Rétractation de l’offre de renouvellement et bail commercial en cas de redressement ou liquidation judiciaire

Le bail commercial lors d’une liquidation judiciaire ou d’un redressement judiciaire se poursuit automatiquement. Toutefois, ce n’est pas la seule solution. Le principe de continuation des contrats en cours s’impose également en matière de baux, par les dispositions propres aux procédures collectives (article L. 622-13 du Code de commerce) mais également par le biais des dispositions générales relatives au bail commercial : « Le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. » (L.

La résiliation d’un contrat continué fait l’objet d’un traitement spécifique (article L. L’administrateur judiciaire est le seul organe désigné pour exiger la continuation des contrats en cours, ou alors y mettre fin, notamment le contrat de bail. L’administrateur est donc titulaire d’un véritable droit d’option. L’administrateur judiciaire est le seul organe désigné pour exiger la continuation des contrats en cours, ou alors y mettre fin, notamment le contrat de bail. Pour cela, il doit en informer le bailleur.

Conditions de continuation et exceptions

Dans un premier temps, le contrat de bail doit être un « contrat en cours ». Dans certains cas, la jurisprudence a admis que la résiliation du bail étant acquise avant l’ouverture de la procédure, le contrat n’était plus en cours et l’administrateur ne pouvait en exiger la continuation (Com. 21 févr. 1990, no 88-13.644, D. 1990. IR 73). La même solution a été retenue lorsque la résiliation a été constatée avant le jugement d’ouverture par une ordonnance de référé définitive, c’est-à-dire passée en force de chose jugée, même si elle n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal (Com. 24 oct. 1995, no 93-17.051, Bull. civ.

À noter : pour des motifs antérieurs au jugement d’ouverture (seulement un défaut d’entretien), le bailleur peut demander la résiliation du bail. Comme évoqué précédemment, dans cette hypothèse, la poursuite du bail est conditionnée au paiement des loyers à compter de l’ouverture du redressement ou de la liquidation judiciaire. La condition principale inhérente à la résiliation est qu’elle n’est possible que pour le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture (article L.

Obligations de paiement et rôle du mandataire ou liquidateur

De plus concernant les créances, au regard de l’article L.641-13 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure collective sont payées à échéance. Le mandataire judiciaire doit veiller au paiement des loyers et des charges locatives afférentes à une période d’occupation des locaux postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire. Ainsi, le liquidateur doit veiller à ce que le paiement du loyer des charges locatives soit assuré tant que le bail n'est pas résilié. Dans le cadre d'une liquidation judiciaire, le liquidateur est nommé par le juge commissaire.

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En effet, les décisions y compris celle de résilier le bail reviennent au liquidateur judiciaire. En cas de conversion d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire en liquidation, il peut invoquer les manquements antérieures au jugement d’ouverture de la procédure qui a précédé cette conversion (Art. Si le bailleur n’a pas déjà introduit une telle demande au cours de la sauvegarde ou du redressement qui a précédé la liquidation il doit alors le faire dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire (Art. L. 641-12 C.).

Délai de carence de trois mois et action du bailleur

S’agissant du délai d’action du bailleur, il ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture. Il s’ensuit que si l’assignation a été délivrée de manière prématurée, les juges ne peuvent que rejeter la demande en résiliation (Cass. com., 2 nov. 1993, no 91-14.669, Bull. civ.

Ce délai de trois mois doit être expiré au jour de l’introduction de l’action par assignation. Il s’ensuit que si l’assignation a été délivrée de manière prématurée, les juges ne peuvent que rejeter la demande en résiliation (Cass. com., 2 nov. 1993, no 91-14.669, Bull. civ.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges correspondant à une occupation postérieure au jugement de redressement judiciaire, après le délai de trois mois précité, le bailleur a alors la possibilité d’engager une action en résiliation de plein droit du bail commercial. Cette action est distincte de celle qui tend à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail : ainsi, le bailleur qui agit devant le juge commissaire n’est pas tenu de faire délivrer un commandement de payer.

Commandement de payer et clause résolutoire

En d’autres termes, le bailleur qui souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire doit faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire (dont les formes et les mentions sont prévues par la loi), lui enjoignant de procéder au paiement des loyers et des charges dans le délai d’un mois. À ce stade, le juge des référés peut accorder des délais de paiement rétroactifs au locataire qui n’aurait pas payé ses loyers dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement.

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Lorsque le commandement vise à la fois des loyers antérieurs et des loyers postérieurs, les loyers postérieurs impayés suffisent à donner plein effet au commandement emportant résiliation du bail laquelle pourra être constatée (Civ. 3e, 16 juin 2004, no 02-19.692). D’une part, un commandement de payer doit être adressé au locataire et doit rester infructueux pendant un mois. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (article L.

Prorata pour loyers « à cheval » et mise en demeure

Pour le cas d’un loyer impayé dont la période est « à cheval » entre le moment où la procédure n’était pas ouverte et une période postérieure au redressement judiciaire, il appartient au bailleur de procéder à un prorata, en distinguant, dans son loyer, la fraction relative à une occupation antérieure au jugement d’ouverture et celle afférente à une occupation postérieure audit jugement (Cass. com. 28 mai 2002). Dans le cas précis du bail, une mise en demeure demeurée vaine pendant le délai d’un mois ne provoque pas la résiliation : elle est sans effet sur le contrat de bail commercial qui continue donc de produire effet (Cass. com., 2 mars 2010, n°09-10.410).

Compétence du juge-commissaire et du juge des référés

Sur la compétence du juge, l’article R. 622-13 du Code de commerce dispose que le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus à l’article L. La compétence donnée au juge-commissaire par l’article 61-1 du décret n° 85-1388 du 27 décembre 1985, introduit par le décret n° 94-910 du 21 octobre 1994, pour constater la résiliation de plein droit des contrats poursuivis après l’ouverture de la procédure collective n’exclut pas la compétence du juge des référés, appelé à statuer en application de la clause résolutoire insérée au bail et de l’art. 25 du décret n° 53-960 du 30 sept. 1953.

En matière de baux, la Cour de cassation a expressément consacré une compétence concurrente du juge des référés pour statuer sur la clause résolutoire insérée dans le contrat et sur l’application de l’article L. 145-41 du Code de commerce (Com. 10 juill. 2001, no 99-10.397). La Cour de Cassation a ensuite rappelé que la résiliation du bail résulte de la simple information du bailleur faite par lettre recommandée avec accusé de réception afin de donner date certaine à la résiliation.

Effet régularisateur des paiements intervenus avant la décision

La Cour de cassation censure l’analyse de la Cour d’appel et précise que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d'une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, doit s'assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurent impayés. Autrement dit, lorsque le preneur a recouvré l’intégralité de sa dette, même après le délai de carence de 3 mois faisant suite au jugement d’ouverture et même après le jour du dépôt de la requête par le bailleur, au jour où le juge statue, le bail n’est pas résilié de plein droit par le juge-commissaire.

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Par un arrêt du 10 décembre 2025, la Cour de cassation rappelle qu’il n’y a pas de résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement de loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire si, au jour où le juge-commissaire statue, les loyers et charges sont régularisés.

Rétractation de l’offre de renouvellement en période normale et en procédure collective

À l'arrivée de l'échéance fixée dans le contrat, le bail commercial peut être renouvelé par le bailleur. Il adresse alors à son locataire un congé: titleContent avec une offre de renouvellement du bail. Ce congé doit être envoyé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail. Ce congé doit préciser les éléments suivants : motifs pour lesquels il est donné, possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration d'un délai de 2 ans s'il souhaite contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction.

Lorsque le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il a 3 possibilités : Refuser l'offre de renouvellement ; Accepter le renouvellement et le nouveau loyer proposé ; Accepter le renouvellement mais en refusant le nouveau loyer. Il peut donner son accord exprès soit par acte de commissaire de justice soit par lettre recommandée avec accusé de réception, ou tacitement, par exemple en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur.

Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles. À titre d'expérimentation depuis le 1er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).

Rétractation et droit de repentir du bailleur

Le bailleur dispose d’un droit de repentir (art. L.145-58 C. com.) : même après avoir notifié un refus de renouvellement, il peut revenir sur sa décision et finalement accorder le renouvellement, à condition que l’indemnité d’éviction n’ait pas encore été payée. Le bailleur a un délai de 15 jours à compter de la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction pour exercer son droit de repentir. En pratique, le bailleur indique à son locataire sa décision d'utiliser le droit de repentir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Le bail est alors renouvelé à partir de la date de la notification de l'acceptation du bail au locataire. Le bailleur qui entend mettre en jeu la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers et charges postérieures au jugement d’ouverture, est tenu de délivrer un commandement de payer (Art. L. 145-41 C.).

Droit au renouvellement, refus et indemnité d’éviction

Le droit au renouvellement du bail commercial est une protection fondamentale accordée au locataire commerçant ou artisan par le Code de commerce (articles L.145-1 et suivants). Lorsque le bailleur refuse ce renouvellement, il doit en principe verser une indemnité d’éviction (art. L.145-14 C. com.), destinée à réparer le préjudice subi par le locataire. En l’absence de motif valable, le locataire bénéficie automatiquement d’une indemnité d’éviction (art. L.145-14 C. com.).

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime (ex. retard ou non-paiement du loyer, inexécution des conditions du bail, cessation sans raison de l'exploitation du fonds de commerce). Conformément à l’article L.145-9 du Code de commerce, le refus doit être notifié par acte d’huissier (et non par simple lettre recommandée).

Poursuite tacite, révision et cession

Si le bailleur n'a pas envoyé de congé et que le locataire n'a pas demandé le renouvellement du bail, celui-ci se poursuit purement et simplement pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation. Le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions. Par conséquent, les parties continuent d'appliquer le contrat de bail initial : le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat (par exemple, prendre en charge les grosses réparations) et le locataire continue de payer le loyer et les charges.

En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut céder son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acquéreur s'expose à un risque de non-renouvellement du bail commercial ou à une hausse de loyer. En effet, le bailleur peut décider du non-renouvellement du bail en envoyant un congé 6 mois avant la date de fin souhaitée et au dernier jour du trimestre civil.

Procédure pratique : ce que doivent faire bailleur et preneur

1. Le bailleur qui souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire doit faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire.
2. Si le locataire est en procédure collective, le bailleur ne peut saisir le juge commissaire qu’après un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture pour défaut de paiement des loyers et charges postérieures au jour du jugement d’ouverture.
3. Le mandataire ou l’administrateur doit informer le bailleur de sa décision de poursuivre ou non le bail et veiller au paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture.
4. Le juge-commissaire doit, au jour où il statue, s’assurer que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés pour constater la résiliation de plein droit.

Tableau récapitulatif

Aspects pratiques et prévention

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Ne pas attendre la fin du bail pour se renseigner sur les intentions du bailleur est crucial. Un dialogue en amont peut permettre d’éviter les contentieux. Le bailleur n'a pas l'obligation de motiver les raisons de son refus de renouvellement à partir du moment où il propose une compensation financière.

Le bailleur bénéficie d’un délai supplémentaire d’un mois à compter de la date de la résiliation de plein droit ou de la notification de la date de la décision prononçant la résiliation, pour déclarer au passif ladite créance éventuelle résultant la résiliation. Il en est de même des créances d’indemnités et pénalités en cas de résiliation d’un contrat régulièrement poursuivi (article R. Le bailleur peut également différer la restitution des sommes versées en excédent par le locataire en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.

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