SARL de Famille Immobilière : Fonctionnement, Avantages et Inconvénients

En France, de nombreux statuts juridiques existent pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Deux formes particulières sont très prisées : la société à responsabilité limitée (SARL) de famille et la société civile immobilière (SCI). Chaque structure présente des avantages et des inconvénients, rendant le choix parfois difficile.

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille Immobilière ?

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée formée par les membres d’une même famille (lien de sang ou alliance). Cette forme de société peut exercer les mêmes activités qu’une SARL classique. Il est donc possible d’entreprendre des activités commerciales en famille dans un cadre juridique légal. En outre, la SARL offre une certaine protection : les associés ne sont tenus responsables qu’à hauteur de leurs apports. Ils n’engagent donc pas leur patrimoine personnel.

La SARL familiale n’est pas une forme de société à proprement parler. Il s’agit davantage d’une forme particulière de SARL. Sa spécificité tient dans la particularité de son régime fiscal. Au même titre qu’une SARL classique, la SARL familiale doit exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole.

La SARL de famille est avant tout un statut fiscal qui place la société sous le régime de l’impôt des sociétés de personnes, c’est-à-dire l’IR. De ce fait, il suffit donc de faire une demande d’option à l’IR auprès de l’administration fiscale, soit lors de la création, soit au cours de la vie de l’entreprise.

Comparaison avec d'autres structures juridiques

SARL de Famille vs SCI

La SCI est une société civile, exerçant une activité civile non-commerciale. La SARL de famille, au contraire, est une société commerciale. En SARL, la quasi-totalité des activités est autorisée ; ce qui n’est pas le cas en SCI. Par exemple, il est impossible de créer une SCI pour effectuer des achats-reventes de biens immobiliers et générer des plus-values. Ce type d’activité ne peut s’exercer qu’au sein d’une SARL. Pour ce qui est des locations à long terme, il vaut généralement mieux préférer la SCI à la SARL. Enfin, à propos des locations meublées, les règles sont plus complexes. Dans ce cas de figure, si l’activité de loueur en meublé est prépondérante, la SCI ne peut choisir librement son régime d’imposition des bénéfices. C’est un paramètre très important à prendre en compte.

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Dans les SCI, les associés demeurent indéfiniment responsables des dettes sociales. Cela signifie qu’ils peuvent engager, en théorie, l’intégralité de leur patrimoine personnel en cas de faillite de l’entreprise. La responsabilité des associés de SCI n’est toutefois pas solidaire. En pratique, les créanciers de la SCI doivent d’abord attaquer la société puis se retourner contre chaque associé pour lui réclamer sa quote-part de participation aux dettes… Il est possible de contourner cette règle en intercalant une société comme associée de la SCI.

SARL de Famille vs SARL Classique

La SARL familiale suit les règles de la SARL « classique ». Dans ce sens, un associé est libre de céder ses parts à une personne extérieure à la famille. Toutefois, il nécessite l’accord des autres associés pour procéder à la cession. Si la cession est accordée, la société familiale devient une SARL classique puisque tous les associés ne sont pas membres de la même famille. Il suffit de modifier les statuts de la société, suite à l’entrée d’une nouvelle personne au capital et d’informer l’administration fiscale du changement de régime.

Avantages de la SARL de Famille

La SARL de famille convient particulièrement à des associés, issus d’une même famille qui souhaitent développer une activité de location meublée. Parmi les spécificités de la SARL de famille, on trouve le choix de l’imposition sans limitation dans le temps : IS ou IR. Une SARL « classique » peut opter pour l’IR pour une durée maximale de 5 ans. En revanche, la SARL de famille peut choisir l’IR indéfiniment. Chaque associé peut imputer le déficit subi par la SARL de famille dans son imposition personnelle proportionnellement au pourcentage des parts sociales qu’il détient.

Si la SARL réalise des bénéfices, il n’y a pas de double imposition. L’option pour l’IR permet donc à la société de bénéficier d’une fiscalité allégée. Autre avantage de la SARL de famille : la cession des parts sociales est exonérée d’impôt. Contrairement à une SARL classique, les associés d’une SARL de famille ne sont pas imposables à l’IR sur la plus-value réalisée en cas de cession de parts sociales.

De façon générale, la création d’une SCI entre les membres d’une même famille permet d’éviter la dislocation du patrimoine lors d’une succession. Dans ce cas de figure, les héritiers évitent le régime de l’indivision et le bien immobilier ne fait pas l’objet d’un partage entre eux. Il reste à l’actif de la société. Il est alors transmis, dans son intégralité, aux héritiers. La SCI familiale est un excellent outil en ce sens où elle permet de préparer efficacement sa succession et la transmission de son patrimoine immobilier. En effet, chaque associé peut transmettre, de son vivant, des parts sociales dans la limite de 100 000 euros par tranche de 15 ans sans fiscalité !

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La SARL familiale se conjugue avec le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). En outre, elle permet de contourner la règle des cotisations sociales. En effet, un loueur en meublé non professionnel doit verser des cotisations sociales si son bénéfice dépasse 23 000 €. Dans le cas d’une SARL de famille à vocation immobilière, aussi appelée « SARL familiale immobilière », ce seuil est rapporté au nombre d’associés et non à l’entreprise.

Avantages Fiscaux Détaillés

Prévention de la double imposition : Contrairement à une SARL classique soumise à l’IS, une SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale propre aux locations meublées non professionnelles.
Régime LMNP : Chaque associé est imposé individuellement sur les revenus en fonction de sa part de détention dans le capital social de la SARL.
Choix du régime fiscal : L’associé a le choix entre le régime réel (déduction des charges, y compris les amortissements) et le régime micro-BIC (abattement forfaitaire).
Transmission facilitée : La SARL de famille est une excellente solution pour effectuer de la location meublée par l’intermédiaire d’une société tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMNP.

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Inconvénients de la SARL de Famille

La SARL familiale présente de nombreux avantages fiscaux mais il ne faut pas négliger les obstacles et inconvénients de ce statut. Contrairement à une SARL « classique » imposée à l’IS, la rémunération d’un gérant n’est pas déductible en cas d’imposition à l’IR. L’un des risques majeurs d’une SARL de famille peut survenir au cours de la vie de la société en cas de conflit ou mésentente. Dans ce contexte, il peut être très difficile pour un associé qui souhaite quitter la structure de trouver repreneur. La cession de parts sociales ne peut pas être réalisée aisément avec n’importe quelle personne extérieure du fait du statut particulier de l’entreprise.

Les avantages fiscaux de l’option de l’impôt sur le revenu peuvent parfois se transformer en inconvénients pour le foyer fiscal d’un des associés. En effet, si la SARL de famille est bénéficiaire, les bénéfices viennent s’ajouter aux revenus du foyer et peuvent changer le taux marginal d’imposition (TMI). Ensuite, il est important de bien réfléchir avant de décider d’exercer une activité en famille car on a tendance à souvent sous-estimer le côté non-professionnel et les conséquences d’une dispute: les associés peuvent par exemple inciter à un démembrement ou bien même une dissolution de la société sous le coup de l'émotion. Les associés doivent donc bien réfléchir aux avantages et inconvénients de ce statut.

Sur le plan des obligations administratives (juridiques, comptables, fiscales, sociales, etc.), la SCI marque quelques points. En effet, bien que la comptabilité soit recommandée en SCI, celle-ci peut se limiter aux enregistrements en mode « recettes-dépenses » si elle a opté pour l’impôt sur le revenu (IR). La SARL de famille, en revanche, n’a pas le choix. Elle doit obligatoirement tenir une comptabilité commerciale complète en mode « créances et dettes » quel que soit son régime fiscal (IR ou IS). De plus, la SARL doit établir des comptes annuels - composés d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une annexe, et les déposer au greffe du tribunal de commerce.

Conditions pour Créer une SARL de Famille

Comme son nom l’indique, la première et plus importante condition pour créer une société à responsabilité limitée de type familiale est le fait que celle-ci doit être formée entre les membres d'une même famille : c’est également possible avec les conjoints et les personnes qui sont liées entre elles par un pacs partageant ainsi le même loyer. Prenez en compte également que si, par exemple, vous possédez un lien de parenté avec une personne et que vous souhaitez créer une société familiale, il est nécessaire de rédiger les statuts avant de les déposer au greffe du Tribunal de Commerce et d’en faire la publicité dans les journaux d’annonces légales.

Pour constituer une SARL de famille, vous devez respecter quelques conditions. D’abord, il faut savoir que cette forme de société doit au minimum être composée de deux associés et de cent associés au maximum. En effet, une SARL peut être composée d’un seul associé. La rédaction des statuts est la première étape à réaliser lorsque vous prévoyez de créer une entreprise. Il s’agit de formaliser par écrit les règles qui vont définir le fonctionnement de la société et les règles applicables. Une fois vos statuts rédigés, vous pouvez passer à la deuxième étape, qui consiste à déposer son capital social. Pour cela, vous devez réunir le montant nécessaire et le déposer sur un compte (dans une banque ou chez un notaire). La publication d’un avis de création d’entreprise dans un journal légal est une formalité obligatoire pour tout entrepreneur souhaitant constituer une SARL familiale. La publication d'un avis dans un journal d'annonces légales est une démarche payante. La dernière étape consiste à publier un dossier d'immatriculation sur le guichet unique. Une fois que votre dossier est accepté, les greffes procèdent à l'immatriculation de la SARL.

Fonctionnement de la SARL Familiale Immobilière

Le fonctionnement d’une SARL familiale immobilière repose le plus souvent sur la décision collective des associés. C’est notamment le cas pour ce qui concerne la désignation du ou des gérants de la société. Les actionnaires doivent obligatoirement nommer une ou plusieurs personnes physiques à la tête de l’entreprise. Il peut s’agir d’associés déjà présents, mais également de personnes extérieures à la SARL, si la compétence de direction fait défaut parmi les actionnaires. En cas de cogérance, les dirigeants se partagent le pouvoir de manière équitable, bien que des clauses statutaires peuvent préciser les fonctions de chacun. Au titre de son mandat, le gérant de la SARL est habilité à réaliser tout acte de gestion : signer des contrats au nom de l’entreprise ; embaucher du personnel ; intenter une action en justice ; etc.

Chacune de ces initiatives doit servir les intérêts de la SARL. Dans le cas contraire, le gérant s’expose au risque encouru pour faute de gestion et engage sa responsabilité. En outre, le gérant doit s’assurer que la société respecte ses obligations comptables : régularité dans l’enregistrement chronologique des mouvements affectant le patrimoine de la société ; tenue des registres comptables obligatoires (livre-journal et grand livre) ; établissement des comptes annuels en fin d’exercice (bilan, compte de résultat et annexe légale) ; conservation des pièces comptables pour une durée minimale de 10 ans.

Tableau Récapitulatif des Taux d'Imposition

Tranche de revenu	Taux d'imposition applicable
Jusqu’à 11 294 €	0 %
De 11 295 € à 28 797 €	11 %
De 28 798 € à 82 341 €	30 %
De 82 342 € à 177 106 €	41 %
Supérieur à 177 106 €	45 %

L’application du barème progressif est favorable aux associés dont le revenu du foyer fiscal est plutôt faible.

Étapes Clés pour Créer une SARL Familiale Immobilière

Rédaction des statuts juridiques : Les associés membres d’une même famille se réunissent en assemblée générale et édictent les règles de fonctionnement de l’affaire familiale.
Réalisation des apports : Les parties prenantes réalisent les apports qui constitueront le capital social de l’entreprise.
Publication de l’avis de constitution : L’avis de constitution est publié auprès d’un journal d’annonces légales.
Dépôt du dossier d’enregistrement : Le dossier d’enregistrement est déposé sur le site du guichet unique de l’INPI pour l’immatriculation de la SARL familiale immobilière.
Déclaration fiscale : Le gérant fait valoir l’option à l’IR auprès de l’administration fiscale.

Conseils Pratiques

Avant de vous lancer dans un projet de création d’une SARL familiale pour gérer un patrimoine immobilier, prenez les devants et faites-vous conseiller par un expert-comptable spécialisé en gestion immobilière. Doté d’une culture juridique et fiscale solide, ce spécialiste saura vous guider dans vos démarches de création d’entreprise et vous éviter d’éventuelles déconvenues. Son support constitue une aide non négligeable, notamment au moment de rédiger vos statuts juridiques d’entreprise. Ces derniers sont les fondements de votre SARL familiale immobilière et ne doivent en aucun cas être négligés, sous peine de placer la société au cœur de conflits familiaux, préjudiciables à l’activité comme aux associés.

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