Subvention Anah Location : Conditions et Avantages

Vous souhaitez mettre un logement en location, en l'état ou après y avoir fait des travaux ? En signant une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah), vous pouvez obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu. S'il s'agit d'une convention avec travaux, l'Anah vous accorde en plus une aide pour les financer. En contrepartie, le loyer doit être abordable et le revenu de votre futur locataire ne doit pas dépasser un montant maximum.

Qu'est-ce que le conventionnement de l'ANAH ?

L'Agence nationale de l'habitat (Anah), un organisme public, se consacre à l'amélioration et à l'expansion du parc immobilier privé. Elle attribue des subventions en retour d'engagements sociaux. Cette agence opère dans tous les départements français.

Dans un logement conventionné, le propriétaire bailleur s'engage avec l'État via un contrat qui limite les loyers qu'il peut exiger. Ce plafond dépend du secteur de la propriété en location. Les locataires potentiels sont aussi restreints, avec une priorité donnée à ceux ayant des revenus modestes. Cette pratique, réel avantage en termes d’imposition pour les bailleurs, vise à augmenter l'accessibilité des logements à loyers modérés dans le secteur privé, complétant ainsi l'offre publique.

Les occupants de ces logements en location peuvent bénéficier de certaines aides comme les APL, mais pas de toutes les subventions disponibles.

Différence entre un logement conventionné et un logement classique

La différence clé entre un contrat de bail pour une location classique et un contrat de bail pour une location conventionnée par l'État réside dans la convention signée entre le propriétaire et l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah).

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Les propriétaires participant à ce dispositif s'engagent :

• À la location de leur bien locatif pour une durée minimale de 6 ou 9 ans à des ménages aux ressources limitées.
• À des loyers ne dépassant pas un certain plafond.

Avantages pour le propriétaire bailleur

Pour un bailleur, louer un appartement conventionné offre un réel avantage fiscal via le dispositif Loc'Avantages (anciennement Borloo). La déduction d’impôt varie selon le type de bien locatif :

• 30% de réduction d’imposition sur les loyers imposables pour les conventions avec l'Anah et un loyer intermédiaire.
• 60% de réduction d’imposition sur les loyers imposables pour les conventions avec l'Anah et un loyer social ou très social.

De plus, toujours grâce à Loc’Avantages, les bailleurs engagés dans ce dispositif de conventionnement peuvent obtenir des subventions pour des travaux d'amélioration ou de rénovation du logement en location.

Les deux types de conventions

La convention sans travaux

Le conventionnement ANAH offre des avantages fiscaux sur les revenus locatifs en fonction :

• De la zone où se situent les logements.
• Du loyer de ceux-ci définis dans la convention.

De plus, les propriétaires utilisant l’intermédiation locative sociale peuvent obtenir une prime de 1 000 €, à condition que le montant des loyers du contrat de bail soit classé comme sociaux ou très sociaux.

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Les logements conventionnés ANAH ne doivent pas être meublés, sauf en cas d'intermédiation locative. La convention fixe un plafond du montant des loyers et impose que le bien locatif soit utilisé comme résidence principale du locataire, avec des restrictions sur le choix de ce dernier (les proches du propriétaire bailleur ne peuvent pas louer, et le locataire doit respecter des plafonds de revenus).

Seules les conventions ANAH à loyer social ou très social permettent au locataire d'accéder à l'APL.

Si le propriétaire souhaite donner congé au locataire pendant la durée de la convention, des conditions spécifiques s'appliquent :

• Pour le vendre,
• Pour motif légitime et sérieux,
• Pour habiter dedans.

Enfin, si le locataire part avant la fin de la convention, le logement en location conventionnée doit être reloué dans les mêmes conditions, dans un délai d'un an après la notification du départ du locataire.

Normalement, une convention ANAH sans travaux dure au moins 6 ans et se termine automatiquement à échéance.

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Le propriétaire bailleur a la possibilité de demander une prolongation de 3 ans à l'ANAH, potentiellement renouvelable, en utilisant un formulaire spécifique avant la fin de la convention actuelle. Cette reconduction se fait aux mêmes conditions, incluant les engagements du propriétaire et les réductions fiscales.

La convention avec travaux

Avec une convention ANAH incluant des travaux, le propriétaire bénéficie d'une réduction fiscale sur les revenus locatifs, dépendant de la zone où se situent les logements conventionnés et du niveau de montant des loyers (intermédiaire, social ou très social). Cette convention offre également des aides financières pour des travaux de rénovation.

Comme pour les biens conventionnés sans travaux, si le propriétaire bailleur opte pour l'intermédiation locative sociale, il peut obtenir une prime de 1 000 € pour un loyer social ou très social.

La convention exige que le logement soit loué sous un contrat de bail non meublé, avec un niveau de loyer plafonné, destiné uniquement à l'habitation principale du locataire. Des restrictions s'appliquent aussi dans le choix du locataire (exclusion des proches du propriétaire, respect des plafonds de revenus).

Les conditions générales sont identiques à celles de la convention sans travaux. Seules les conventions ANAH à loyer social ou très social permettent au locataire d'obtenir l'APL.

Si le locataire part pendant la convention, le logement doit être reloué dans les mêmes conditions, dans un délai d'un an après la notification de départ du locataire.

Conditions pour obtenir une subvention ANAH pour des travaux

Pour obtenir une subvention ANAH pour des travaux, le logement doit dater d'au moins 15 ans.

Les travaux éligibles incluent des réhabilitations lourdes pour résoudre des situations graves de logement ou de dégradation, comme :

• L'insalubrité ;
• Le péril.

Ils peuvent aussi concerner :

• L'amélioration de la sécurité (notamment liée au saturnisme) ;
• La salubrité ;
• L'adaptation pour l'autonomie des personnes âgées ou handicapées ;
• L'amélioration de la performance énergétique.

Les travaux doivent coûter au moins 1 500 € HT. Après l'approbation de la demande, les travaux doivent être réalisés dans les 3 ans suivant l'octroi de la subvention et conformément au projet soumis. Une fois achevés, les factures sont à présenter à la délégation locale de l'ANAH pour bénéficier des aides.

Une convention avec travaux dure au moins 9 ans et se termine automatiquement à moins que le propriétaire bailleur ne demande sa prolongation.

Obligations du bailleur

Les obligations du bailleur pour bénéficier de cet avantage fiscal sont les suivantes :

• Déclarer le niveau des revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.
• Louer le logement à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds maximum établis.
• S'engager à une durée de location de 6 à 9 ans.
• Assurer que le logement respecte les critères de décence.
• Ne pas louer le logement à un membre de sa famille.
• Communiquer à toutes les parties concernées, y compris l'Anah, en cas de changements relatifs au logement.

Primes possibles en cas de convention avec travaux

Voici un tableau récapitulatif des primes possibles en cas de convention avec travaux :

Primes possibles en cas de convention sans travaux

Voici un tableau récapitulatif des primes possibles en cas de convention sans travaux :

Comment faire votre demande ?

Vous devez faire votre demande :

• Soit, avant la signature du bail, ou avant son renouvellement
• Soit, si un bail a déjà été signé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent la prise d'effet du bail (date d'entrée dans les lieux du locataire)
• Soit, si le bail a déjà été renouvelé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent le renouvellement

Un renouvellement anticipé du bail est possible pour signer une convention à loyer social (loc 2) ou à loyer très social (loc 3).

Vous pouvez faire votre demande sur internet ou par courrier :

• Par courrier

Documents à fournir

Convention à loyer intermédiaire

Vous devez fournir les documents suivants :

• Convention (cerfa n°12807) signée et datée
• Si vous recourrez à l'intermédiation locative, le formulaire d'engagement spécifique
• Après avoir signé ou renouvelé le bail, la copie du bail et la copie de l'avis d'imposition de l'année n-2 du locataire. Par exemple, en 2023, l'avis d'imposition n-2 correspond à l'avis d'imposition de 2021 sur les revenus de 2020.

Vous devez envoyer ces documents à la délégation locale de l'Anah dont dépend le logement :

Où s’adresser ?

Convention à loyer social

Vous devez fournir les documents suivants :

• Convention (cerfa n°12808) datée et signée
• Si vous recourrez à l'intermédiation locative, le formulaire d'engagement spécifique
• Après avoir signé ou renouvelé le bail, la copie du bail et la copie de l'avis d'imposition de l'année n-2 du locataire. Par exemple, en 2023, l'avis d'imposition n-2 correspond à l'avis d'imposition de 2021 sur les revenus de 2020.

Vous devez envoyer ces documents à la délégation locale de l'Anah dont dépend le logement :

Où s’adresser ?

Convention à loyer très social

Vous devez fournir les documents suivants :

• Convention (cerfa n°12808) datée et signée
• Formulaire d'engagement spécifique pour la prime d'intemédiation locative
• Après avoir signé ou renouvelé le bail, la copie du bail et la copie de l'avis d'imposition de l'année n-2 du locataire. Par exemple, en 2023, l'avis d'imposition n-2 correspond à l'avis d'imposition de 2021 sur les revenus de 2020.

Vous devez envoyer ces documents à la délégation locale de l'Anah dont dépend le logement :

Où s’adresser ?

Contester la décision de l'Anah

Vous pouvez contester la décision de l'Anah, au plus tard 2 mois après l'avoir reçue.

Pour cela, vous devez :

• Soit faire un recours gracieux auprès de l'autorité qui a pris la décision,
• Soir faire un recours contentieux auprès du tribunal administratif dont dépend le logement loué. Vous devez prendre un avocat.

MaPrimeAdapt’ remplace le dispositif Anah “Habiter facile”

Jusqu'à présent, trois aides nationales distinctes pour l'adaptation des logements au vieillissement étaient disponibles :

• "Habiter Facile" de l'ANAH : en effet l’Anah proposait, en plus du conventionnement, des aides à l’aménagement de son logement,
• "Habitat et cadre de vie" de la CNAV/CARSAT,
• Le crédit d'impôt.

Cependant, ce système était complexe et peu clair pour les utilisateurs.

Dès le 1er janvier 2024, une aide unifiée, MaPrimeAdapt’, sera mise en place, visant à adapter 680 000 logements au cours des dix prochaines années.

Pour cofinancer vos projets d'adaptation, renseignez-vous auprès des collectivités territoriales, caisses de retraites, associations, banques et assurances sur leur politique de soutien à l'adaptation du logement. De nombreux acteurs peuvent contribuer au financement.

L'aide MaPrimeAdapt' de l'Anah finance les travaux d'adaptation à la perte d'autonomie pour les personnes âgées ou en situation de handicap. Elle est également accessible aux propriétaires bailleurs.

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