Financement de la Construction d'Immeubles: Types et Solutions

Lors de la réalisation d’un projet immobilier, un ménage peut faire appel à de nombreux financements. La variété de crédits disponibles vous permettra de trouver le financement le plus adapté à votre projet. Dans le cas d’un projet au titre de l’acquisition de la résidence principale, le ménage peut prétendre aux aides financières de l’Etat, s’il en remplit les conditions d’obtention. Cet article explore les différentes options de financement disponibles pour la construction d'un immeuble, en mettant en lumière les types de prêts, les aides gouvernementales et les solutions alternatives telles que le crowdfunding.

Pour lancer une opération de promotion, le promoteur a besoin d’avoir les reins solides et un plan de financement clair. En effet, cela demande des fonds importants et donc souvent d'avoir recours au crédit. Nous aborderons ici la thématique du financement de la promotion immobilière. Pour construire un immeuble, il faut trouver le financement, celui du promoteur est découpé en trois parties : les fonds propres, les ventes en état futur d’achèvement et les crédits bancaires.

Diverses options de financement immobilier sont disponibles pour les acheteurs.

Types de Prêts Immobiliers

Les prêts bancaires correspondent aux financements les plus communs que presque tous les organismes financiers sont capables de distribuer. Il existe plusieurs types de crédits, correspondant à plusieurs modalités de remboursements.

Prêt Amortissable

Le prêt amortissable est le plus commun en France. Il s’agit du type de crédit immobilier le plus connu et le plus classique. La mensualité versée par l’emprunteur amortit une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. Le capital emprunté génère un certain montant d’intérêt. Chaque mois, vous payez les intérêts d’emprunts et vous remboursez une fraction du capital. A la dernière échéance, le prêt est totalement remboursé. Les mensualités sont calculées sur toute la durée du crédit.

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Prêt In Fine

Le prêt In Fine est non amortissable : le capital n’est pas remboursé via les mensualités. Assez spécifique, le prêt in fine concerne particulièrement les gros investisseurs qui l’utilisent pour ses vertus fiscales. Il concerne les emprunteurs ayant une épargne disponible sur laquelle le financement sera adossé. Il ne se rembourse qu’en toute fin de crédit (après 10, 15 ou 20 ans). Pendant la durée de l’emprunt, vous réglez à la banque les intérêts d’emprunt et vous nantissez un produit d’épargne. L’emprunteur rembourse la totalité du capital emprunté à la dernière échéance.

Prêt Relais

Le prêt relais est non amortissable. Il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement. Il s’agit d’un prêt immobilier de courte durée, un à deux ans, que vous remboursez en vendant un bien. C’est le prêt idéal pour faire le pont lorsque vous changez de logement. La banque vous prête 70 à 80% de la valeur de votre bien le temps que vous le vendiez.

Il existe différentes formes de prêt relais :

Le prêt relais sec: il couvre dans son entièreté le montant de la vente. Ce type de prêt peut être sollicité si votre apport complémentaire dans le nouveau projet couvre toute la partie restant à financer.
Le prêt relais classique: il est jumelé avec un autre crédit. Si vous achetez un bien plus cher, vous devrez coupler le prêt-relais par un emprunt immobilier classique.

Exemple : Vous disposez d'un bien d'une valeur nette de 200 000 euros et souhaitez acquérir un autre à 115 000 euros.

Prêt Familial

A la différence des prêts mentionnés auparavant, le prêt familial n'est pas contracté entre un emprunteur et une banque mais entre un emprunteur et un membre de sa famille. Il présente de nombreux avantages à commencer par la possibilité d'accroître le montant total du financement d'un projet immobilier et d'améliorer son dossier de demande de prêt auprès des banques en vue de l'obtention d'un prêt plus conséquent. Cependant, le prêt familial est encadré par la loi.

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Prêt Lissé

Le prêt lissé est une méthode permettant d’harmoniser vos remboursements.

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Prêts Subventionnés et Aides Gouvernementales

Les prêts subventionnés sont des prêts aidés par les pouvoirs publics ou les entreprises privées. Les prêts d’aides à l’accession sont destinés, dans la majeure partie des cas, à financer la résidence principale du ménage accédant à la propriété.

Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif de financement immobilier sans intérêts, proposé par des établissements bancaires conventionnés. Il est accordé sous conditions de ressources aux emprunteurs pouvant financer la totalité du bien et certains frais annexes. Le PTZ est attribué selon la composition du foyer fiscal, les ressources des occupants du logement, et la localisation de la propriété. Il permet d’aider un ménage primo-accédant à accéder à la propriété. Le PTZ est focalisé sur le financement de biens neufs mais il peut également financer des biens anciens dans certains cas.

Exemple: Un couple avec un enfant achète à Nantes (zone A) un appartement neuf d'une valeur de 220 000 €. Le PTZ leur permet d'emprunter 110 000 € sans intérêts, avec un différé de remboursement de 15 ans.

Prêt Action Logement

Le Prêt Action Logement peut être distribué par les entreprises de plus de 10 salariés. L’objectif du prêt action logement est de financer une partie de la résidence principale d’un emprunteur salarié. Il donne droit à un taux préférentiel de 1%. Chaque année, une enveloppe totale de prêt est allouée par l’entreprise. Le salarié et l’employeur doivent répondre à des conditions pour la mise en place de ce type de financement.

Prêts Régionaux

Pour favoriser le développement du parc immobilier, certaines régions proposent différents prêts pour favoriser l’accession à la propriété. Ces aides locales complètent toujours un prêt à l’accession sociale, un prêt Action Logement, un prêt immobilier conventionné ou un prêt classique. Les prêts régionaux offrent des conditions financières favorables, avec des taux d'intérêt souvent réduits ou nuls, rendant le coût total du crédit plus bas qu'avec un emprunt traditionnel. Toutefois, l'accessibilité à ces prêts est conditionnée par des critères spécifiques, notamment de ressources.

Infographie présentant les différents prêts aidés pour l'accession sociale.

Financement de la Promotion Immobilière

Pour les promoteurs immobiliers, le financement est découpé en trois parties : les fonds propres, les ventes en état futur d’achèvement et les crédits bancaires.

Fonds Propres

Les fonds propres de celui-ci, à savoir l’argent qu’il apporte lui-même via sa société de promotion (issus des bénéfices réalisés lors de précédentes opérations). Les fonds propres sont indispensables à toute opération et doivent être équivalents de 10 à 20 % du prix de revient TTC (en intégrant le prix du foncier) de l’opération. Si certains lots de l’opération immobilière sont précommercialisés en VEFA, le promoteur pourra fournir un apport parfois moins conséquent que sur une opération classique. Ces fonds propres permettront de réaliser la première phase du projet de promotion immobilière en finançant les études à réaliser en amont qui sont indispensables au lancement de l’opération (géomètre, architecte …).

Ventes en État Futur d'Achèvement (VEFA)

Les ventes en état futur d’achèvement, vente avant le début de la construction, qui permet au promoteur de commencer les travaux. Ces fonds seront complétés par des appels de fonds au fur et à mesure de la construction. Une bonne opération est préréservée à hauteur de 50% du projet total (ce pourcentage est à prendre en compte en fonction de la durée de mise en vente. Par exemple : un immeuble à construire de taille moyenne, ayant était préréservé à 50 % en moins de six mois, est une bonne opération).

Crédits Bancaires pour Promoteurs

Les crédits bancaires ont bien sûr leur rôle dans le financement de la promotion immobilière : Ils peuvent être classés en trois catégories, en fonction des besoins de l’opération. Ils durent en règle générale entre un et deux ans et financent à peu près 40 % du projet.

Types d’Opérations Financées et Conditions de Financement

Opérations de marchands de biens: il s’agit là d’acheter un immeuble déjà construit, afin de le revendre avec ou sans réhabilitation. Dans ce cas, les banques proposent des crédits d’acquisition ou crédits travaux, l’apport minimum doit être d’au moins 20% de l’opération.
Les opérations de promotion immobilière: construction d’immeuble pour le vendre. Les crédits terrains ou d’accompagnement sont accordés si l’apport est au minimum de 15%, la pré-commercialisation de 50% et le promoteur a souscrit à une garantie financière d’achèvement.

Pour l’ensemble de ses crédits, une garantie sur les biens financés et la caution solidaire des associés sont demandées pour obtenir le financement.

Financement Participatif (Crowdfunding)

Le financement d’un programme immobilier grâce au crowdfunding est également une option possible. Dans ce cas, le promoteur contacte une plateforme et après analyse du dossier, cette dernière émet un avis favorable sous conditions ou non et le présente en ligne à sa communauté d’investisseurs. Les plateformes de crowdfunding peuvent également financer les fonds propres nécessaires à l’opération.

Les taux sont bien souvent plus élevés qu’un financement bancaire mais financer un promoteur par crowdfunding immobilier permet d’emprunter jusqu’à 100% de la somme nécessaire à la constitution des fonds propres. Autre avantage, le promoteur peut lancer plusieurs opérations de promotion immobilière en même temps.

Sur Homunity.fr des promoteurs immobiliers, validés par nos équipes, peuvent proposer leurs projets pour être financés. Nous analysons chacun d’eux. Seuls ceux qui respectent l’ensemble de nos critères sont présentés sur notre site. Nos membres peuvent alors choisir le(s) projet(s) qui les intéressent, après avoir pris connaissance des analyses et présentations de ceux-ci. Par la suite, il est possible d’investir à partir de 1 000 euros. L’argent collecté est alors prêté au promoteur, qui réalise son opération puis rembourse la communauté avec un intérêt de 8 à 10 %.

Conditions Financières Côté Promoteur

Le prêteur fait une étude détaillée du promoteur et tout particulièrement de sa surface financière et de sa capacité technique à mener à bien le projet considéré. L’aspect technique est également examiné, et c’est de plus en plus le cas, afin de s’assurer de la qualité et de la solidité financière des intervenants dans la partie travaux. La qualité des assurances des intervenants est regardée avec attention et tout particulièrement les assurances décennales des entreprises et l’assurance dommages-ouvrage. Les banques exigent désormais des contrats d’assureurs français ou européens de renoms. Les contrats de type LPS (libre prestation de service) sont de moins en moins acceptés.

Autorisations Administratives

Les autorisations administratives doivent être purgées de recours et de retrait. Le permis de construire purgé de tout recours et de retrait est le document demandé par les banques pour un financement de promotion immobilière.

Pré-Commercialisation

Le crédit obtenu sera débloqué dès lors que la pré-commercialisation aura atteint un seuil suffisant (minimum équivalente à 35% à 50 % du chiffre d’affaires TTC du programme).

Garanties

Les garanties demandées par les établissements bancaires sont en général l’hypothèque ou la promesse d’hypothèque sur les différents lots. A la différence de l’hypothèque, la promesse d’hypothèque est un acte qui n’est pas publié aux registre des hypothèques.

Les Différents Types de Projets Immobiliers

Si l’accès à la résidence principale motive grand nombre de projets immobiliers, il n’est pas le seul : résidence secondaire, investissement locatif, locaux professionnels… Il existe de nombreuses possibilités d’investissements immobiliers !

Résidence principale: Achat d’un terrain ou d’un bien déjà construit.
Résidence secondaire: Avoir un pied-à-terre accessible à tout moment.
Investissement locatif: Acheter un logement dans le but de le proposer à la location.
Autres investissements: Garages, places de parking, locaux commerciaux, bureaux, locaux industriels ou immeubles entiers.

Financement d'un Investissement Locatif

Au cours d’un investissement locatif, après avoir déterminé le bien immobilier, en SCI ou non, un des facteurs à ne pas négliger est le financement. Cette étape est déterminante pour la suite du projet et son bon déroulement. Différents financements sont à la disposition des investisseurs, tels que les fonds propres, le recours aux différents prêts bancaires et d’autres méthodes, permettant d’acquérir un bien immobilier.

Méthodes de Financement

Fonds Propres: Acquérir un investissement locatif par fonds propres, pour la totalité du montant, reste une possibilité qui comporte des avantages mais aussi des inconvénients. L’investisseur utilise des liquidités en sa possession pour financer le bien.
Prêt Immobilier Classique: Le financement bancaire peut se faire selon différentes méthodes. Le prêt immobilier classique reste sûrement le plus utilisé : l’investisseur remboursera chaque mois une partie du capital et des intérêts en fonction du montant emprunté et de la durée du prêt.
Prêt In Fine: Un investisseur peut également avoir recours au prêt in fine : la banque débloque l’intégralité des fonds et demande le remboursement des intérêts pendant toute la durée du prêt. Une fois le prêt arrivé à échéance, le remboursement du capital sera demandé dans sa totalité.
Vente à Terme: D’autres modes de financement peuvent être utilisés. La vente à terme est basée sur le même principe de fonctionnement que le viager. Toutefois, le terme ne correspond pas au décès de l’ancien propriétaire mais à une date qui aura été déterminée au préalable.

Un dossier de financement solide est essentiel pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions, surtout dans le cadre d’un investissement locatif. Les banques sont de plus en plus exigeantes, et il ne suffit plus d’avoir un bon profil : il faut savoir le mettre en valeur. Avant même de prendre rendez-vous avec un conseiller bancaire, il est important de constituer un dossier complet et bien organisé. Un dossier clair, bien présenté et anticipé facilite l’analyse par le conseiller et peut réduire les délais de traitement.

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