Financement des travaux par fonds propres : avantages et inconvénients

Vous venez d’acquérir une maison et envisagez d’effectuer quelques travaux pour la rendre à votre image ? Vous avez envie de donner un coup de jeune à votre appartement ? Vous devez effectuer en urgence des travaux d’amélioration au niveau de l’isolation thermique à l’approche de l’hiver ?

Qu’entend-on par financement par fonds propres ?

Le financement par fonds propres consiste à investir ses propres économies ou les ressources stables dont vous disposez pour couvrir la valeur d’acquisition du bien et les frais annexes tels que les frais de notaire ou encore les frais d’agence. Certaines personnes sont plus réfractaires au crédit immobilier et préfèrent payer cash, pour éviter un endettement ou encore pour éviter de payer des intérêts et des frais à une banque.

Avantages du financement par fonds propres

Le plus gros avantage du financement des travaux par ses propres moyens est l’absence d’engagements. Cette solution offre l’avantage de ne pas avoir à subir le poids d’un prêt bancaire à rembourser.
Vous n’aurez pas à effectuer les démarches administratives nécessaires à l’octroi des prêts bancaires. Et surtout, vous n’aurez pas à payer les intérêts de votre prêt.
Le cash offre du confort mensuel mais fige l’épargne. Un bien acheté comptant n’est pas automatiquement un bon investissement, tout comme un bien financé à crédit n’est pas forcément pertinent parce qu’il bénéficie de l’effet de levier.
Le financement par fonds propres évite d’alourdir le passif : contrairement à un prêt bancaire classique qui augmente l'endettement, investir ses propres ressources permet de préserver les fonds propres de l’entreprise ou du foyer.
Dans le cadre d’une entreprise, les fonds propres représentent des ressources financières durables, sans obligation de remboursement, inscrites au passif du bilan et reflétant la solidité financière.

Inconvénients et risques du financement par fonds propres

Est‑ce qu’il est sage de dépenser toute son économie durement rassemblée dans des travaux et se retrouver en danger face aux imprévus ?
C’est toutefois une solution qui se restreint aux petits travaux. Pour pouvoir apporter un tel financement, il faut avoir fait des économies. Ainsi, seuls les foyers à revenus élevés devraient opter pour l’autofinancement des travaux importants engageant un coût considérable.
Au risque de se retrouver privé de ses économies pour une longue période, il est préférable pour les foyers à revenus moyens, de ne pas engager ses fonds propres dans le financement de travaux coûteux.
Les travaux immobiliers sont coûteux et nécessitent un investissement important. Dans la majorité des cas, ils ne sont pas prévus dans le budget des foyers.
Les fonds propres ne sont pas de la trésorerie disponible : il s’agit d’une mesure comptable du capital de la société ou du patrimoine, et consommer ces ressources peut fragiliser la solidité financière et la capacité d’emprunt future.

Quand privilégier le financement par fonds propres ?

La nature des travaux à effectuer détermine l’urgence et l’importance de ces derniers. À l’inverse, des travaux de faible importance peuvent être entrepris en utilisant des fonds propres. Il est bien entendu possible de financer les travaux de rénovation ou d’extension importants avec ses fonds propres. Cependant, cette possibilité n’est pas offerte à toutes les catégories de foyers.

Alternatives : le prêt bancaire et autres solutions

Choisir entre financer les travaux par l’utilisation de fonds propres ou opter pour une formule de prêts proposée par les établissements bancaires : il faut prendre en considération la nature des travaux et surtout le coût que cela va engendrer. Le prêt bancaire est le meilleur moyen de financer les travaux de réhabilitation ou d’extension, qu’ils soient urgents ou non. Plusieurs formules sont proposées par les établissements bancaires. Vous opterez pour celle qui convient le mieux à la nature de vos travaux et également à votre revenu.

Les différentes formules offrent un grand avantage : la sécurité. L’octroi du prêt est conditionné par la situation financière, professionnelle et l’état de santé de l’emprunteur.
Opter pour un prêt bancaire vous offre une meilleure flexibilité dans les travaux que vous souhaitez effectuer. Contrairement aux fonds propres, les prêts bancaires sont plus conséquents. Ainsi, les travaux immobiliers de grande envergure peuvent être couverts par cette somme.
Il existe également des formules de prêts affectés, ce sont des crédits qui sont destinés uniquement à effectuer les travaux dédiés. Ce système est très sécurisant pour l’emprunteur.

Cas particulier : le fonds de travaux en copropriété

Le fonds de travaux est une réserve d'argent créée pour financer des futurs travaux dans les immeubles en copropriété. Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires doivent constituer un "fonds de travaux". Le régime du fonds de travaux a été modifié en 2023.

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La constitution de ce fonds permet de mieux planifier l'entretien de l'immeuble, d'anticiper des dépenses importantes pour la copropriété en cas de travaux à effectuer dans les parties communes et d’avoir une trésorerie disponible au moment où l’assemblée générale décide de réaliser des travaux. Le montant de la cotisation annuelle est calculé en pourcentage du budget prévisionnel.

Utilisations autorisées du fonds de travaux

Élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, éventuellement, du diagnostic technique global (DTG).
Réalisation des travaux prévus dans le PPT adopté par l'assemblée générale des copropriétaires.
Travaux urgents décidés par le syndic de copropriété, nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Travaux nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie non prévus dans le PPT.

Attention : Le fonds de travaux ne peut pas être utilisé pour payer les travaux d'entretien courant de l'immeuble, ces dépenses étant financées par le budget prévisionnel.

Modalités de constitution et alimentation

Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un fonds de travaux lorsque l'immeuble est à destination totale ou partielle d'habitation.
Pour mettre en place le fonds de travaux, le syndicat des copropriétaires devra voter lors de l'assemblée générale annuelle l'ouverture d'un compte bancaire spécifique, dédié au versement des cotisations au fonds de travaux et le montant annuel du fonds de travaux, indiqué en pourcentage du budget prévisionnel.
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé, rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées directement les cotisations du fonds de travaux.
Chaque copropriétaire doit contribuer à la cotisation annuelle obligatoire. En principe, le montant dû par les copropriétaires se calcule en fonction de sa quote part de charges communes.

Montants minimaux et suspension

Lorsque l'assemblée générale a adopté un PPT, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et 5 % du budget prévisionnel. Lorsque l'assemblée générale n'a pas adopté de PPT, le montant de la cotisation annuelle ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

L'assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations lorsque le montant des cotisations du fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel ou lorsque le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté.

Financement par fonds propres vs effet de levier et fiscalité (cas d’un investissement locatif)

L’analyse que vous devrez faire est de savoir si votre épargne vous rapporte plus que ce que vous coûterait un emprunt. La conjoncture actuelle et les prix bas du marché immobilier entraînent une forte baisse des taux d’emprunt, si votre épargne se trouve sur des placements financiers avec une bonne rentabilité, vous aurez certainement tout intérêt à investir par le biais d’un financement bancaire.

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Critère	Achat comptant	Achat à crédit
Confort trésorerie	Elevé (pas de mensualité)	Moins (mensualités)
Levier patrimonial	Faible	Elevé (effet de levier)
Optimisation fiscale	Limitée	Possibilité de déduction des intérêts, déficit foncier
Risque	Consommation d’épargne	Endettement et pression sur la trésorerie

Le cash-flow correspond à ce qu’il reste, ou à ce qu’il manque, chaque mois une fois les loyers encaissés et toutes les dépenses payées. Un cash-flow positif signifie que le bien génère un excédent mensuel. Le crédit pèse sur la trésorerie immédiate mais booste le levier patrimonial et réduit l’impôt.

Points pratiques pour décider

Analysez la rentabilité du projet : rendement brut, rendement net, cash-flow et capacité d’autofinancement.
Comparez le rendement de votre épargne avec le coût du crédit : si votre épargne rapporte plus que le taux d’emprunt, l’utiliser pour financer les travaux peut être opportun.
Considérez votre profil : revenus, besoin de trésorerie et appétence au risque. Seuls les foyers à revenus élevés devraient opter pour l’autofinancement des travaux importants.
Intégrez la fiscalité : le prêt peut offrir des avantages fiscaux (déduction des intérêts, déficit foncier, amortissements en LMNP).
Pour une copropriété, vérifiez les règles du fonds de travaux : montant, vote en assemblée, destination des sommes et impossibilité de récupérer les sommes versées lors d’une revente.

Les fonds propres - Aurélien Seuron - Regard d'expert

Et pour une entreprise ? Financer par fonds propres : implications

Le financement par fonds propres joue un rôle crucial dès la création d’une entreprise. Les fonds propres sont les ressources financières durables qui appartiennent à ton entreprise. On peut considérer cela comme une réserve financière non distribuée de ton entreprise. Les fonds propres proviennent principalement des apports des associés (capital) et des bénéfices réalisés par l’entreprise.

Pourquoi augmenter les fonds propres ? À travers la formule, on comprend que l’essence même de la levée de fonds en equity s’explique par la nécessité d’augmenter ses fonds propres pour compenser des résultats déficitaires. Les fonds propres servent de garantie aux créanciers : les établissements bancaires regardent les fonds propres comme un critère essentiel de solvabilité.

Attention aux fonds propres négatifs : lorsque les capitaux propres deviennent inférieurs à la moitié du capital, le code du commerce impose la tenue d’une assemblée générale extraordinaire et des mesures doivent être prises pour reconstituer des fonds propres sains ou envisager la dissolution.

Alternatives societaires et outils complémentaires

Augmentation de capital : pour faire entrer de nouveaux apports d’associés.
Compte courant d’associé : avance d’associé pour financer l’entreprise sans diluer le capital.
Emprunt obligataire ou prêt participatif : augmenter les ressources sans modifier l’équilibre des pouvoirs ou renforcer quasi-fonds propres.
Affacturage : cession de créances clients pour obtenir un financement immédiat sans alourdir le passif.

En comprenant les avantages et les limites de chaque source de financement en capitaux propres, vous serez mieux équipé pour prendre des décisions éclairées et soutenir la croissance durable de votre entreprise à long terme.

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