Les points clés de la loi de finances pour l'immobilier
Vous trouverez ici un panorama détaillé des principales mesures fiscales et réglementaires récentes qui redessinent le paysage immobilier, et de leurs conséquences pour les primo-accédants, les investisseurs et les propriétaires bailleurs.
Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et accès à la propriété
Très attendue par les primo-accédants, cette évolution du Prêt à Taux Zéro (PTZ) marque une avancée majeure en matière d’accession à la propriété.
Désormais, la loi de finances élargit l’éligibilité au PTZ à l’ensemble du territoire pour l’achat d’un bien neuf, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) sera étendu géographiquement, couvrant désormais tout le territoire national, y compris les zones dites « moins tendues ».
L’extension géographique du PTZ s’inscrit dans un contexte où l’accessibilité au logement est un enjeu national.
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Le texte a été étudié en commission et adopté par l’Assemblée nationale.
Réformes des plus-values immobilières et réintégration des amortissements (LMNP)
La réforme des plus-values immobilières fait partie des mesures phares de la loi de finances 2025.
Actuellement, les propriétaires de biens immobiliers en location meublée non professionnelle (LMNP) peuvent déduire certains amortissements.
Désormais, les amortissements déduits au fil des années seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
À la revente, les amortissements appliqués devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
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Supposons que cet investisseur ait acheté un bien pour 150 000 euros et appliqué 30 000 euros d'amortissement. À la revente, la plus-value sera calculée sur 120 000 euros au lieu de 150 000 euros.
Avec l’introduction de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, les investisseurs devront désormais ajuster leur stratégie fiscale.
Plutôt que de considérer cette réforme comme un frein à l’investissement en LMNP, elle invite à repenser ce régime comme une solution patrimoniale de long terme.
Dispositifs fiscaux nouveaux et remaniés : Jeanbrun, Relance logement et autres
Dernier-né de la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs dans le neuf ou l'ancien avec travaux de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement annuel du prix du bien (jusqu'à 5,5 % dans le neuf).
Le dispositif Jeanbrun, qui instaure un statut du bailleur privé, remplace le dispositif Pinel.
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Ce mécanisme fiscal permettra aux propriétaires soumis au régime réel :- d'appliquer un amortissement fiscal sur le prix d'acquisition, net de foncier et majoré du coût de certains travaux (anciens logements) ;- de bénéficier de bonus selon le niveau de loyer : intermédiaire, social ou très social, entre 3 et 5.5 % ;- de profiter d'un plafond de déduction annuel allant de 8 000 € à 12 000 €, selon la proportion de revenus issus de la location sociale.
Dans le cadre d’un plan nommé « relance logement », un nouveau dispositif fiscal est instauré à destination des investisseurs immobiliers.
L’objectif est d’augmenter l’offre locative.
Après l’achat d’un logement destiné à la location non meublée, vous pouvez déduire chaque année de vos revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien immobilier en question.
Le logement doit respecter différents critères, parmi lesquels : être situé dans un immeuble collectif ; être neuf (le logement peut être ancien à condition que vous investissiez au moins 30 % du prix du bien immobilier en travaux d’amélioration notamment énergétique) ; être loué en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans (la location dans votre cercle familial proche est interdite) ; être non meublé.
La mise en location doit être effective dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement du logement (ou la date de votre acquisition du bien immobilier si elle est postérieure à la date d’achèvement).
Vous pouvez déduire chaque année jusqu’à 12 000 € de vos revenus locatifs (ce plafond s’applique si au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement très social).
Si le montant des charges liées à la location (coût des travaux, etc.) excède vos revenus locatifs, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de ce déficit foncier sur vos autres revenus (salaire, pension de retraite, etc.).
Avec ce mécanisme : vous pouvez déduire chaque année jusqu’à 12 000 € de vos revenus locatifs ; si le montant des charges liées à la location excède vos revenus locatifs, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de ce déficit foncier sur vos autres revenus.
Taxation des transactions, droits de mutation (DMTO) et taxe de publicité foncière
La réforme des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) a été incluse dans la loi de finances 2025.
Le rapport de la commission des finances met en évidence l’importance de cette réforme pour compenser la baisse des transactions immobilières.
Le texte précise que l’augmentation des DMTO vise à financer les besoins croissants des collectivités locales, tout en maintenant l’équilibre des finances publiques.
Toutefois, la mesure prévoit des exonérations pour les primo-accédants dans certaines régions, comme la Bretagne.
La loi de finances pour 2025 introduit davantage de flexibilité dans la taxation des transactions immobilières, en permettant aux départements d’ajuster le taux de la taxe de publicité foncière (TPF).
Ces ajustements restent facultatifs : chaque département décidera librement de les appliquer intégralement, partiellement ou de conserver le régime en vigueur.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), ou frais de notaire, ont vu leur plafond maximal porté à 5 % dans certaines conditions en 2025.
La loi de finances 2026 précise désormais que, si un département notifie sa délibération entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027, le nouveau taux ne s'appliquera qu'au deuxième mois suivant la notification.
Taxe foncière, taxe sur les logements vacants et exonérations locales
Les collectivités locales auront la possibilité d’augmenter les taxes foncières, notamment dans les zones à forte demande.
Le texte prévoit une majoration de la taxe foncière dans certaines zones urbaines où les prix immobiliers ont explosé ces dernières années.
Le gouvernement justifie cette mesure par la nécessité de mieux répartir la charge fiscale entre les régions.
Le texte de la Loi de finances 2025 modifie les règles concernant la taxe sur les logements vacants.
Les communes qui connaissent une pénurie de logements peuvent désormais augmenter cette taxe pour encourager la mise en location des biens vacants.
La Taxe d'habitation sur les résidences secondaires, THRS, voit son champ d'exonération étendu aux gîtes ruraux et aux communes hors ZFRR/ZFRR+.
Aides à la rénovation énergétique et MaPrimeRénov'
Le budget de MaPrimeRénov' subit une réduction notable dans le cadre du budget 2025.
Le montant alloué passe de 3,1 milliards d'euros en 2024 à 2,1 milliards d'euros pour 2025.
Cette réduction de financement pourrait influencer les projets de rénovation énergétique dans l’ensemble du territoire.
La question du financement des rénovations énergétiques demeure une priorité pour le gouvernement.
Le texte de la loi rappelle que la priorité sera donnée aux rénovations impactant directement la transition énergétique.
Dispositifs de défiscalisation et anciens mécanismes toujours actifs
Mis en place par la loi de finances de 2022, le dispositif Loc’Avantage offre aux propriétaires une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs.
Cette réduction est calculée en fonction du montant du loyer : plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.
Pour prétendre au dispositif Loc’Avantages, plusieurs conditions sont à respecter.
Créé par Sylvia Pinel, ancien ministre du logement, la loi Pinel est un dispositif fiscal qui a pour but de relancer la construction de logements neufs.
Il offre l'opportunité de prétendre à une réduction d'impôts allant jusqu'à 63 000 € maximum.
Les logements concernés doivent être loués nus à usage de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
La loi Girardin offre l'opportunité de bénéficier d'avantages fiscaux pouvant atteindre 50 % du montant de l'investissement.
La loi Malraux permet aux propriétaires ayant acquis ou restaurant des biens historiques situés dans une des zones sauvegardées définies par l'Etat, de réduire leurs impôts jusqu'à 30 % du montant des dépenses engagées.
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