Indice INSEE Construction Garage : Guide Complet et Actualités

L'indice du coût de la construction (ICC) est un indicateur essentiel pour les propriétaires de garages et de parkings qui souhaitent réviser les loyers. Publié trimestriellement par l'INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques), il mesure l'évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage d'habitation.

Au 24 septembre 2024, l’INSEE a publié la nouvelle valeur de l’indice de prix ICC au titre du deuxième trimestre 2024. L’indice immobilier trimestriel garde le cap et affiche une accélération annuelle de +3,86 %. Au titre du deuxième trimestre 2024, l’indice du coût de la construction ou ICC affiche une progression nette de +3,86 % sur un an. L’indice des prix immobiliers s’établit à 2205.

Bien que son usage ait été restreint depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, il demeure valable pour certains types de baux. L’ICC peut encore être utilisé pour réviser les loyers de certains baux : baux professionnels, baux commerciaux antérieurs à 2014, baux portant sur des parkings, des garages ou encore des locaux qui ne sont pas utilisés à titre de résidence principale. En revanche, pour les baux commerciaux conclus après la loi Pinel de 2014, l’utilisation de l’ICC est proscrite.

Il est important de noter que les propriétaires/bailleurs de stationnement ou locaux de stockage ne sont pas soumis à la loi ALUR de 2012 sur l’encadrement des loyers.

Quel indice utiliser pour un garage : ICC, IRL, ILC ou ILAT ?

Tous les indices de révision des loyers officiels sont ceux publiés par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE). Seule l’INSEE est compétente en matière d’indexation des prix de location. L’indexation pour l’augmentation des loyers des garages est l’indice du coût de la construction (ICC). L’indice de référence des loyers (IRL) n’est pas l’indexation idéale pour la révision des loyers des garages et parkings. Cet indice institué par la loi du 6 juillet 1989 est réservé aux logements. Utiliser l’IRL pour les parkings, boxes et garages n’est pas une bonne idée. Les Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) concernent les baux professionnels. L’ILC et l’ILAT sont les indexations de réévaluation pour les locaux loués en bail commercial 3-6-9.

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L’indice ILC est un indice calculé sur l’évolution des prix à la consommation et sur la variation des coûts de la construction. Pour calculer l’indice ICC, l’INSEE tient compte du coût de la construction d’un bien, alors que pour l’ILC l’évolution des prix à la consommation est également prise en compte. l’ILC est le nouvel indice des loyers commerciaux avec l’ILAT.

L’indice du coût de la construction (également appelé indice du bâtiment ou indice à la construction) a pour principale fonction de servir de référence à la révision des loyers. En effet, l’ICC est entièrement basé sur l’évolution des coûts de construction d’un bâtiment neuf. L’ICC inclut exclusivement les coûts se rapportant aux travaux de construction. Ainsi, à titre d’exemple, on constate que l’indice du coût de construction a fortement augmenté depuis la crise sanitaire et le conflit entre la Russie et l’Ukraine.

Créé en 2008 et rendu obligatoire en 2014 pour les baux commerciaux, l’indice des loyers commerciaux se différencie de l’ICC par les facteurs qui le composent. Comme son nom l’indique, l’ILAT concerne les baux commerciaux qui ne réfèrent à aucune activité commerciale ou artisanale. Utilisé pour revoir le loyer des locations du parc privé, l’indice de référence des loyers est calculé et publié chaque trimestre par l’Insee.

Comment calculer l’augmentation de loyer d’un garage ?

Pour calculer l’augmentation du loyer d’un garage ou d’une place de parking d’une année sur l’autre, la formule de calcul est la suivante :

Je prends un exemple. Le propriétaire du garage a signé le bail avec son locataire au premier trimestre 2019. Le prix de la location est de 50 €. Il décide de faire la révision du loyer du garage en 2020. L’Indice du Coût de la Construction du premier trimestre 2019 est de 1728. ICC du premier trimestre 2020 = 1770. Voici comment calculer l’augmentation de loyer en fonction de l’indice :

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51,21 € est la limite à ne pas dépasser pour être hors la loi. Tu peux décider d’une augmentation moins importante du loyer : 51 € par exemple. L’important est de ne pas dépasser la hausse de l’ICC.

Sur la base du nouvel indice ICC, le bailleur est en mesure de calculer le montant correspondant au loyer révisé. Le montant du nouveau loyer indexé à partir de l’indice ICC est calculé sur la base de la formule suivante:

Pour les porteurs de parts de SCPI de rendement, l’indice de coût de la construction permet d’avoir une projection sur l’évolution de la performance du patrimoine immobilier locatif de leur fonds.

Indices pour loyer parking et garage de 2007 à 2024

La plupart des contrats de location de parking ne mentionnent pas le montant de l’indice ICC qui servira à la révision du loyer. A défaut de date de référence, tu peux utiliser le dernier indice publié à la date de signature du bail. L’indice du coût de la construction est fixé chaque trimestre par l’INSEE. Tu peux le trouver sur le site de l’INSEE ou dans les journaux économiques.

Comment calculer la révision sur plusieurs années ?

Imaginons que tu achètes un emplacement de stationnement à un vendeur qui n’a jamais revalorisé le loyer de la place de parking. La bail a été signé en 2015 avec le locataire. Tu veux réviser le loyer du parking en 2020. ICC T3 2015 = 1608. ICC T3 2020 = 1765. Le loyer initial était de 40 €.

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Les augmentations ne peuvent pas être rétroactives. Le bailleur du garage ne peut pas demander au locataire de payer les revalorisations qui n’ont pas été réalisées. Les réévaluations s’appliquent uniquement pour le futur loyer. Aucune rétroaction n’est possible.

Comment annoncer une augmentation de loyer ?

L’augmentation du loyer d’un garage peut se faire chaque année à la date anniversaire du bail. Toute révision de loyer pendant la première année de location est interdite . Tu peux écrire une lettre pour expliquer le cadre légal de l’augmentation du loyer du box et le calcul que tu as effectué. D’expérience, les locataires de mes garages acceptent bien les augmentations qu’ils reçoivent par courrier.

Il est impératif de respecter la clause d’indexation prévue. La notification au locataire doit être claire et écrite, idéalement par lettre recommandée ou courrier électronique avec accusé de réception. Concernant la rétroactivité, la loi autorise une régularisation sur une période de cinq ans maximum si la clause de révision a été oubliée ou omise.

L’application de l’indice immobilier trimestriel n’est pas systématique. Son application doit être spécifiée dans la clause d’indexation du loyer mensuel du contrat de location, pour être applicable à la revalorisation. Le cas échéant, les parties doivent se référer à la date d’anniversaire de la signature du bail pour la révision du loyer.

La plupart des baux prévoient une révision annuelle. Toutefois, certains baux commerciaux peuvent être révisés tous les trois ans. La révision peut être effectuée à la date anniversaire du bail, ou à une autre date précisée dans le contrat.

Questions fréquentes :

• Peut-on réviser le loyer même si la clause a été oubliée ? Oui, dans la limite de cinq ans, et à condition que la clause soit prévue au bail.
• Peut-on changer l'indice en cours de bail ? Changer l’indice implique une modification du bail par avenant. Le locataire doit donner son accord explicite.

Pour faciliter vos calculs, un simulateur de révision de loyer est disponible sur notre site.

Quel est l’intérêt d’une révision régulière du loyer ?

Réviser le loyer chaque année permet d’améliorer la rentabilité de ton investissement. Tu peux répercuter l’augmentation du coût de la vie, des impôts, des frais de ton garage sur le locataire qui profite du box. Naturellement, si le loyer augmente, la rentabilité du box augmente aussi. Augmenter chaque année le loyer d’un garage évite une augmentation brutale du loyer lors d’un changement de locataire.

A l’inverse rien, n’oblige le bailleur à augmenter le loyer même si une clause est prévue dans le bail. Tu peux manifester ta confiance envers un nouveau locataire en n’augmentant pas le loyer les deux premières années par exemple.

Taxe d'aménagement : ce qu'il faut savoir pour les aménagements extérieurs

Vous souhaitez construire une piscine, une véranda ou un abri de jardin : ces aménagements extérieurs peuvent être soumis à la taxe d’aménagement. Un impôt local à ne pas négliger car il peut impacter votre budget.

La taxe d'aménagement est un impôt local que vous devez payer lors de certains travaux de construction. Vous en êtes redevable lorsque vous réalisez un projet entraînant la création d'une surface taxable pour lequel une autorisation d'urbanisme est nécessaire, à savoir :

• un permis de construire ;
• un permis d'aménager ;
• ou une déclaration préalable de travaux.

La taxe d’aménagement est perçue par votre commune et par votre département, sauf en Île-de-France où elle revient également à la région. Elle sert principalement à financer les équipements publics nécessaires au fonctionnement de la collectivité territoriale : des écoles, la voirie ou encore les transports par exemple.

Quand faut-il payer la taxe d'aménagement ?

Abri de jardin, piscine ou encore véranda : la plupart des aménagements extérieurs sont soumis à la taxe d’aménagement. Il existe toutefois certaines exceptions, dont les carports et les pergolas.

Plusieurs types de travaux sont concernés par la taxe d'aménagement si ils nécessitent une autorisation d'urbanisme :

• les travaux de construction, d'agrandissement et de reconstruction de bâtiments ;
• les aménagements et les installations extérieures : une aide de stationnement ou une piscine par exemple ;
• le changement de destination d'un local exonéré en un bâtiment redevable de la taxe d'aménagement.

Vous devez vous acquitter de la taxe d'aménagement lorsque l'opération entraîne la création d'une surface de plancher close et couverte si les deux conditions suivantes sont réunies :

• la superficie créée est supérieure à 5 m² ;
• et la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 mètre.

Plusieurs aménagements extérieurs sont soumis à la taxe d’aménagement s’ils respectent ces conditions. Vous devez notamment vous en acquitter pour la création :

• d'une véranda ;
• d’un garage ;
• d’un abris de jardin, même s’il est démontable ;
• d'un cabanon ou d'une serre.

Certains aménagements sont soumis à la taxe d'aménagement bien qu'ils soient exclus de la définition de la surface taxable. En effet, vous devez également vous acquitter de cet impôt local pour la création :

• d'une piscine ;
• d'une aide de stationnement extérieure ;
• d’éoliennes ;
• de panneaux photovoltaïques au sol.

Les aménagements extérieurs qui ne sont pas clos ou couverts ne sont pas soumis à la taxe d'aménagement. C'est pourquoi, vous n'avez pas à payer cet impôt local pour la création :

• d'une pergola ;
• d'un carport ;
• d'une terrasse extérieure ;
• d’une tonnelle.

Comment calculer la taxe d'aménagement ?

Le montant de la taxe d’aménagement est calculé sur la base d’une valeur forfaitaire fixe et d’un taux qui varie selon les communes, les départements, voire les régions.

Le montant de la taxe d'aménagement est basé sur la surface de plancher créée, dont la hauteur est supérieure à 1,80 mètre. Cette surface taxable en m² est multipliée par une valeur forfaitaire, dont le montant est calculé chaque année par l'Insee en fonction de l'Indice du coût de construction (ICC). Pour les autorisations d'urbanisme délivrées en 2025, la valeur forfaitaire est de :

• 930 € par m² (sauf en Île-de-France) ;
• 1 054 € par m² en Île-de-France.

Certains aménagements sont soumis à une valeur forfaitaire particulière. À titre d’exemple, cette valeur est de :

• 262 € par m² pour une piscine ;
• 3 000 € par éolienne de plus de 12 mètres ;
• 10 € par m² pour les panneaux photovoltaïques fixés au sol ;
• 3 052 € pour une place de parking extérieure ;
• 10 000 € pour une habitation légère de loisirs, tel qu'un bungalow ou un chalet.

Le montant obtenu correspond à la valeur taxable. Cette valeur est multipliée respectivement par :

• un taux communal : il peut varier entre 1 et 5 % selon les communes ;
• un taux départemental : il est au maximum de 2,5 % ;
• un taux régional : il est au maximum de 1 % et ne concerne que la région Île-de-France.

Le montant de la taxe d’aménagement correspond à l’addition des trois montants obtenus.

Exemple de calcul de la taxe d’aménagement

Vous souhaitez construire une véranda de 30 m² avec une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre en région Île-de-France. Supposons que les taux applicables au sein de votre commune sont de :

• 3 % pour le taux annuel communal ;
• 2 % pour le taux annuel départemental ;
• 1 % pour le taux annuel régional.

La taxe d'aménagement pour votre projet est de :

• 948,60 € pour la part communale (30 m² x 1 054 € x 3 %) ;
• 632,40 € pour la part départementale (30 m² x 1 054 € x 2 %) ;
• 316,20 € pour la part régionale (30 m² x 1 054 € x 1 %) ;

Pour ce projet, la taxe d’aménagement sera donc de 1897,20 € (948,60 € + 632,40 € + 316,20 €).

Comment être exonéré de la taxe d'aménagement ?

Vous êtes automatiquement exonéré de la taxe d'aménagement pour certains aménagements extérieurs, dont :

• les aménagements d'une surface inférieure à 5 m² ;
• la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre depuis moins de 10 ans ;
• les aménagements prescrits par un PPRM (plan de prévention des risques miniers), un PPRN (Plan de prévention des risques naturels prévisibles) ou un PPRT (Plan de prévention des risques technologiques).

Vous pouvez aussi bénéficier d'une exonération facultative sur délibération de l'autorité locale. Cela peut notamment concerner :

• la construction d'un abris de jardin ou d'une serre de jardin de moins de 20 m² ;
• un local à usage d'habitation principale financée par un Prêt à taux zéro (PTZ) sous conditions ;
• un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques.

Certains projets peuvent bénéficier d'un abattement de 50 % sur la valeur forfaitaire applicable (930 € ou 1 054 €). Toutefois, celui-ci ne concerne pas les aménagements extérieurs réalisés par les particuliers.

Comment déclarer et payer cette taxe d'urbanisme ?

Vous devez fournir les informations permettant le calcul de la taxe d'aménagement lors de votre demande d'autorisation d'urbanisme (permis de construire, déclaration de travaux, etc.).

Une fois l'autorisation de construire obtenue, l'administration dispose de 6 mois pour vous adresser l'avis de paiement. Le paiement de la taxe doit ensuite être réalisé :

balises: #Insee

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