Obligations fiscales du loueur en meublé non professionnel : CFE et taxe d’habitation

La location meublée, qu'elle soit exercée sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), est soumise à plusieurs obligations fiscales, notamment la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la taxe d’habitation. Comprendre ces taxes, leurs conditions d’application, les exonérations possibles, ainsi que leurs impacts fiscaux est essentiel pour tout propriétaire loueur meublé.

Qu’est-ce que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ?

La CFE est un impôt local perçu par les collectivités territoriales destiné à financer les services publics locaux. Elle est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée, ce qui inclut les loueurs en meublé, professionnels comme non professionnels. La CFE est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale des locaux utilisés pour l’activité professionnelle, complétée par un taux communal voté localement. Son montant varie donc fortement selon la commune.

Exemple : le taux CFE peut être autour de 16 % à Paris, tandis qu’il peut atteindre 34 % dans certaines communes rurales. Deux appartements meublés similaires peuvent donc avoir des montants de CFE très différents en fonction de leur lieu d’implantation.

Qui est concerné par la CFE en location meublée ?

Tout loueur en meublé, qu’il soit LMNP ou LMP, est en principe redevable de la CFE si son activité est exercée de manière régulière et génère des revenus. La location saisonnière habituelle, la location meublée à l’année, ou la location d’une chambre dans la résidence principale peuvent donc impliquer la CFE. Le statut LMNP ne dispense pas du paiement de cet impôt.

À noter cependant que certaines exonérations existent selon les cas.

Calcul de la CFE : base, taux et exonérations

La CFE est calculée à partir de la valeur locative cadastrale des biens utilisés, pondérée par un taux communal. Cependant, si la valeur cadastrale est inconnue (souvent lors du lancement de l’activité), une base minimale forfaitaire est appliquée en fonction du chiffre d’affaires réalisé. Cette base varie selon des tranches de recettes, par exemple :

Tranche de chiffre d’affaires	Base minimale CFE (en €)
jusqu’à 10 000 €	548 à 1 046 €
10 001 € - 32 600 €	1 095 à 2 319 €
32 601 € - 100 000 €	2 289 à 3 839 €
au-delà de 100 000 €	3 837 à 7 422 €

Ces montants dépendent ensuite du taux voté par la commune, ainsi que d’éventuelles taxes additionnelles. Attention, la CFE due en année N est calculée sur les valeurs et données de l’année N-2.

En cas d’imposition au régime réel, la CFE constitue une charge déductible qui réduit le résultat imposable de l’activité. En revanche, au régime micro-BIC, la CFE est une charge sèche, non déductible, car couverte par l’abattement forfaitaire prévu.

Obligations déclaratives liées à la CFE

Dès le démarrage de l’activité de location meublée, il est impératif de la déclarer à l’administration fiscale via le formulaire P0i (Cerfa n°11921). Cette déclaration permet d’obtenir un numéro SIRET indispensable pour la gestion fiscale de la CFE. Pour chaque commune où sont situés vos biens loués, un numéro SIRET distinct peut être nécessaire car chaque collectivité fixe son propre taux de CFE.

La cotisation est exclusivement payable en ligne sur votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, avec une échéance principale chaque année le 15 décembre.

Exonérations possibles de la CFE pour les loueurs en meublé

Première année d’activité : la CFE n’est pas due, sans prorata temporis. Même si l’activité débute en décembre, cette première année est exonérée.
Recettes annuelles faibles : si vos recettes ne dépassent pas 5 000 euros par an, vous bénéficiez d’une exonération automatique.
Location d’une partie de la résidence principale : par exemple une chambre chez l’habitant sous conditions, la CFE peut être exonérée.
Zones spécifiques : certaines zones rurales revitalisées bénéficient d’exonérations ou d’allégements, et les meublés de tourisme classés peuvent, selon délibération locale, être exonérés de CFE.

En cas d’exonération liée à la location meublée de tourisme classée, il est nécessaire de déclarer votre activité auprès des autorités et fournir un certificat de classement.

La taxe d’habitation et la location meublée : quel lien ?

La taxe d’habitation, qui était jusqu’en 2022 due sur la résidence principale, a été supprimée pour la quasi-totalité des contribuables résidentiels. En revanche, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) demeure applicable aux logements meublés utilisés autrement que comme résidence principale.

Pour les biens loués en meublé, notamment à usage saisonnier, la situation peut se compliquer :

Si vous vous réservez la jouissance du logement, même partiellement, le logement est considéré comme résidence secondaire et soumis à la THRS.
Un logement loué tout au long de l’année sans possibilité d’usage personnel peut bénéficier d’un dégrèvement de la taxe d’habitation, sur justification rigoureuse (engagement contraignant de location continue, preuve des jours loués, contrat de mandat, etc.).
Les meublés de tourisme classés dans certaines zones (zones France Ruralités Revitalisation) peuvent bénéficier d’exonérations spécifiques de la THRS sur la superficie dédiée et uniquement sur délibération locale.

Le cumul entre CFE et taxe d’habitation pour les résidences secondaires est légal, confirmé par des réponses ministérielles publiées en juin 2025.
Le critère clé est l’usage du logement au 1er janvier : le propriétaire doit démontrer qu’il n’a pas la disposition personnelle des lieux pour éviter la THRS.

Distinction CFE, taxe d’habitation et taxe foncière

La CFE taxe l’exercice d’une activité professionnelle non salariée, ici la location meublée.
La taxe d’habitation s’applique à la personne ayant la disposition du logement au 1er janvier, sauf exonération pour résidence principale.
La taxe foncière est due annuellement par le propriétaire du bien, indépendamment de son usage ou de son mode d’exploitation.

Si votre bien loué est une résidence secondaire ou un meublé de tourisme non classé, vous pouvez être soumis à la CFE et à la taxe d’habitation, ce qui alourdit la fiscalité globale.

Impacts fiscaux et recommandations fiscales

La CFE, bien que souvent perçue comme un coût, est déductible si vous optez pour le régime réel d’imposition. Un bon choix entre micro-BIC et régime réel est donc essentiel pour optimiser la fiscalité.

En louant un bien meublé, il est indispensable d’anticiper la déclaration d’activité, de comprendre les modalités de calcul, de vérifier la situation locale pour connaître les taux et exonérations, et d’adapter votre régime fiscal en conséquence.

Ne pas déclarer son activité ou ignorer les obligations fiscales peut entraîner des redressements, des majorations et dégrader la rentabilité de votre investissement.

LMNP - LMP : Tout ce que vous devez savoir sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Démarches pratiques pour le loueur meublé non professionnel

Déclarer votre activité de location meublée via le formulaire P0i au plus tard le 31 décembre de l’année de démarrage.
Créer votre espace professionnel sur impots.gouv.fr pour gérer vos obligations fiscales, notamment le paiement de la CFE.
Demander les exonérations éventuelles auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE), en particulier si vos recettes sont faibles ou si vous louez une partie de votre résidence principale.
Si votre bien est un meublé de tourisme, faire classer le logement pour bénéficier des exonérations de CFE et éventuelles facilités fiscales.
Prévoir la charge de CFE dans votre gestion financière en provisionnant annuellement ou mensuellement le montant estimé pour éviter les mauvaises surprises.

Enfin, il est conseillé de consulter un expert fiscal ou un coach immobilier spécialisé pour optimiser votre situation et bien intégrer ces notions dans votre projet d’investissement locatif.

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