SARL de Famille et Apport de Biens Immobiliers : Avantages et Inconvénients

Pour investir dans l’immobilier en famille, plusieurs options s’offrent à vous, notamment la création d’une société, qu'il s'agisse d'une SARL de famille ou d'une SCI familiale. Généralement, la SARL de famille est choisie pour faire du locatif sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) en société puisque c’est la seule structure juridique le permettant. Tandis que la SCI familiale est privilégiée pour faire de la location nue ou de l’investissement patrimonial. Mais d’autres critères doivent être pris en compte pour faire un choix éclairé !

Alors, comment choisir entre SARL familiale et SCI de famille ? Avant de nous plonger dans les points communs et les différences entre SARL de famille et SCI familiale, revenons un instant sur les avantages de créer une société de famille pour investir dans l’immobilier.

Pourquoi investir avec une société familiale immobilière ?

Investir avec une société familiale immobilière présente plusieurs avantages significatifs :

Juste Répartition des Bénéfices

Les associés procèdent à la constitution du capital social au moyen d’apports en numéraire ou d’apports en nature. Ils reçoivent des parts sociales en proportion de leur apport dans le capital. Ces parts donnent aux associés :

Des droits sociaux : le droit de vote dépend du nombre de parts de chaque associé.
Des droits financiers : les associés ont droit à une quote-part des bénéfices en fonction de leur détention dans le capital.

Ainsi, qu’il s’agisse du droit de vote ou du droit aux bénéfices, la répartition s’effectue équitablement, en fonction des apports. On évite ainsi les conflits !

Amélioration de la Capacité d’Emprunt

Pour concrétiser un investissement immobilier, les associés de la SARL de famille ou de la SCI familiale disposent de deux options :

Emprunter personnellement ;
Emprunter au nom de la société.

Dans cette hypothèse, les associés peuvent mutualiser leurs capacités d’emprunt et bénéficier à plein de l’effet de levier du crédit immobilier. En fonction de la structure juridique choisie, SARL de famille ou SCI familiale, la banque peut exiger une garantie, au regard de la responsabilité des associés.

Facilitation de la Gestion du Patrimoine Immobilier

En société, de nombreuses décisions sont prises par le gérant, dans l’intérêt de la société et dans le cadre de l’objet social. Les statuts peuvent prévoir de consulter les associés réunis en Assemblée Générale pour certaines décisions, notamment de disposition du bien immobilier.

SCI ou SARL de Famille quel est le meilleur statut pour investir dans l’immobilier ?

Points Communs entre SARL de Famille et SCI Familiale

Ces deux sociétés de famille ont en commun le régime d’imposition des bénéfices et l’obligation de s’associer entre membres d’une même famille.

Liens de Famille entre Associés

Pour créer une SARL de famille ou une SCI familiale, les associés doivent appartenir à la même famille, jusqu’au 4ème degré inclus. Les liens par alliance sont aussi possibles. En d’autres termes, les conjoints et les partenaires de PACS peuvent devenir associés d’une SARL de famille ou d’une SCI familiale, mais pas les concubins.

Régime de la Transparence Fiscale

La SARL de famille n’est pas une forme juridique en soi, mais une option fiscale. En effet, la société à responsabilité limitée est une société commerciale, normalement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Il est possible de préférer une imposition sur les revenus pour 5 exercices sociaux maximum. On parlera alors de SARL à l’IR.

La SARL de famille, elle, peut opter pour le régime de l’IR, sans limitation dans le temps. Elle sera alors fiscalement transparente. Les bénéfices qu’elle réalise ne sont pas imposés au niveau de la société, mais directement sur les associés. De plein droit, la SCI de famille est elle aussi soumise au régime de la transparence fiscale.

Différences entre SARL de Famille et SCI Familiale

La nature de la société et de son activité et l’étendue de la responsabilité des associés constituent deux différences majeures entre la SARL familiale et la SCI familiale.

Nature de l’Activité

La SARL, même avec option pour la transparence fiscale, reste une société commerciale. À ce titre, elle peut exercer des activités de nature :

Commerciales ;
Industrielles ;
Artisanales.

La SCI (société civile immobilière) est, comme son nom l’indique, une société civile. Par nature, elle peut donc seulement exercer des activités civiles, comme la location vide ou l’acquisition de biens immobiliers. Les activités commerciales, comme la location meublée ou l’achat-revente (activité de marchand de biens) lui sont normalement interdites, même s’il existe une tolérance fiscale.

Lire aussi: Apports en Nature SARL

Ainsi, la SCI de famille peut faire de la location meublée si les revenus locatifs n’excèdent pas 10 % de ses recettes locatives globales. Sinon, elle devra passer sous le régime d’imposition des sociétés (SCI à l’IS), en perdant au passage quelques avantages fiscaux, comme les modalités de calcul et le taux de taxation de plus-values. À savoir : la SARL de famille ne peut pas exercer d’activité libérale.

Responsabilité des Associés

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée. La loi prévoit ainsi une séparation des patrimoines personnel et professionnel des associés. Ceux-ci sont responsables des dettes sociales à concurrence de leur apport dans le capital. Elle peut se révéler être un obstacle à l’obtention d’un prêt immobilier, sauf à consentir une clause de solidarité ou d’autres garanties à l’établissement prêteur.

Comme le prévoit l’article 1857 du Code civil, la responsabilité des associés en SCI familiale est bien plus étendue. Elle est :

Indéfinie : les associés sont responsables des dettes sociales sur leurs biens propres ;
Non-solidaire : les associés ne sont pas solidairement responsables du paiement de la dette. Ils doivent la régler en fonction de leur quote-part de détention dans le capital social
Subsidiaire : les créanciers doivent d’abord chercher à obtenir le paiement de la dette auprès de la société, avant d’actionner la responsabilité des associés.

À savoir : en SARL de famille, il faut tenir une comptabilité complète, ce qui n’est pas requis pour la SCI familiale à l’IR.

Critères de Choix entre SARL de Famille et SCI Familiale

Pour choisir entre SARL de famille ou SCI familiale, vous devez tenir compte de l’objectif de votre investissement, et en cas de mise en location, de la nature de la location, vide ou meublée.

Objectif de l’Investissement Immobilier : Location ou Achat-Revente

L’investissement immobilier peut répondre à deux objectifs principaux :

La constitution d’un patrimoine sur le long terme et la perception de revenus réguliers, grâce aux loyers ;
L’achat-revente, dans le but de générer des plus-values à court ou moyen terme.

On l’a vu, sauf à opter pour le régime de la SCI à l’IS, la SCI de famille ne peut pas faire de l’achat-revente. Elle sera donc indiquée pour la constitution d’un patrimoine à léguer et pour la location, à condition de se cantonner à la location nue pour rester à l'IR. La SARL de famille peut-elle être utilisée pour procéder à de l’achat-revente.

Nature de l’Investissement Immobilier : Location Nue ou Location Meublée

Le régime de la transparence fiscale permet aux associés de profiter d’avantages fiscaux comme :

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt, imputable sur la catégorie des revenus fonciers) en location nue ;
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet de déduire l’intégralité des charges et de pratiquer des amortissements. Le déficit ainsi créé est reportable sur les revenus de location meublée (BIC) pendant 6 ans.

Selon le Code de commerce, la location meublée constitue une activité commerciale, réservée dès lors à la SARL de famille, sauf à ce qu’elle reste résiduelle en SCI de famille ou à perdre la transparence fiscale en faveur de l'impôt sur les sociétés.

Tableau Comparatif : SARL de Famille vs SCI Familiale

Caractéristique	SARL de Famille	SCI Familiale
Nature de l'activité	Commerciale, industrielle, artisanale	Civile (location nue)
Responsabilité des associés	Limitée aux apports	Indéfinie, non-solidaire, subsidiaire
Régime fiscal	IR possible sans limite de temps	IR par défaut
Location meublée	Permise	Limitée (max 10% des recettes)
Achat-revente	Permis	Non permis (sauf SCI à l'IS)

En conclusion, le choix entre une SARL de famille et une SCI familiale dépend de vos objectifs d'investissement, de la nature de la location (nue ou meublée), et de votre tolérance au risque en matière de responsabilité. Une analyse approfondie et des conseils professionnels sont essentiels pour prendre la meilleure décision.

balises: #Sarl