Loi Demessine et TVA : Quel Impact sur Votre Investissement Immobilier ?
Dans le paysage complexe de l'investissement immobilier en France, il est crucial de comprendre les dispositifs fiscaux qui peuvent influencer vos décisions. Cet article explore en détail l'impact de la loi Demessine et de la TVA sur vos investissements, en mettant en lumière les avantages, les conditions et les stratégies pour optimiser votre situation.
Loi Demessine : Un Aperçu
Petit récapitulatif du dispositif Demessine : ce régime fiscal issu de la loi de finances de 1999 avait pour objectif de favoriser les investissements locatifs dans certains territoires, notamment les zones rurales. Ce dispositif, précédant le statut de loueur connu aujourd’hui sous la loi CENSI-BOUVARD, apportait également au propriétaire du bien immobilier la garantie contractuelle des loyers payés. Votre rentabilité locative était donc presque assurée dans le temps.
Afin de pouvoir avoir accès à cette réduction d’impôt, la location du bien devait être actée pour une période de 9 ans. En cas de non-respect de cette durée de location, l’investisseur risquait une requalification fiscale liée à son placement immobilier. En plus de vous offrir une réduction d’impôt basée sur le prix de revient de votre bien immobilier, investir dans un bien Demessine (au même titre que d’investir dans un appartement en location meublée) vous permettait de récupérer la TVA liée à cet achat.
Nul besoin de refaire l’histoire de ce type d’investissement et de l’intérêt qu’il présentait dans le temps pour vos finances et votre fiscalité. Neufs années ont passé depuis la livraison de votre bien, vous avez profité de la défiscalisation sur 6 ans, et vous êtes donc maintenant dans une démarche de revente de votre bien.
D’autres dispositifs fiscaux encore en vigueur composent le panel des dispositifs de défiscalisation immobilière comme par exemple la loi de Robien, la loi Borloo, la loi Scellier, la loi Besson ou la loi Demessine.
Loi Demessine et Résidences de Tourisme
Cerise sur le gâteau, les résidences de tourisme peuvent faire bénéficier l’investisseur d’un avantage fiscal distinct : mais il s’agit de location nue. Si elles sont situées en zone de revitalisation rurale, elles permettent dans le cadre de la loi Demessine une réduction d’impôts de 25 % du prix d’acquisition, pour un investissement maximum de 50 000 euros (100 000 euros pour un couple).
L’acquéreur devra louer nu durant neuf ans, et la réduction d’impôts sera étalée sur six ans ; soit un maximum de 2 083 euros par an pour une personne, 4 166 euros pour un couple.
La TVA et les Résidences avec Services
Enfin, pour la plupart des résidences avec services dans le neuf, la TVA est récupérable.
Revente d'un Bien Demessine : Les Facteurs Clés
Même s’il n’existe pas spécifiquement de données officielles et figées sur le marché secondaire de l’immobilier de tourisme et notamment anciennement Demessine, ce type d’achat a le vent en poupe. D’une part du fait de conditions de financement accommodantes permettant à plus d’investisseurs de financer des projets d’acquisition sans trop de coût de crédit, mais également du fait que de plus en plus de foyers considèrent l’acquisition d’un bien immobilier locatif meublé comme un bon placement pour l’avenir. De plus, l’arrivée à maturité du dispositif fiscal Demessine vient consolider les vagues de reventes de ce type de bien.
Importance du Gestionnaire
Ce n’est pas forcément quelque chose sur lequel vous vous êtes focalisé lors de l’achat de votre bien, mais c’est un des facteurs déterminant de votre vente immobilière. Pourquoi ? Parce que le fait que votre bien immobilier soit exploité par une société reconnue sur le marché est et restera dans les années à venir un gage de sécurité, ou du moins de sérénité pour votre repreneur. De plus, l’exploitation d’un bien immobilier par un acteur majeur du secteur apportera beaucoup plus de visibilité sur le marché secondaire lors de la mise en vente de cet appartement.
Gardez en tête que, même si la résidence dans laquelle se situe votre bien immobilier n’est pas exploitée par un acteur majeur sur le plan national, mais plutôt par une société bien implantée localement en région, vous pouvez tout de même bénéficier de garanties tout aussi solides. Mais restons simples dans notre approche, et partons du principe que pour bien vendre son bien Demessine, il faut avant toute chose avoir une base solide.Cette base étant constituée par la solidité, la fiabilité et la renommée du gestionnaire exploitant le bien.
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Le Bail Commercial : Un Élément Crucial
Le bail commercial est à l’acquisition d’immobilier géré ce que l’essence est au moteur de votre voiture : sans un carburant de qualité, vous n’irez pas bien loin. C’est exactement la même chose avec le bail commercial qui est attaché à votre bien immobilier. Un bail commercial de qualité, présentant de bonnes bases, va conditionner la revente de votre bien. Le point sur la répartition des charges pourra se montrer déterminant dans l’acte de vente de votre bien immobilier, en effet si le propriétaire bailleur, donc votre potentiel acquéreur, devait supporter toutes les charges d’entretien et de rénovation du lot vendu, la rentabilité finale de son investissement pourrait être largement diminuée.
L'Emplacement et l'Agencement
Pensez-vous que l’emplacement géographique est un élément important à prendre en considération dans la vente de votre bien ? Idem pour son agencement ? La couleur de la crédence de la salle de bain ou de la cuisine ? Si vous répondez oui à toutes ces questions, alors une petite mise au point s’impose. Lors d’un investissement locatif, nous le rappelons, il est important de ne pas inclure d’affect dans vos choix. En effet, on ne parle pas d’acheter une résidence secondaire mais bien un actif immobilier, au même titre que si vous achetiez une action ou des parts de SCPI.
Modes de Revente
Vous êtes désormais au fait des points importants à avoir en tête pour réussir avec brio la cession de votre bien Demessine, nous allons maintenant aborder ensemble la question du mode de revente de cet actif immobilier. Vous avez l’option de revendre cet investissement vous-même, via des sites gratuits faisant le lien entre particuliers. Vous connaissez le fonctionnement et pensez qu’il s’agit là de la meilleure manière de bien revendre votre bien, car c’est gratuit.
Vous avez la possibilité de passer par un professionnel qui saura vous mettre en relation avec des investisseurs qualifiés et vous accompagnera dans la mise en vente de votre bien (définition du prix, rédaction des annonces, mise en valeur du lot, etc.). En passant par cet acteur, vous faites appel à un spécialiste de la revente de tous biens immobiliers en général (excepté les entrepôts) et ce, depuis 15 ans.
Immobilier Executive est présent à chaque étape de votre projet de revente de votre bien pour vous conseiller, vous accompagner et vous servir. En effet, un suivi organisé est assuré de la première prise de contact jusqu’à la signature de vente chez le notaire en passant par tout le suivi administratif, afin que tout se déroule de la manière la plus fluide.
Autres Dispositifs de Défiscalisation Immobilière
Outre la loi Demessine, plusieurs autres dispositifs de défiscalisation immobilière existent en France :
- Loi Denormandie: Vient compléter le dispositif Pinel dans l’ancien en élargissant la zone d’application aux centres des villes de taille moyenne.
- Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel): Consiste à mettre en location des biens équipés.
- Dispositif Logement Locatif Intermédiaire: Vise à produire des habitations neuves ou rénovées, proposées à des loyers plafonnés dans les zones tendues.
- Crédit d’impôt Corse: Permet aux TPE/PME et aux particuliers investissant en para-hôtellerie en Corse de bénéficier d’une déduction fiscale.
- Loi Girardin: Permet d'investir en Outre-mer tout en défiscalisant.
- Loi Malraux: Permet d’acheter un bien ancien en vue de le réhabiliter et de déduire 30 % des travaux effectués.
- Loi Monuments Historiques: Offre des avantages fiscaux aux particuliers investissant dans des biens classés « monuments historiques ».
- Loi Cosse: Permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction du montant du loyer pratiqué.
- Dispositif Pinel: Incite les investisseurs à acheter dans le neuf dans un but locatif.
- Dispositif Censi-Bouvard: Vise à favoriser l’investissement immobilier locatif meublé dans les résidences de services.
LMP et LMNP : Quelle Différence ?
Il fallait s’y attendre : dans sa chasse aux avantages fiscaux, le projet de loi de finances pour 2009 n’épargne pas la location meublée professionnelle (LMP). Ce dispositif permet encore pour deux mois de pratiquer la location meublée de façon très avantageuse : intérêts d’emprunt et amortissement des biens sont déductibles des revenus locatifs, les rendant peu ou pas imposés. Et tout déficit, sans limitation, est déductible du revenu global.
À partir de l’an prochain, ce dispositif devrait être réservé à ceux qui en font leur activité principale : cette activité devra rapporter plus de 23 000 euros de recettes annuelles, représentant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, alors qu’il suffisait auparavant qu’une seule de ces conditions soit remplie. Plus question donc d’être loueur « professionnel » en marge de sa profession réelle.
Est-ce réellement si grave ? En effet, la location meublée « non professionnelle » bénéficie déjà de nombreux atouts, que la nouvelle loi de finances vient renforcer. Certes, il faudra aimer la comptabilité : le régime micro-BIC sera réservé aux loueurs ne dépassant pas 27 000 euros de recettes hors taxes contre 76 500 euros de recettes et un abattement de 71 % actuellement, et l’abattement limité à 50 %.
Mais ceux qui optent pour le réel auront la possibilité de déduire de leurs revenus un déficit éventuel. Celui-ci devient déductible du revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, ou reportable sur le revenu locatif des dix années suivantes.
Or, un déficit est plus probable en location meublée simple (LMS) qu’en LMP, à cause du traitement comptable des impayés. En LMP, apparaissent comme recettes les loyers dus, même non encaissés ; en LMS, n’apparaissent comme recettes que les loyers encaissés.
En utilisant le statut LMP, l’investisseur s’engage à louer un bien meublé en contrepartie d’avantages fiscaux considérables. En effet, toutes les dépenses sont déductibles des revenus globaux perçus (charges, travaux, intérêts d’emprunt…). Ainsi, de manière automatique, plus vos revenus baissent plus vos impôts diminuent.
Investissement Clés en Main et Gestionnaires
Dans cet investissement « clés en main », chaque acquéreur signe un bail avec une société de gestion choisie par le promoteur. En général pour neuf ans, pour un loyer fixé d’avance. C’est le gestionnaire qui se charge ensuite de sous-louer le bien… d’où un arbitrage délicat pour l’investisseur, entre la recherche du loyer le plus élevé possible, et le risque de se retrouver sans loyer si le gestionnaire a promis plus qu’il ne peut tenir... voire fait faillite.
Il est donc plus que judicieux de choisir un gestionnaire dont le risque d’exploitation est réparti sur plusieurs secteurs - neige, montagne, résidences étudiantes ou d’affaires, accueil des personnes âgées.
Conseils Avant d'Investir
Avant d’investir ou de défiscaliser, faites le point sur votre situation. L’avantage fiscal dépendra de la durée de mise en location. Accédez à la propriété sans apport. Percevez un loyer tous les mois, en vue de compléter vos revenus mensuels lors de votre départ en retraite. Constituez-vous un patrimoine pérenne dont vous pourrez disposer comme bon vous semble une fois l’engagement fiscal terminé : résidence secondaire, revente, transmission à votre descendance.
En effet, si les dispositifs d’incitation fiscale sont nombreux, il est d’autant plus complexe pour les investisseurs les plus novices de trouver la solution fiscale qui leur convient le mieux. Pour trouver la loi de défiscalisation immobilière qui vous convient, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel. Toutefois, s’informer de la tendance peut aussi s’avérer utile au moment de faire son choix.
En effet, tous les investissements locatifs ne se valent pas et tous ne rencontrent pas le même succès. L’année 2020 a été particulièrement atypique pour l’investissement immobilier. Un investisseur averti tirera des leçons et optera pour des lois de défiscalisation adaptées au marché locatif en pleine reconfiguration. Il s’agit d’ailleurs très souvent du premier investissement dans une vie.
Avant de se lancer dans l’immobilier locatif, on choisit d’acheter sa résidence principale. Il se peut parfois que vous ne remplissiez pas tous les critères pour pouvoir bénéficier des avantages des dispositifs dédiés à la défiscalisation immobilière. Toutefois, rien ne vous empêche d‘investir pour louer, ce qui vous permet d’encaisser des loyers (vous permettant de rembourser le prêt en cours s’il y en a un) tout en vous constituant un patrimoine. Ainsi, vous anticipez votre départ en retraite en vous assurant un complément de revenus lorsque le crédit sera totalement soldé.
Alternatives à l'Investissement Locatif Direct
La SCPI (société civile de placement immobilier), aussi appelée, « pierre papier » est devenue la nouvelle corde à l’arc de tout bon investisseur. Ce véhicule d’investissement composé uniquement d’actifs immobiliers permet d’investir dans une valeur sure, la pierre, tout en déboursant des sommes plus raisonnables qu’un investissement locatif classique. Toutefois, les avantages sont les mêmes : l’investisseur perçoit les loyers qui correspondent au montant de sa quote-part. En investissant en SCPI, il délègue également toute la gestion de la location à un gestionnaire. Il s’agit d’un investissement sûr et rentable puisque le risque est réparti sur plusieurs investisseurs.
Faire du crowdfunding immobilierDernier-né des placements immobiliers, le crowdfunding immobilier tire actuellement son épingle du jeu. Il s’agit, via des plateformes de financement participatif, d’acheter des parts du capital (private equity) ou d’obligations (prêts) pour une courte durée, généralement mois de 5 ans en échange d’un rendement attractif, compris entre 8 % et 12 %. Concrètement, le but est donc de prêter de l’argent aux porteurs de projets immobiliers qui ont besoin de ces fonds. À l’image de la SCPI, ce type d’investissement permet de miser sur la pierre sans la question de la gestion du bien. Ce nouveau mode d’investissement est prisé, car très accessible et 100 % digitalisé.
En Résumé
Il est important de noter que le marché secondaire des résidences de tourisme présente de nombreux points positifs pour l’investisseur souhaitant se séparer de son bien immobilier soumis à l’ancien dispositif Demessine. Ces fondamentaux solides sont autant d’avantages que vous devez saisir ; ils vous permettent de miser sur une bonne liquidité et de revendre correctement votre bien.
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