SARL pour Achat Immobilier : Avantages et Inconvénients

Choisir sa société pour réaliser un investissement immobilier est souvent la première étape pour envisager un projet immobilier. Les sociétés permettent à plusieurs investisseurs de s’associer aux fins de mettre en commun leurs ressources financières dans le but d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers afin d’éviter les contraintes du régime de l’indivision.

Les sociétés immobilières peuvent aussi être constituées à des fins patrimoniales pour s’associer entre membres d’une même famille (SARL familiale ou SCI familiale) ou favoriser la transmission des parts.

Quid de la SARL immobilière ? Est-ce une société adaptée pour investir dans l’immobilier ? Le cas échéant, pour quels projets immobiliers est-il intéressant de créer une SARL immobilière ?

Qu’est-ce qu’une SARL immobilière ?

Une SARL immobilière est une société à responsabilité limitée avec un but commercial qui se spécialise dans le domaine de l'immobilier, administrée par l'article 239 du Code général des impôts (CGI). La SARL a la possibilité d'acquérir des biens immobiliers à son nom, de les revendre ou de les louer. Elle peut également assumer la gestion et la maintenance des biens immobiliers.

En d’autres termes, la SARL immobilière ressemble quelque peu à une SCI à la différence qu’il s’agit d’une société commerciale. Cette distinction emporte de nombreuses conséquences notamment fiscales et légales.

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Aussi nommée sous le terme de SARL familiale ou SARL de gestion immobilière (même si ces termes sont impropres juridiquement), elle est possédée par deux ou plusieurs associés qui fixent les règles de fonctionnement et partagent les bénéfices obtenus. Elle peut s'apparenter à une société civile immobilière (SCI), à la différence qu'il s'agit d'une société commerciale et que la SCI, elle est une société civile. Cette différence impacte le fonctionnement de la SARL immobilière au niveau fiscal et légal.

La SARL immobilière doit nécessairement être détenue par des personnes physiques puisqu'un lien de parenté est exigé entre les associés pour bénéficier de son statut fiscal spécifique.

Voyons maintenant comment fonctionne une telle structure.

Comment fonctionne une SARL immobilière ?

Une SARL immobilière fonctionne comme une société immobilière classique : la SARL détient l’immeuble tandis que les investisseurs détiennent des parts de la SARL immobilière. On parle alors de détention indirecte.

La détention indirecte du bien immobilier par l’intermédiaire de la SARL immobilière s’adresse principalement à plusieurs investisseurs immobiliers souhaitant mettre en commun des apports en numéraire dans le but d’effectuer une opération immobilière. Les apports en numéraire des associés vont constituer le capital social de la SARL immobilière : si 4 associés apportent chacun 100 000 euros, le capital social de la SARL immobilière sera de 400 000 euros.

En contrepartie, les associés recevront des parts sociales de la SARL immobilière qui leur conférera plusieurs droits notables :

La possibilité de percevoir des dividendes (versement des bénéfices de la SARL immobilière)
Le droit de voter les décisions importantes telles que la nomination ou la révocation des gérants, la modification des statuts de la société, la distribution des dividendes, l’augmentation ou la diminution du capital social…

Ainsi, les associés disposent de droits sur la société, mais aucun droit direct sur les biens immobiliers détenus par la SARL immobilière. Ce sera principalement le ou les gérants de la SARL immobilière qui vont administrer les biens immobiliers, choisir les locataires, déterminer s’il est judicieux d’acheter ou de vendre certains biens immobiliers… Le contrôle par les associés est donc indirect et est exercé par l’intermédiaire de leur droit de révoquer le collège de gérance s’il ne respecte pas leurs objectifs.

Ceci dit, la SARL est une société à responsabilité limitée, ce qui entraîne un certain nombre de conséquences sur la responsabilité des associés et plus particulièrement sur la capacité de la SARL immobilière à recourir à l’effet levier bancaire (emprunt immobilier).

Enfin, en tant que société commerciale, la SARL immobilière est soumise à des obligations comptables et déclaratives supplémentaires pouvant impacter la rentabilité effective de l’opération immobilière.

Est-il possible d’effectuer un emprunt immobilier avec une SARL immobilière ?

La SARL immobilière est une société à responsabilité limitée de sorte que les associés ne peuvent pas perdre plus que leur investissement initial. Pour vous situer, la SCI ne propose pas une telle caractéristique : les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes contractées par la société.

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Autrement dit, ils peuvent perdre plus que leur mise initiale si la société n’arrive pas à rembourser son crédit immobilier par exemple. Dans le cadre d’une SARL immobilière, la responsabilité limitée fait écran entre le patrimoine personnel des associés et le patrimoine de la société.

Certes, la responsabilité limitée peut être rassurante pour les investisseurs, mais l’absence de responsabilité peut rendre les banques frileuses pour l’octroi de crédit immobilier surtout si le capital social et les biens immobiliers détenus ne sont pas suffisants pour combler les dettes de la société en cas de liquidation judiciaire.

Dans le meilleur des cas, la SARL immobilière arrive à faire souscrire une hypothèque ou une IPPD (inscription en privilège de prêteur de denier) sur un ou plusieurs biens immobiliers ce qui permet aux associés de conserver leur protection. Dans d’autres cas, la banque peut demander des cautions personnelles à chacun des associés. La caution personnelle annule donc les effets de la responsabilité limitée.

Dans une telle situation, il convient alors de se demander si la SARL immobilière est la bonne société pour investir dans l’immobilier. En raison de frais de fonctionnement moins importants, la SCI peut être plus adaptée.

Comme toutes les activités liées à l'immobilier, détenir un savoir-faire dans l’effet de levier bancaire peuvent grandement aider à la réalisation des opérations.(L'effet de levier est le montant de la dette qu'une entreprise détient dans sa combinaison de dette et de capital-actions (structure financière). Une entreprise dont le niveau de dette dépasse la moyenne de son industrie bénéficie d'un effet de levier élevé.)

SCI ou SARL de famille : quel est le meilleur choix ? | Céline Granier - Avocat fiscaliste

Le coût de fonctionnement d’une SARL immobilière

La SARL immobilière n’échappe pas aux règles fiscales et administratives propres aux sociétés commerciales. Si dans une SCI, il est seulement obligatoire de tenir une comptabilité basique, la loi exige des SARL une comptabilité beaucoup plus poussée (comptabilité d’engagement), nécessitant l’intervention d’un expert comptable.

En tant que société commerciale, elle est dans l'obligation de tenir une comptabilité d'engagement, et à ce titre, on ne peut que recommander l'intervention d'un expert comptable. Contrairement à une SCI transparente, on ne peut pas se contenter d'enregistrer les mouvements bancaires.

Chaque année la SARL immobilière sera tenue de faire enregistrer ses comptes auprès du greffe du tribunal de commerce et d’établir la liasse fiscale en vue de la liquidation de l’IS (impôt sur les sociétés).

En tant que structure dédiée aux professionnels, la SARL immobilière se caractérise par un coût de fonctionnement comparativement élevé vis-à-vis des sociétés civiles (environ 3 000 euros par an). La SARL immobilière est donc viable pour des investissements immobiliers supérieurs à 1 000 000 euros de sorte que son coût de fonctionnement ne soit pas trop important au regard des revenus générés.

A noter toutefois l'obligation de procéder au dépôt des comptes auprès du greffe du tribunal de commerce, ce qui n'est pas le cas des comptes d'une SCI.

Quelle est la fiscalité de la SARL immobilière ?

Contrairement à la SCI, la SARL immobilière est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés. Sauf à envisager un financement au moyen d’un compte courant d’associés dans le cadre d’un investissement locatif, les sociétés immobilières à l’IS impliquent un double niveau d’imposition.

À cela peut s’ajouter le paiement de cotisations sociales sur le versement de dividendes si les associés gérants sont majoritaires au capital.

Le régime de la double imposition de la SARL immobilière

La problématique du double régime d’imposition est le suivant :

Les loyers et plus-values sont perçus par la SARL immobilière. Après détermination du résultat fiscal, la SARL paye l’impôt sur les sociétés (15 % en-dessous de 38 120 euros, 26,5 % au-delà)
La SARL verse des dividendes aux associés, qui dans le meilleur des cas sont soumis au taux forfaitaire de 30 % (flat tax)

Autrement dit, les revenus générés par les biens immobiliers sont imposés deux fois : une fois à l’IS, une autre à l’IR. Grosso modo, le taux global est d’environ 40 %, ce qui est non négligeable.

Remarque : Sous réserve de respecter les règles de l’article L221-31 et suivants du Code monétaire et financier, les parts de SARL immobilière peuvent être logées dans un PEA ou un PEA PME afin de bénéficier d’une exonération des dividendes et produits de cessions au titre de l’impôt sur le revenu après une période de 5 ans.

Ceci dit, le double niveau d’imposition peut être avantageux dans plusieurs situations :

Si les associés sont imposables dans les tranches hautes de l’impôt sur le revenu. En effet, en cas de détention directe les revenus locatifs deviennent des revenus fonciers (ou BIC pour une location meublée) entrant directement dans les tranches marginales de l’impôt après déduction des charges. Le fait de faire passer les revenus locatifs par une société à l’IS permet de changer leur nature fiscale et de bénéficier de la flat tax. Il en va de même pour les plus-values (bien que le régime des plus-values immobilières des particuliers soit dans la grande majorité des cas plus avantageux fiscalement en raison des taux forfaitaires de 19 % + 17,2 % et de l’abattement pour durée de détention).
La possibilité de réinvestir le bénéfice dans d’autres opérations immobilières afin de valoriser la SARL immobilière. Idéal pour constituer un patrimoine et transmettre la société via un apport cession par exemple ou un démembrement de propriété.

Dans les autres situations, il est donc préférable d’opter pour une société transparente fiscalement telle que la SCI à l’IR ou, si vous en avez la possibilité, pour une SARL de famille.

La gérance majoritaire de la SARL immobilière

Si l’investissement immobilier ne constitue par votre activité principale, le régime social des gérants majoritaires peut poser quelques difficultés et venir entraver drastiquement votre rentabilité nette.

En effet, en SARL, les gérants peuvent avoir deux statuts sociaux différents :

Assimilé salarié avec une affiliation au régime général de la sécurité sociale si les gérants ne détiennent pas plus de 50 % du capital social de la SARL immobilière
TNS (Travailleurs non salariés) sous le régime social des indépendants si les gérants détiennent plus de 50 % du capital social.

Ce deuxième cas de figure rend exigibles les cotisations sociales des indépendants sur une partie des dividendes versés aux gérants. Avec environ 40 % de cotisations supplémentaires auquel s’ajoute la flat tax de 12,8 %, la remontée des bénéfices des associés gérants de la SARL immobilière dans leur patrimoine personnel est loin d’être une situation fiscalement idéale.

Ainsi, en cas de gérance majoritaire sauf à vouloir faire de l’immobilier une activité professionnelle à titre principal, il apparaît plus opportun de s’orienter vers une SAS immobilière ne faisant pas de distinction entre gérant majoritaire et gérant minoritaire.

Pour quelles activités est-il intéressant de s’orienter vers la SARL immobilière ?

Pour la grande majorité des activités d’investissements locatifs à vocation patrimoniale, la SARL immobilière n’est pas adaptée en raison de son coût de fonctionnement et des problématiques liées à la gérance majoritaire. La SCI est beaucoup plus adaptée tant pour faire de la location meublée (il s’agira d’une SCI à l’IS) ou de la location nue en raison de sa simplicité de gestion.

Par contre, si vous souhaitez créer une entreprise spécialisée dans l’immobilier, la SARL commence à avoir un intérêt notable.

Attention, seules les locations meublées sont compatibles avec l'objet commercial d'une SARL de famille.

Le but de la SARL immobilière est de pouvoir exploiter un bien immobilier tout en bénéficiant du statut avantageux de la location meublée non professionnelle. A ce titre, la SARL immobilière ne doit pas exercer d'activité civile comme la location nue sans quoi elle perdrait son statut particulier et basculerait automatiquement à l'IS comme une SARL classique.

Avantages et inconvénients de la SARL immobilière

Le côté spécifique de la SARL immobilière/SARL immobilière famille lui permet d'être avantageuse sur certains points non négligeables mais en contrepartie ce genre de société reste très pointilleuse et donc ne correspond pas à tous.

Ses avantages

La mise en commun des ressources entre les associés : Les apports personnels des associés de la SARL peuvent être mis en commun dans le but d'agrandir leur patrimoine immobilier, afin de mieux générer et d'augmenter des revenus locatifs. Une SARL immobilière associe des investisseurs qui ont le même but, avancer dans l'immobilier de la même manière, les mêmes objectifs, ensemble. Ce principe est très important et c'est ce qui permet aux associés et au gérant de travailler main dans la main en une même vision et un même objectif.
La responsabilité limitée pour les associés : Le patrimoine personnel des associés est protégé grâce à la responsabilité limitée. C'est-à-dire que si les créanciers cherchent à se rembourser, ils ne pourront pas se tourner vers ce patrimoine des associés. Autrement dit, les associés apportent de l'argent sur le capital de la société, le créancier devra uniquement récupérer son dû par le capital mais les associés ne pourront pas perdre plus que l'investissement qu'ils ont choisi de financer.
La SARL immobilière de famille : Pour rappel, quand on parle de SARL immobilière, on fait référence à la SARL de famille. Une SARL de famille est qualifiée ainsi si l'ensemble des associés sont parents en ligne directe, frères et sœurs, mariés ou partenaires de PACS. Notez que rien n'empêche des personnes sans lien de parenté de constituer une SARL et d'investir dans l'immobilier mais celle-ci ne sera pas qualifier de SARL de famille et elle obéira aux règles classiques affectant les SARL.
Une fiscalité avantageuse : La SARL de famille bénéficie d'une fiscalité particulière : ses résultats sont imposés à l'impôt sur le revenu. Dans la pratique cela signifie que : la société ne paye elle-même aucun impôt, ce sont les associés qui doivent ajouter à leur revenu imposable à l'impôt su le revenu la quote part de résultat de la société leur revenant, on peut appliquer les règles des particuliers à savoir notamment le régime LMNP ou encore l'abattement pour durée de détention lors de la cession du bien.

Ses inconvénients

La responsabilité limitée : Après vu ci-dessus, Si les associés ne bénéficient pas d’un actif suffisant, ça deviendra compliqué de présenter les garanties requises pour obtenir leur crédit. Pour qu'ils puissent opter pour l'effet de levier et réaliser un meilleur investissement immobilier, les investisseurs et les gérants devront mettre en évidence une somme de caution grâce à leur fonds personnel. Ce qui enlèverait la sécurité qu'implique la société à responsabilité limitée. Dans ce cas il faudrait potentiellement envisager la SCI.
Absence de dividendes : Le fait que la société ne soit pas imposée à l'impôt sur les sociétés empêche aux associés de percevoir des dividendes soumis à flat tax. Ainsi, même si la société ne procède à aucune distribution, un résultat bénéficiaire entraîne une base imposable positive pour les associés.

Dans quel cas s'intéresser à la SARL immobilière ?

La SARL (Société à Responsabilité Limitée) immobilière peut être une structure juridique intéressante dans plusieurs cas :

Investissement immobilier collectif : Si plusieurs personnes souhaitent investir dans l'immobilier ensemble, la SARL immobilière peut être utilisée pour structurer cet investissement. Chaque associé détient des parts sociales de la SARL en fonction de sa contribution financière, et les bénéfices et les charges liés aux biens immobiliers sont répartis entre les associés en fonction de leur participation.
Gestion immobilière : La SARL immobilière peut être utilisée pour gérer un patrimoine immobilier. Elle permet de séparer juridiquement les biens immobiliers de leurs propriétaires et de mettre en place une structure de gestion plus formelle et professionnelle. Cela peut être particulièrement avantageux lorsque les biens immobiliers sont nombreux, diversifiés ou nécessitent une gestion plus complexe.
Transmission patrimoniale : La SARL immobilière offre une certaine flexibilité en matière de transmission du patrimoine immobilier. Les parts sociales de la SARL peuvent être transmises plus facilement que la propriété directe des biens immobiliers. Cela peut faciliter la transmission de patrimoine aux héritiers ou aux futurs propriétaires tout en préservant la continuité de la gestion.
Protection du patrimoine : La SARL immobilière permet de séparer le patrimoine personnel des associés du patrimoine de la société. En cas de difficultés financières ou de litiges liés aux biens immobiliers, les créanciers ne peuvent généralement pas saisir les biens personnels des associés, ce qui offre une certaine protection du patrimoine personnel.
Avantages fiscaux : La SARL immobilière peut bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que la déduction des charges liées à l'activité immobilière (frais d'entretien, intérêts d'emprunt, etc.) pour réduire le résultat imposable de la société. Cela peut contribuer à optimiser la fiscalité de l'activité immobilière.

Cependant, il est important de noter que la création et la gestion d'une SARL immobilière impliquent des formalités juridiques, comptables et fiscales spécifiques.

SARL ou SAS immobilière ?

Il est possible de procéder à des investissements immobiliers avec une SAS. La contrainte principale concernera l'imposition puisqu'une SAS ne peut pas durablement être imposée à l'IR (l'option IR des SAS est limitée à 5 exercices). Cela interdira donc l'accès au régime avantageux des LMNP.

SARL de famille ou SCI ?

Cela dépendra du type de location envisagée. La SARL de famille est adaptée aux locations meublées, alors que la SCI est souvent préférée pour les locations nues.

Il n'est pas interdit d'exploiter des biens loués meublés en SCI, mais fiscalement cela entraîne l'assujettissement de la société à l'IS, même sans option de sa part, ce qui est parfois un mauvais choix.

Ce sont donc avant tout les règles fiscales qui vont présider au choix d'une structure plutôt qu'une autre.

Comment créer une SARL immobilière ?

Dans une société à responsabilité limitée avec comme but l'acquisition de bien immobilier. Il faut dans un premier temps réussir à rassembler des investisseurs. Deux personnes au minimum, qu'elles soient morales ou physiques, qui veulent avancer dans un objectif commun en qui veulent partager leurs ressources. Une création est réalisable en plusieurs étapes :

Rédaction des statuts : Les statuts de la SARL doivent être rédigés. Ils doivent inclure des informations telles que la dénomination sociale de la société, l'objet social (activités immobilières), le montant du capital social, la répartition des parts sociales entre les associés, les règles de fonctionnement de la société, etc.
Apports en capital : Les associés doivent effectuer des apports en capital à la société. Ces apports peuvent être en numéraire (argent), en nature (biens immobiliers) ou en industrie (apport de compétences ou de travail). Le montant minimum légal du capital social pour une SARL en France est actuellement de 1 euro, mais il est recommandé d'envisager un capital social plus élevé pour apporter une crédibilité financière à la société.
Enregistrement et formalités : Les statuts de la SARL doivent être enregistrés auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent. Cela peut être fait en ligne ou en personne, en fournissant les documents requis et en payant les frais d'enregistrement.
Publication d'une annonce légale : Une annonce légale doit être publiée dans un journal d'annonces légales pour informer le public de la création de la SARL. L'annonce doit contenir certaines informations obligatoires, telles que la dénomination sociale, le siège social, le montant du capital social, etc. Une attestation de parution de l'annonce légale sera délivrée et devra être fournie lors des étapes suivantes.
Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : La SARL immobilière doit être immatriculée au RCS. Pour cela, il est nécessaire de constituer un dossier comprenant différents documents, tels que les statuts, l'attestation de parution de l'annonce légale, une déclaration sur l'honneur de non condamnation des gérants, etc. Le dossier est ensuite déposé au greffe du tribunal de commerce compétent, accompagné des frais d'immatriculation.
Obtention des numéros d'identification : Une fois immatriculée au RCS, la SARL immobilière doit obtenir différents numéros d'identification, tels que le numéro SIREN, le code APE/NAF, le numéro de TVA intracommunautaire, etc. Ces numéros sont nécessaires pour effectuer des opérations commerciales et fiscales.
Ouverture d'un compte bancaire professionnel : La SARL immobilière doit ouvrir un compte bancaire dédié à son activité commerciale. Les fonds de la société doivent transiter par ce compte.

Il est important de noter que les étapes et les formalités spécifiques peuvent varier en fonction de la législation du pays et des exigences locales.

Il est donc essentiel de recourir à un professionnel afin de vous accompagner dans vos démarches.

Les membres de la SARL doivent tenir une assemblée générale ordinaire. Elle a lieu au moins une fois par an.

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