Indice de Référence des Loyers (IRL) : Définition et Application
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est un indice publié chaque trimestre par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques). Il sert de référence pour la révision des loyers dans les contrats de location de logements non meublés.
Consomag : " révision annuelle du loyer : comment est-elle calculée ? "
L'indice de référence des loyers est un indice trimestriel qui sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé. Cet indice paraît tous les trimestres. Il est publié par l’INSEE. Il correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les douze derniers mois.
Comme le rappelle l'Insee, « l'indice de référence des loyers (IRL) vise à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec leur évolution du pouvoir d'achat et aux bailleurs le maintien d'un niveau d'entretien élevé et aussi à ne pas les dissuader d'investir dans le logement locatif. »
L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.
Qu'est-ce que l'IRL ?
L’IRL est donc un indice qui permet de réévaluer le coût d’un loyer d’un logement vide ou meublé avec un bail d’habitation.
Lire aussi: Tendances Transport Routier France
L'IRL sert de base obligatoire pour les baux d’habitations soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les parties à un contrat de bail autre peuvent décider d’utiliser cet indice comme valeur de référence.
Étant donné que leur durée est inférieure à un an, les locations meublées qui entrent dans le cadre d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité ne sont pas régies par l’IRL.
Un indice qui encadre l’augmentation des loyers. Ainsi, il protège les locataires d’une hausse de loyer déraisonnable. Le montant du loyer évolue en même temps que leur pouvoir d’achat. En parallèle, les propriétaires ont la garantie de pouvoir augmenter le loyer en fonction de l’indice.
Quand l’IRL est-il publié ?
Chaque trimestre, l’INSEE publie la dernière valeur de l’IRL, qui fixe les augmentations annuelles maximales de loyers que les bailleurs peuvent exiger, lorsque le bail contient une clause de révision annuelle. Si le bail ne précise rien, c’est le dernier publié à la date de signature du contrat qui s’applique. L’IRL du deuxième trimestre 2025 sera publié le 11 juillet 2025.
Le système en vigueur permet de connaître l'indice quelques jours à peine après la fin du trimestre : l'indice du 1er trimestre est publié vers le 15 avril, celui du 2e vers le 15 juillet, celui du 3e vers le 15 octobre et celui du 4e autour du 15 janvier de l'année suivante.
Lire aussi: Implications EHPA pour les Aînés
Comment calculer l’augmentation du loyer en fonction de l’IRL ?
Aussi protectrice soit-elle, l’indexation des loyers n’a rien d’automatique, et vous devez respecter un certain nombre de conditions pour pouvoir réviser votre loyer.
Il convient de bien vérifier la date prévue par le bail pour la révision de l’indice. Habituellement, celle-ci intervient à la date anniversaire de signature du contrat (à défaut de précision). Le contrat porte aussi la mention de l’indice de référence des loyers qui sera applicable (à défaut, on se réfère à celui en vigueur à la signature).
En second lieu, il faut obtenir l’indice de référence pour le trimestre et l’année en cours : ils sont consultables directement sur le site Internet de l’INSEE ou de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information des Locataires). Le contrat de location doit aussi préciser l’indice de référence des loyers à utiliser.
Une fois ces éléments obtenus, le montant de l’augmentation du loyer s’obtient par la formule de calcul suivante : Loyer hors charges × (IRL applicable à la date de révision/IRL applicable au même trimestre de l’année précédente ou IRL N-1) = Nouveau loyer révisé.
L’ANIL met à disposition des locataires et propriétaires un simulateur en ligne pour calculer le montant estimé de la révision de loyer.
Lire aussi: Enjeux de l'Indice INSEE
Exemple de révision d'un loyer grâce à l'IRL
La formule est la suivante : Montant du loyer hors charges x Indice en vigueur lors de la révision / Indice en vigueur l'année précédente à la même période.
Prenons l'exemple d'un locataire ayant signé un bail d'habitation avec son propriétaire le 25 avril 2024, avec un loyer mensuel fixé à 1000 euros sans compter les charges. Il est à noter que la révision du loyer se fait toujours sur la base du loyer hors charges. Si le bail prévoit une révision du loyer, il peut être révisé au 25 avril 2025. L'indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2024, soit 143,46. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 1er trimestre 2025, soit 145,47.
Au 25 avril 2025, date de la première révision, le calcul est donc le suivant : 1000 x 145,47 / 143,46 = 1014,01 euros.
Pour faire le calcul de l'augmentation du loyer en cours de location, le bail, en vide comme en meublé, doit comporter une clause d’indexation. Si ce n’est pas le cas, le loyer ne peut pas bouger. Lorsque vous signez le contrat avec le locataire, vous complétez cette clause avec le dernier indice IRL. Puis, chaque année à la date anniversaire du bail, vous appliquez l’indexation. Pour faire le calcul, vous multipliez le loyer hors charges par le nouvel indice, puis vous divisez le résultat obtenu par l’ancien indice. Et vous obtenez le nouveau loyer.
Pour calculer la révision de votre loyer, l’institut national de la consommation met à votre service un simulateur.
Quand le propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le loyer ?
Dans le cadre des locations consenties à titre de résidence principale, l’augmentation du loyer peut être effectuée une fois par an (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et sur demande du bailleur (propriétaire). La mention de l’application de l’IRL et de l’indice en cours au moment de la signature du bail doit figurer au contrat.
La révision annuelle du loyer intervient, à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Le bailleur a un an à compter de cette date pour indexer le loyer en fonction de l’évolution de l’IRL.
Attention, la révision annuelle du loyer ne court qu’à compter de la demande faite par le bailleur, sans effet rétroactif. De plus, si ce dernier ne réclame pas la révision du loyer pendant un an suivant la date prévue, la révision du loyer pour l’année écoulée est perdue.
La demande de révision annuelle ne se fait pas automatiquement. Elle n’intervient qu’à la demande du bailleur dans un délai d’un an à compter de la date prévue par le contrat de location. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur ne peut pas réévaluer le loyer sur plusieurs années, de manière rétroactive.
Le propriétaire est tenu d’informer le locataire de l’augmentation de loyer par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. L’augmentation entre en vigueur dès la demande de révision.
La révision du loyer n'est pas automatique. Le bailleur a un an, à partir de la date prévue dans le bail, pour faire la demande de révision. Par exemple, pour un bail signé le 13 mars 2023, si la date de révision du bail est le 13 mars 2024, le propriétaire peut demander la révision du loyer jusqu'au 12 mars 2025. Le nouveau montant du loyer s'applique le jour de la demande. En revanche, lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire. Ainsi, si la date de révision du bail est le 13 mars 2024, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 13 juin 2025, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés.
La révision par l’indice de référence des loyers n’est pas une obligation pour le bailleur, qui peut y renoncer (notamment en cas d’indice négatif). En revanche, elle fixe le plafond d’augmentation maximum applicable en cours de location et au renouvellement du bail (sauf cas exceptionnels, comme celui du loyer manifestement sous-évalué).
Tableau de l'IRL
Voici un tableau récapitulatif des valeurs récentes de l'IRL :
| Année | Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation annuelle | Publication au Journal officiel | Publication par l'Insee |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2e trimestre | 145,27 | + 1,04 % | 13/07/2025 | 11/07/2025 |
| 2025 | 1er trimestre | 142,67 | + 1,40 % | 16/04/2025 | 15/04/2025 |
| 2024 | 4e trimestre | 141,86 | + 1,82 % | 16/01/2025 | 15/01/2025 |
| 2024 | 3e trimestre | 141,74 | + 2,47 % | 16/10/2024 | 15/10/2024 |
| 2024 | 2e trimestre | 143,77 | + 3,26 % | 18/07/2024 | 12/04/2024 |
Vous pouvez connaître les précédents IRL et leurs évolutions annuelles antérieures.
Spécificités de l’IRL en Corse et en Outre-mer
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est appliqué de manière uniforme en France métropolitaine, mais il existe certaines spécificités pour la Corse et les départements et régions d’outre-mer (DOM-ROM), en raison de leurs particularités économiques et sociales.
IRL en Corse
L’IRL en Corse suit les mêmes règles de calcul que celui de la métropole. Cependant, les ajustements de loyers peuvent être influencés par des critères locaux, tels que :
- des loyers souvent plus élevés dans certaines zones touristiques ou en raison de la spécificité du marché immobilier local, ce qui peut rendre la révision des loyers un peu plus sensible aux fluctuations économiques ;
- des dispositifs spécifiques, qui peuvent exister dans certaines communes pour limiter la hausse des loyers.
IRL dans les départements et régions d’outre-mer (DOM-ROM)
Bien que l’IRL soit calculé sur la base du même principe, chaque DOM-ROM a son propre indice de révision des loyers, qui prend en compte les particularités économiques de chaque région. De plus, en raison des coûts de la vie plus élevés, l’indice peut enregistrer une évolution différente par rapport à la métropole.
Par exemple, dans certains départements d’outre-mer, la révision peut être ajustée pour mieux refléter les conditions économiques locales, comme l’augmentation des prix des produits de première nécessité.
Certains territoires d’Outre-mer peuvent bénéficier de régulations spécifiques pour limiter les hausses de loyers, afin d’éviter des situations d’inflation excessive sur le marché locatif.
Différence entre IRL et ICC
L’ICC est utilisé pour réajuster les loyers dans les baux commerciaux et les contrats de construction, notamment pour la révision des loyers commerciaux ou des baux à long terme liés à des projets immobiliers. Il reflète l’évolution du coût de la construction en tenant compte des matériaux, de la main-d’œuvre, et des autres coûts associés à la construction.
balises: #Insee