L'Indice INSEE et son Impact sur le Coût de Construction des Baux Commerciaux
En France, le loyer d'un bail commercial est sujet à des réévaluations périodiques, notamment tous les trois ans via la révision triennale (ou révision légale). Cette révision est automatique et ne requiert pas de mention spécifique dans le bail.
Toutefois, le loyer peut être ajusté plus fréquemment, par exemple annuellement, si le bail commercial inclut une clause d'échelle mobile, également appelée clause d'indexation. De plus, le loyer est réévalué lors du renouvellement du bail, soit tous les neuf ans.
L'indice de référence utilisé pour la révision des baux commerciaux, soit l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), dépend de l'activité exercée.
Utilisation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
L'ILC s'applique aux locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale, immatriculés au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants.
Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC).
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Bail commercial : la révision du loyer rend-elle illicite la clause d'indexation ?
L'ILC est composé des éléments suivants :
- Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %
- Indice du coût de la construction, à 25 %
L'ILC est calculé et publié par l'Insee pour chaque trimestre, avec un décalage de deux trimestres. Par exemple, l'indice du premier trimestre est publié au début du troisième trimestre de la même année.
À savoir : L'ILC ne peut pas être utilisé pour les contrats concernant les activités suivantes :
- Industrielles (fabriques, usines)
- Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux
- Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts
Calcul du nouveau loyer avec l'ILC
Pour calculer le nouveau loyer avec l'ILC, la formule est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC / ILC du même trimestre de l'année précédente)
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Utilisation de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) peut être utilisé pour les activités suivantes :
- Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
- Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
- Entrepôts logistiques
L'ILAT est composé des éléments suivants :
- Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %
- Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %
- Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %
Tout comme l'ILC, l'ILAT est publié par l'Insee pour chaque trimestre avec un décalage de deux trimestres.
Informations Complémentaires et Plafonnement Légal
En date du 26 septembre 2023, l’INSEE a publié les trois principaux indices applicables aux clauses d’indexation annuelles des baux commerciaux, à savoir les indices du deuxième trimestre 2023. Ceci offrant au locataire, tout comme au bailleur, la faculté de solliciter la révision visée aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce.
Rares sont les cas où le loyer précédemment fixé (que ce soit par le jeu des clauses du bail ou d’une décision judiciaire) augmente ou diminue de plus de 25%.
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À ce stade, les variations d’indices sur la base de l’ILAT ou de l’ILC ne permettent pas de demander une telle fixation judiciaire.
Il est toutefois à rappeler que l’indice des loyers commerciaux (l’ILC), est plafonné légalement à 3,5 % dans son augmentation annuelle, pour les petites et moyennes entreprises, jusqu’au 31 mars 2024. Ceci ralentissant, pour les entreprises bénéficiant de ce dispositif l’atteinte du seuil de déclenchement du mécanisme de l’article L.
Au premier trimestre 2025, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 135,87.
| Indice | Composition | Activités concernées |
|---|---|---|
| ILC (Indice des Loyers Commerciaux) | 75% Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, 25% Indice du coût de la construction | Activités commerciales et artisanales |
| ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) | 50% Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers, 25% Prix du coût de la construction, 25% Produit intérieur brut (PIB) | Activités libérales et tertiaires, Location de bureaux, Entrepôts logistiques |
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