Comprendre l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)
L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) est un indicateur économique essentiel en France, utilisé pour la révision des loyers des baux commerciaux dans le secteur tertiaire. Il a été créé pour refléter de manière plus précise l'évolution des coûts et des charges spécifiques aux activités tertiaires, en comparaison avec d'autres indices comme l'Indice du Coût de la Construction (ICC) ou l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
)
Définition de l'ILAT
L'indice des loyers des activités tertiaires ( ILAT) créé par la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit est constitué d'indices représentatifs du niveau :
- des prix à la consommation,
- des prix de la construction neuve
- du produit intérieur brut en valeur.
Composantes de l'ILAT
L'ILAT est composé des éléments suivants :
- Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %
- Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %
- Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %
Cadre légal de l'ILAT
L'article 63 de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit instaure l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le décret du 28 décembre 2011 définit les activités concernées ainsi que les modalités de calcul et de publication de cet indice. L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), calculé sur une base trimestrielle, est constitué par la somme pondérée d’indices représentatifs du niveau des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer), l'indice du coût de la construction et le produit intérieur brut en valeur.
Selon la loi du 18 juin 2014 deux indices peuvent être utilisés pour la révision des baux commerciaux :
Lire aussi: Tendances Transport Routier France
- l'indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales ;
- l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités autres que commerciales et artisanales
L'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage.
Comment calculer un indice de révision d'un loyer ?
Utilisation de l'ILAT
L'ILAT est utilisé principalement pour réviser le montant des loyers des immeubles de bureaux et des locaux professionnels utilisés pour des activités autres que des activités commerciales et les entrepôts de logistique. Il concerne donc les activités tertiaires comme les professions libérales (médecin, infirmier, architecte, notaire, avocat…) mais aussi « des activités effectuées dans des entrepôts de logistique ».
L'ILAT concerne les activités suivantes :
- Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
- Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
- Entrepôts logistiques
Depuis la loi Pinel de 2014, l'ILAT est obligatoirement utilisé pour les baux professionnels non commerciaux signés ou renouvelés à partir de cette date.
Entre 2011 et 2014, bailleurs et locataires pouvaient choisir d'un commun accord de se référer à l'ILAT (en signant un avenant au contrat de location) ou à l'ICC. Mais depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel impose d'utiliser l'ILAT pour les baux professionnels non commerciaux signés ou renouvelés à partir de cette date.
Lire aussi: Implications EHPA pour les Aînés
Calcul du nouveau loyer avec l'ILAT
Lors de la révision annuelle ou triennale du loyer d'un bail tertiaire, la formule à adopter est la suivante :
Nouveau loyer = loyer précédent x (dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)
Les révisions suivantes devront tenir compte de l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision. Depuis la loi Pinel la révision de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année donnée, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Pour calculer le nouveau loyer avec l’Indice ILAT, il faut appliquer la formule suivante : (loyer actuel x nouvel indice ILAT) / ancien indice ILAT. L’ancien indice ILAT correspond à celui utilisé lors de la dernière révision du loyer, tandis que le nouvel indice ILAT est celui en vigueur au moment de la révision.
Exemple de calcul
Supposons qu'un bail commercial stipule une révision annuelle basée sur l'ILAT.
Lire aussi: Enjeux de l'Indice INSEE
- Loyer actuel : 10 000 €
- Augmentation de l’ILAT : 2 %
- Nouveau loyer = 10 000 € * (1 + 2/100) = 10 200 €
Révision du loyer : aspects pratiques
Pour initier une révision, le bailleur ou le locataire doit envoyer une demande formelle par lettre recommandée avec accusé réception (LRAR). A titre d’exemple, dans le cadre d’un bail commercial pour un restaurant, le locataire ou le bailleur bénéficie d’une faculté de révision triennale.
Dans le cadre des baux professionnels, les parties ont plus de flexibilité pour définir les modalités de révision. La révision est souvent annuelle.
Le calcul de la révision : pour réviser le loyer, on prend l’indice ILAT le plus récent publié avant la date de révision et l’indice publié à la même date l’année précédente (ou à la date de référence initiale si c’est la première révision).
L’application de la révision : le résultat donne le nouveau montant du loyer. Si l’indice ILAT a augmenté, le loyer sera ajusté à la hausse. Si l’indice est stable ou a diminué, le loyer peut rester inchangé ou diminuer.
La communication et la mise en œuvre : le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer calculé selon l’indice ILAT.
Spécificités et limites de l'ILAT
Bien que largement utilisé, l’ILAT peut ne pas toujours refléter les réalités spécifiques du marché immobilier dans certaines régions ou pour certains types de biens.
Contrairement à l’indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux), l’indice ILAT ne subit aucun plafonnement. Le plafond de l’ICL, spécifique aux PME est fixé à 3,5%. Et, il s’applique aux indices du 2e trimestre 2022 jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus.
Alternatives à l’indice ILAT
En plus de l’ILAT, certains contrats peuvent prévoir d’autres indices comme l’ICC (Indice du Coût de la Construction) pour la révision des loyers, en fonction des spécificités du bail et des préférences des parties.
Conséquences du non-respect de l'ILAT
Le non-respect des clauses d’indexation basées sur l’ILAT peut entraîner des litiges entre les parties contractantes, des retards dans les ajustements de loyer et des pertes financières potentielles pour les propriétaires ou les locataires, en fonction de la direction des fluctuations économiques.
Révisions périodiques de l'ILAT
L’ILAT est lui-même révisé trimestriellement pour refléter les changements économiques en cours. Cependant, une fois qu’une valeur d’ILAT est publiée pour un trimestre donné, elle reste généralement fixe pour cette période jusqu’à la publication du prochain trimestre.
Les valeurs de l’indice ILAT sont disponibles sur le site de l’INSEE.
balises: #Insee