SARL Familiale Immobilière : Avantages et Inconvénients

La SARL (Société à responsabilité limitée) est une société commerciale constituée par des associés détenant des parts sociales dans le capital. La SARL de famille est une SARL constituée par des associés d'une même famille, un critère de parenté qui doit exister entre tous les associés. Une SARL de famille peut donc être constituée entre époux, entre des frères et sœurs et leurs conjoints, entre des parents et leurs enfants, ou entre un grand-parent et ses petits-enfants.

La SARL de famille fonctionne de la même façon qu'une SARL classique. Cependant, elle bénéficie d'une option qui lui permet d'opter pour une imposition sur le revenu (IR) tout au long de la vie de la société. Cette option est particulièrement intéressante pour une activité immobilière.

Créer une SARL de famille est devenu courant chez les propriétaires immobiliers. Le statut juridique de la SARL immobilière est comparable à celui d’une entreprise familiale : les actionnaires sont issus d’une ligne parentale directe ou collatérale, ou liés par un PACS. Le nombre d’associés SARL est de deux au minimum.

La SARL immobilière est un type de société à responsabilité limitée (SARL) qui a pour vocation de gérer des biens d’habitation cédés en location. Si la forme juridique SARL est fiscalement généreuse pour les entrepreneurs, la SARL immobilière l’est encore davantage. C’est l’outil de gestion le plus sûr pour louer un immeuble, le transmettre à ses enfants et jouir des fruits d’une location immobilière.

SARL de Famille vs SCI : Quel Choix ?

En développant une activité immobilière, il est naturel de penser à la constitution d'une SCI (Société Civile Immobilière), une société civile ayant pour objet de gérer un patrimoine immobilier. Par défaut, la société civile est soumise à l'impôt sur le revenu. Dans certaines situations particulières, la SCI peut être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Cet assujettissement à l'impôt sur les sociétés peut être préjudiciable pour les associés de la société.

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Pour faire son choix, il faut également prendre en compte l'étendue de la responsabilité des associés dans ces deux sociétés. La SARL est une société à responsabilité limitée. Cela signifie que les créanciers ne peuvent pas engager la responsabilité financière des associés au-delà de l'argent qu'ils ont apporté au capital de la société.

Dans une SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie. Mais, si la SCI est spécialisée dans le secteur immobilier, elle ne peut pas exercer toutes les activités. En outre, le caractère familial de cette société peut être une cause de difficultés.

D'abord, il faut identifier le type d'activités que vous souhaitez exercer. La SARL de famille a l'avantage de ne pas être limitée dans le type d'activité qu'elle peut exercer. La SCI est plus limitée dans ses activités. En revanche, sa gestion est simplifiée. C'est pourquoi cette forme juridique est très utile pour gérer à plusieurs un patrimoine immobilier.

Avantages Fiscaux de la SARL Immobilière

Pour louer un bien d’habitation ou autre via une SARL de famille, les copropriétaires doivent obligatoirement constituer une entreprise familiale. Le lien familial est clairement défini dans le Code général des impôts. Le cercle des associés doit être créé à la date de l’adoption du statut. Comme dit précédemment, la présence de 2 associés est requise pour créer la SARL de famille. À l’âge de la majorité, les enfants peuvent rejoindre l’aventure en obtenant des actions à titre payant ou gratuit.

Puisque la SARL immobilière est une affaire familiale, elle n’est pas soumise à l’impôt sur le bénéfice des sociétés. La SARL immobilière bénéficie, tout comme la SARL agricole, la SARL industrielle et la SARL artisanale, de cette échappatoire fiscale, à condition que les parts soient à 100 % entre les mains de la famille. À la lumière de ce tableau, le taux de pression fiscale d’une SARL de famille varie de 0 % à 45 %.

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En créant une SARL immobilière, la double imposition disparaît. En mettant en place une SARL de famille plutôt qu’une SARL classique, les actionnaires immobiliers ne seront pas sanctionnés par les pertes.

Exemple : M. Éric et sa sœur sont coactionnaires dans une SARL de famille. Le premier détient 80 % des actions et la seconde 20 %. Normalement, M. Éric devra déclarer un revenu net de 25 000 €. Mais, ayant imputé 2 000 € de déficit dans sa fiche de revenu, le revenu net s’est abaissé à 23 000 €. En appliquant le barème d’impôt de 14 %, la taxe de M.

Le dégrèvement d’impôts auquel a droit la SARL de famille en cas de plus-value immobilière constitue un autre avantage important. Le régime de l’impôt sur le revenu n’est pas toujours le meilleur pour les SARL de famille. Il faut étudier au cas par cas. Le prélèvement de 25 % de l’IS est parfois préférable à plusieurs tranches d’imposition de revenu qui peuvent s’établir à 45 %. Le choix entre l’IR et l’IS s’apprécie en fonction de l’importance du chiffre d’affaires de la SARL et des parts sociales de l’associé.

Inconvénients et Limitations

Un autre inconvénient majeur de la SARL immobilière est la difficulté de satisfaire aux conditions du lien familial. L’entreprise a pour but de faire du profit. De même, si un associé souhaite se retirer, trouver des actionnaires pour racheter ses parts peut s’avérer difficile. Le salaire du gérant n’est pas comptabilisé dans la déclaration de revenus. En effet, le montant du bénéfice est distribué équitablement entre les associés. C’est le bénéfice personnel qui est imposé, après déduction des charges engagées à titre personnel.

Pour garantir l’avenir de la SARL, les associés ont besoin de marcher dans la même direction et ne pas changer de projet en cours de route. La SARL à vocation immobilière loue un ou plusieurs biens d’habitation en contrepartie d’un loyer.

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🔎 Zoom : Les formalités pour créer une SARL sont particulièrement nombreuses et conséquentes. Il est donc essentiel de recourir à un professionnel afin de vous accompagner dans vos démarches.

Gestion et Fonctionnement

La SARL familiale immobilière, comme toute structure, est gérée par un dirigeant. La nomination du dirigeant est une décision que les membres de la société prendront de concert. La SARL immobilière ne ressemble pas à une indivision, puisque les biens ne proviennent pas tous d’un héritage successoral. Les membres de la SARL doivent tenir une assemblée générale ordinaire. Elle a lieu au moins une fois par an.

SARL de Famille et Fiscalité : Impôt sur le Revenu (IR) et TVA

La SARL de famille est un cadre juridique parfait pour une location meublée non professionnelle (LMNP). Le montage fiscal de l’EI n’est pas non plus une bonne idée. En fait, le gérant individuel d’une LMNP est tenu de verser des cotisations sociales dès que son bénéfice dépasse le seuil de 23 000 € par an.

Le lien entre SARL de famille et TVA est fiscalement séduisant. Ce statut juridique permet de gommer le revenu des locations immobilières dans la feuille d’imposition, en comptabilisant les frais d’acquisition et les charges liées à l’aménagement ou à la réparation. En optant pour la SARL de famille, les associés sont autorisés à déduire les frais d’emprunt du montant imposable.

Grâce à un prêt bancaire de 5 000 €, Madame Unetelle a eu le bonheur d’acquérir des droits sociaux dans une SARL de famille. Son revenu imposable est de 15 000 €. À supposer que le taux d’intérêt soit de 6 %, Madame Unetelle est débitrice d’une somme totale de 5 300 €. Mais le revenu imposable est réduit à 9 700 €, ce qui est inférieur au premier seuil d’imposition.

Succession et Transmission de Patrimoine

La succession dans la SARL de famille a le mérite d’être simple, pratique et peu onéreuse du point de vue fiscal. Dans le cas d’une reprise ordinaire, l’actionnaire en retrait se verra taxé d’un impôt sur les plus-values de la cession. Cela signifie que les enfants héritent de la nue-propriété tandis que l’actionnaire en retrait garde le droit de l’usufruit à travers la perception du loyer.

Location Meublée et SCI : Les Restrictions

Les acteurs de l’immobilier le savent très bien : il est quasiment impossible de louer une propriété meublée via une SCI (société civile immobilière). En effet, le gérant d’une location meublée non professionnelle sera soumis à l’impôt sur les sociétés s’il a choisi de monter une SCI. Cette option n’existe que pour les SARL de famille.

Questions Fréquentes

Peut-on cumuler SARL de famille et TVA ?

Oui, la société est soumise aux règles habituelles de TVA. L’option fiscale à l’IR ne dispense pas des obligations déclaratives. Le régime fiscal n’impacte pas la TVA collectée.

Que se passe-t-il en cas de changement de composition familiale ?

Si un associé cède ses parts à un tiers non membre de la famille, l’option à l’IR cesse. La société repasse à l’impôt sur les sociétés automatiquement. Il faut anticiper les conséquences fiscales de ces transferts.

Peut-on revenir à l’IS après avoir choisi l’IR ?

Oui, la société peut renoncer à l’option à l’IR. La renonciation est irrévocable et entraîne l’imposition à l’IS à compter de l’exercice suivant. Il faut notifier l’administration fiscale dans les délais.

Tableau Comparatif : SARL Familiale vs SCI

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