Code APE pour la Location Immobilière et Saisonnière par une Société

Le marché locatif résidentiel constitue un pilier fondamental de l'économie française, avec plus de 40% des ménages vivant en location. Cette réalité économique et sociale est encadrée par des classifications précises, parmi lesquelles le code NAF (ou code APE) 68.20A occupe une place cruciale en structurant l'activité de location de logements. Ce code regroupe les entreprises et particuliers dont l'activité principale est la mise à disposition de biens immobiliers résidentiels contre rémunération.

Qu’est-ce que le Code APE et son Introduction dans la Location Immobilière ?

Le code APE, Acronyme d'Activité Principale Exercée, est un système d’identification attribué par l’INSEE, composé d’une combinaison de chiffres et lettres. Ce code permet de classer l’activité d’une entreprise au sein d’une nomenclature précise - la Nomenclature des Activités Françaises (NAF).

Il sert à plusieurs fins essentielles : fournir des données statistiques, déterminer la convention collective applicable, définir la caisse de retraite et les assurances obligatoires, ainsi que servir dans des démarches administratives et fiscales. Le code APE est obligatoire et doit figurer sur les documents commerciaux et officiels de l'entreprise, comme les factures.

Le Code APE 68.20A : Spécificités et Champ d’Application

Le code APE 68.20A correspond à la location et l'exploitation de logements à usage résidentiel. Cette classification est exclusivement réservée aux biens immobiliers résidentiels, en opposition au code 68.20B qui concerne les locaux professionnels. Le parc locatif privé en France compte environ 7 millions de logements, et ce code régit notamment la gestion locative d’appartements, maisons, résidences étudiantes, logements sociaux, ou encore emplacements pour caravanes résidentielles.

Le secteur de la location résidentielle, sous ce code, représente près de 23% du PIB des activités immobilières, illustrant son poids économique important.

Activités couvertes par le code 68.20A

Location de logements meublés ou vides à usage d’habitation
Location saisonnière de résidences secondaires
Location de logements sociaux via des organismes HLM
Gestion dans des résidences étudiantes ou pour personnes âgées non médicalisées
Exploitation d’emplacements pour caravanes résidentielles
Promotion immobilière en vue d’une exploitation propre

Activités exclues du code 68.20A

Location saisonnière de courte durée et hébergements para-hôteliers (code APE 55.20Z)
Hébergement médicalisé (code 87.10)
Activités d’agences immobilières pour compte de tiers (code 68.31Z)
Exploitation d’hôtels, de maisons meublées para-hôtelières, de gîtes, chambres d’hôtes
Locations atypiques (yourtes, cabanes dans les arbres)

Relation entre Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et Code APE

Pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP), le code APE généralement attribué est le 68.20A. Ce code couvre la location de logements meublés ou vides, que ce soit pour une occupation longue durée ou saisonnière, à condition que les prestations para-hôtelières ne soient pas dominantes.

Si le bailleur propose au moins trois des quatre services suivants : fourniture du petit-déjeuner, nettoyage régulier pendant le séjour, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle, son activité basculera vers le code 55.20Z, caractéristique de l’hébergement touristique et para-hôtelier. Cette évolution entraîne alors changement de régime fiscal (soumission à la TVA), protection sociale et modalités déclaratives.

Points clés concernant le code APE pour LMNP

Le code APE 68.20A est attribué automatiquement par l’INSEE lors de l'immatriculation au guichet unique (INPI).
Le code ne choisit pas le loueur, il est basé sur la description de l’activité principale rentrée dans les statuts ou la déclaration.
Le code APE n’affecte pas directement la fiscalité, c’est la nature réelle de l’activité et le régime choisi (micro-BIC ou réel) qui la déterminent.
Un changement d’activité (ex. passage de location longue durée à location touristique) implique une modification du code APE via déclaration auprès du CFE et de l’INSEE.

L’obtention et modification du code APE dans le cadre d’une activité locative

Le code APE est délivré lors de l’immatriculation de l’entreprise ou de la société (SCI, SAS, micro-entrepreneur) au Registre du Commerce et des Sociétés ou auprès du CFE compétent. Cette attribution repose sur la nature de l’activité principale, précisée dans les statuts ou la déclaration initiale.

Pour un bailleur LMNP, la démarche consiste à s’enregistrer au Guichet Unique de l’INPI. L’INSEE transmet ensuite l’avis précisant le code APE, le numéro SIRET, la date d'enregistrement ainsi que des documents fiscaux initiaux (formulaire 751-SD, Cerfa 1447, etc.).

En cas d’évolution de l’activité, d’erreur dans le code initial ou changement des prestations proposées, il est possible de demander une modification du code APE. Cette procédure passe par une déclaration de changement auprès du guichet unique et la transmission des documents justificatifs (statuts modifiés, procès-verbal d’assemblée générale). Après acceptation, un nouveau numéro SIRET et code APE seront attribués.

Le code APE et son impact sur la fiscalité et les partenaires

Le code APE n'a pas d'incidence directe sur la fiscalité, qui dépend essentiellement du régime choisi (micro-BIC ou régime réel) et de la nature effective de l’activité. En revanche, un code incorrect peut générer des erreurs administratives, des refus de reconnaissance de statut ou des requalifications de l'activité (ex. requalification en LMP ou activité commerciale). Il peut aussi attirer l’attention des administrations fiscales sur des anomalies potentielles.

Par ailleurs, le code APE est un indicateur pour les banques lors de demandes de prêts, car il reflète la nature du revenu généré (gestion patrimoniale stable vs activité commerciale). De même, les assureurs s’appuient sur ce code pour adapter les contrats d’assurance, notamment l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ou multirisque.

Spécificités du code APE pour les SCI et autres sociétés

Dans le cas des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou autres entités, le code APE attribué dépend de l'activité principale déclarée dans les statuts. Par exemple :

Location de logements à usage d’habitation : code 68.20A
Location de locaux commerciaux ou professionnels : code 68.20B

Il est essentiel de bien définir l’objet social de la SCI lors de sa création pour que le code APE soit conforme à l’activité réelle. En cas de changement d'activité, le gérant doit informer l’INPI, procéder à la modification des statuts et demander la mise à jour du code APE.

Différences entre location nue, location meublée et location saisonnière

Le code 68.20A couvre les locations nues (vides) et meublées, incluant la location saisonnière occasionnelle sans services hôteliers significatifs. La location courte durée avec services (type Airbnb avec ménage, accueil, petit-déjeuner) relève plutôt du code 55.20Z.

Cette distinction a des implications fiscales, sociales et comptables majeures, notamment pour l’assujettissement à la TVA, l’affiliation sociale et la nature des taxes dues, comme la cotisation foncière des entreprises (CFE) ou la taxe de séjour.

Obligations légales et administratives pour les sociétés de location et conciergerie

Pour une société exerçant la location meublée saisonnière (type SAS ou SCI), plusieurs obligations légales s'imposent :

Immatriculation et obtention du numéro SIRET avec le code APE approprié
Déclaration aux services fiscaux et choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel)
Respect des critères de décence et de performance énergétique (DPE) pour la mise en location
Gestion des taxes locales comme la taxe de séjour et la CFE via inscription professionnelle
Respect des conditions contractuelles avec les propriétaires (baux, mandats de gestion)
Possibilité d’exercer des activités d’assistance à la location (conciergerie) sous un code spécifique (ex. 9609Z « autre services personnels » pour les conciergeries)

La complexité administrative peut vite devenir un défi pour les investisseurs et gestionnaires qui ne maîtrisent pas la réglementation, d’où l’importance d’un accompagnement spécialisé.

Évolution réglementaire : impact sur le parc locatif et le code APE

Les récentes réformes environnementales telles que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ont un impact direct sur les logements loués sous le code 68.20A. Environ 17% du parc locatif privé sont classés F ou G, dits « passoires thermiques », dont la mise en location est interdite progressivement d'ici 2028, avec une interdiction déjà appliquée depuis 2023 pour les logements en classe G+.

Cette contrainte réglementaire pousse les entreprises et bailleurs à revoir leurs actifs immobiliers, ce qui peut influencer la classification statistique et économique de leurs activités liées au code APE 68.20A.

Comment choisir et vérifier son code APE ?

Le choix du code APE doit refléter fidèlement l’activité dominante, déterminée en général par le chiffre d’affaires généré. L’INSEE attribue automatiquement ce code à la création de l’entreprise, mais il est possible de consulter la nomenclature sur le site officiel de l’INSEE pour anticiper ou vérifier votre attribution.

En cas de doute, il est recommandé de contacter le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou l’INSEE pour obtenir un conseil personnalisé, afin d’éviter les erreurs qui peuvent engendrer des complications administratives.

Code APE	Activité	Nature
68.20A	Location de logements (résidentiels, meublés, sociaux)	Location longue durée, meublée ou non
55.20Z	Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée	Location saisonnière avec prestations hôtelières
68.20B	Location de locaux professionnels et commerciaux	Locaux non résidentiels
9609Z	Autres services personnels (conciergerie)	Gestion et assistance à la location saisonnière

Informations et accompagnement pour les bailleurs et gestionnaires

Les bailleurs individuels ou les sociétés comme les SCI, SAS, ou micro-entreprises doivent bien maîtriser l’enjeu du code APE, tant pour leur conformité administrative que pour leur stratégie fiscale et financière.

De nombreuses plateformes et experts spécialisés interviennent pour accompagner la déclaration LMNP, la modification d’activité, la gestion locative et la mise en conformité réglementaire. La gestion administrative (siret, code APE, déclaration CFE) est une étape incontournable avant de débuter toute activité locative professionnelle ou non.

balises: