Comprendre l'Indice FSD : Définition, Calcul et Impact
L'indice FSD, ou Frais et Services Divers, est un indicateur économique utilisé dans les clauses d'indexation des contrats, notamment en copropriété. Il permet de suivre l'évolution des coûts liés à divers services et frais, et d'ajuster les prix des contrats en conséquence. Cet article détaille la définition de l'indice FSD, son calcul, et son impact sur les charges de copropriété.
Les indices du coût du travail (ICT) et de frais et services divers (FSD) sont souvent utilisés dans les clauses d’indexation des contrats en copropriété. En se basant sur les données de l’INSEE, une augmentation est constatée depuis le premier trimestre 2022.
Depuis 2020, l’indice FSD augmente : +9,89% pour FSD2, +10,61% pour FSD3, pas d’évolution pour FSD1. Or, l’ensemble des contrats d’entretien et de maintenance des copropriétés sont indexés sur ces indicateurs.
Les charges de copropriété et leur répartition
Définition et Calcul de l'Indice FSD
Le Moniteur des travaux publics publie mensuellement 3 indices « Frais et services divers » intitulés FSD1, FSD2 et FSD3, dont les modalités de calcul ont été fixées par la DGCCRF (BOCCRF n°8 du 30 septembre 2004). Le calcul de ces indices est réalisé par Le Moniteur conformément aux préconisations figurant dans le communiqué de la DGCCRF.
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Composition de l'Indice FSD2
L'indice FSD2 est composé comme suit :
- 72% EBIQ
- 20% TCH
- 8% ICC
Il est important de noter que les indices EBI et EBIQ sont des indices de prix à la production dans l’industrie, qui comme le précise l’Insee « sont susceptibles d’être révisés jusqu’à trois mois après leur première parution ». Calculer les indices FSD avec les valeurs définitives d’EBI et de EBIQ entraînerait obligatoirement un délai d’attente de plus de six mois.
Les trois nouveaux indices frais et services divers, dénommés FSD 1, FSD 2 et FSD 3, pour les différencier es indices PSD, respectent les calculs et les pondérations proposés par la DGCCRF dans son communiqué.
Impact de l'Indice FSD sur les Charges de Copropriété
L'inflation des charges de copropriété est un phénomène préoccupant qui a attiré l'attention des médias particulièrement en février 2024. Une étude a mis en lumière une inflation de 9,7% sur les charges de chauffage individuel et de 14% pour le chauffage collectif, touchant toutes les tailles de copropriétés sur un échantillon de 3 000 copropriétés.
Plusieurs facteurs contribuent à cette inflation, notamment :
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- L'augmentation des coûts salariaux : la convention collective nationale des entreprises de propreté et services associés a revalorisé de +5,38% les salaires minima depuis le 1er février 2023.
- L'augmentation des coûts énergétiques : le prix de gros de l’électricité a atteint un pic en août 2022 (>100€/MWh) expliqué depuis 2016 par la guerre en Ukraine et la fermeture du parc nucléaire français.
- L'augmentation des coûts d'assurance : l'indice FFB est utilisé par les assureurs afin de déterminer l'augmentation appliquée aux primes multirisques des copropriétés.
L'augmentation des minima sociaux des sociétés de nettoyage et de sécurité ayant augmenté, les contrats de service associés (ménage et gardiennage), dépendant de ces données, évoluent aussi. A cela s’ajoute la forte inflation de ces dernières années et l’augmentation des coûts annexes subis par ces entreprises.
Lors de nos projets, nous constatons que le nettoyage est un poste de frais de maintenance que nous voyons en constante augmentation.
Une gestion prudente des dépenses est cruciale pour maintenir l’équilibre financier des copropriétés. Face à cette situation, Econhomes s’engage à vous soutenir en renégociant vos contrats afin d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix.
Utilisation des Coefficients de Raccordement
Pour prolonger «artificiellement» un ancien indice, il est possible d'utiliser un coefficient de raccordement. Par exemple, lors de la publication des valeurs d'octobre 2014, les index BT et TP vont changer de base. Ils seront désormais en base 100 en 2010.
A cette occasion, l'Insee propose un coefficient de raccordement pour chaque index. Pour prolonger l’ancien index, multipliez l’index de la nouvelle base par le coefficient de raccordement puis arrondissez le produit ainsi obtenu à une décimale.
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La Méthode de la « Double Fraction »
La méthode dite de «double fraction» est préconisée pour permettre la continuité dans la révision ou l’actualisation des prix d’un marché. Elle permet, dans un premier temps, de mesurer l’évolution d’un indice ou index jusqu’à la date du changement de base (avec les valeurs de l’ancienne base), puis l’évolution de ce même indice ou index à partir du changement de base (avec les valeurs de la nouvelle base).
Le raccordement doit se faire à la date de la dernière valeur publiée de l’ancienne base, soit septembre 2014 pour les index BT, TP et divers de la construction.
Avenant et Changement de Base des Indices
Dans une fiche dédiée, la Direction des affaires juridiques de Bercy (DAJ) se réfère à son guide des prix dans les marchés publics. Ainsi, quand un indice ou index change de base en cours de contrat, la signature d’un avenant est nécessaire. C’est la règle générale.
Mais la DAJ estime que le changement de base des index du coût de la construction de janvier 2015 n’entre pas dans ce cadre si un index est remplacé par un index unique. Par exemple, pour l’index TP05a « Travaux en souterrains traditionnels » ancienne base, l’Insee propose un seul index correspondant en base 2010 qui est l’index TP05a « Travaux en souterrains traditionnels » et un coefficient de raccordement associé. Il n’y a pas d’autre choix possible.
La DAJ précise qu' "il n’est pas nécessaire de rédiger un avenant pour prolonger une ancienne série par une série correspondante (nouvelle) et un coefficient de raccordement publiés par l’Insee quand la série correspondante est unique : l’information du comptable suffit ».
En revanche, le contrat doit faire l’objet d’un avenant :
- si l’objet du marché justifie l’utilisation de plus d’un index dans la nouvelle série par rapport à la série ancienne ;
- et quand plusieurs index correspondants sont proposés pour un index arrêté, « sauf si en raison de l’objet même du marché, l’index nouveau s’impose à l’évidence et dans la mesure où le libellé de l’index (notamment son numéro de référence BTxx ou TPxx) n’est pas substantiellement modifié ».
Enfin, cette fiche pratique indique : « L’avenant produira son effet à la date d’introduction de la nouvelle série et pourra donc avoir un effet rétroactif pour le calcul de la révision de prix, effet prévu explicitement par l’avenant. »
Tableau Récapitulatif des Augmentations Salariales
Les données suivantes résument les augmentations salariales dans les secteurs de la propreté et de la sécurité :
| Secteur | Année | Augmentation Salariale |
|---|---|---|
| Propreté | 2023 (Février) | +5,38% |
| Propreté | 2023 (Juillet) | +5,74% (échelon supérieur) |
| Sécurité | 2023 | +7,50% |
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