts avantageux, comme : le Prêt Paris Logement 0%, le Chèque Premier Logement à Marseille, le prêt de la MEL (Métropole Européenne de Lille) à 0%, etc. Ces aides sont cumulables avec un prêt principal et le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ils visent à renforcer l'attractivité d'une ville ou d'une région. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie.

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