Comment simuler le calcul de vos impôts sur les revenus fonciers ?

Pour les propriétaires prêts à relouer un logement et les futurs investisseurs locatifs, l'Agence nationale d’information sur le logement (Anil) a enrichi son site d’un simulateur avancé. Cet outil permet d'anticiper et d'optimiser la gestion fiscale de vos biens locatifs.

Les revenus fonciers - TOUT savoir sur l'impôt sur le revenu - Ep.8 🎓

Qu'est-ce que les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont des revenus issus de biens immobiliers, tels que les loyers provenant de locations de propriétés résidentielles ou commerciales. Il s’agit des revenus de vos biens immobiliers loués nus, qu’il s’agisse de biens d’habitation, mais également de locaux commerciaux, ou de bureaux. Les revenus sont simples à définir : il s’agit des loyers que vous percevez de la location de votre bien immobilier.

Au moment de vos déclarations fiscales, les revenus provenant de votre immobilier peuvent être déclarés de plusieurs façons différentes. Déclarations 2042, 2044, 2035, 2044 spéciale 2072… il existe de nombreux cas et au sein de ces cas, plusieurs possibilités et même parfois plusieurs choix ! C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre.

Les revenus fonciers sont les revenus immobiliers issus de location nue directe ou indirecte (qu’il s’agisse d’un investissement dans un bien immobilier ou des parts de SCPI par exemple).

Comment calculer l'impôt sur les revenus fonciers ?

Calcul des revenus bruts

Pour commencer, vous devez additionner tous les loyers bruts perçus au cours de l'année.

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Déduction des charges

Ensuite, vous pouvez soustraire les charges déductibles, telles que les frais de réparation, d'entretien, ou encore les intérêts d'emprunt liés à vos biens immobiliers. Les charges présentent une définition plus complexe. Les règles sont définies par l’administration fiscale.

Les charges déductibles sont des éléments clés qui réduisent le revenu foncier imposable. Elles englobent une variété de dépenses que les propriétaires peuvent déduire lors de la déclaration de leurs revenus fonciers. Ces dépenses doivent être justifiées par des factures et des reçus pour être déductibles.

Voici quelques exemples de charges déductibles :

Les frais d’administration et de gestion (frais prélevés par une agence qui gère votre bien…).
Les indemnités et frais de relogement (dans le cas où vous indemniseriez un locataire…). C’est par exemple le cas lorsque vous récupérez un appartement loué à une personne âgée.
Les travaux sous condition.
Les intérêts et frais d’emprunt (tous les intérêts générés par les crédits immobiliers).

Attention, pour les travaux, il s’agit de bien définir le périmètre. Les travaux qui permettent le gain en surface sont, par exemple, non déductibles.

Calcul du revenu net foncier

Avec tous ces éléments, le résultat net foncier sera défini, et c’est lui qui sera imposable à votre impôt sur le revenu, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux.

Au moment de votre déclaration, vous indiquerez le montant global de vos revenus bruts, et l’administration fiscale déduira un abattement de 30%.

Pensez à conserver tous les justificatifs relatifs à ces frais qui sont venus amputer votre revenu imposable.

Régimes fiscaux : Micro-foncier vs Régime réel

Au moment de vos déclarations fiscales, les revenus provenant de votre immobilier peuvent être déclarés de plusieurs façons différentes. Il est donc essentiel de bien comprendre les différents régimes fiscaux applicables.

Le micro-foncier est souvent privilégié pour sa simplicité, s’appliquant automatiquement lorsque les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an. À l’inverse, le régime réel, bien que plus complexe, offre une opportunité d’optimisation fiscale plus importante. Les choix effectués influencent non seulement l’imposition actuelle mais également la gestion future du bien.

Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

Les prélèvements sociaux représentent une dimension importante de la fiscalité des revenus fonciers. Ces prélèvements sont distincts de l’impôt sur le revenu et sont calculés sur le revenu foncier net après déduction des charges.

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Chaque année, les propriétaires de biens locatifs sont requis de s’acquitter de ces prélèvements, dont le taux global est fixé à 17,2%. La base de calcul de ces prélèvements intègre les revenus nets, après déduction des charges admissibles. Le processus détaillé inclut la séparation précise des types de revenus et des charges. Les charges déductibles, quant à elles, doivent être spécifiées et justifiées.

L’exactitude est cruciale pour éviter des erreurs coûteuses ou des vérifications fiscales.

En revanche, en tant que non-résident fiscal, seuls vos revenus du patrimoine sont soumis à ces prélèvements.

Admettons que vous perceviez 30 000€ de revenus fonciers issus de la location d’un appartement. Vos revenus fonciers seront alors soumis à l’impôt sur le revenu, auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux. Dans le cas précédemment cité, cela correspond à 15 239€ d’impôt et prélèvements sociaux.

Optimisation fiscale et investissement immobilier

L'imposition des loyers en France semble très lourde, alors pourquoi investir dans l'immobilier ? En effet, si on n'optimise pas sa fiscalité l'imposition peut aller jusqu'à 62.2% du revenu foncier net. C'est presque confiscatoire... Mais il existe des solutions : emprunter un maximum au lieu de payer comptant, faire des travaux pour bénéficier du régime du déficit foncier...

Avec la bonne stratégie vous pouvez effacer complètement l'impôt sur les premières années de votre investissement.

Le LMNP (location meublée) permet d'amortir comptablement le bien immobilier contrairement à la location nue. Alors pourquoi choisir encore ce mode d'exploitation d'un bien immobilier ? L'imposition va en effet venir plus vite et plus fort en location nue (surtout si vous n'êtes pas bien conseillé).

MAIS, la location nue est beaucoup plus simple à gérer, moins chronophage, moins chère (concernant les honoraires de gestion), etc. C'est LE régime parfait pour les personnes qui aiment les choses simples quitte à rogner un petit peu sur la rentabilité de leur investissement.

Si vous avez un doute concernant la typologie des travaux, consultez, par écrit, votre centre des impôts.

Oui mais prudence quand à la typologie des travaux en question. Il existe en effet 3 catégories de travaux pour l'administration fiscale : les travaux d'entretien et de réparation (déductible des revenus fonciers), les travaux d'amélioration (déductible également), et pour finir les travaux de construction et d'agrandissement (eux ne sont pas déductibles des revenus fonciers).

Voici une illustration des différents types de travaux et leur déductibilité :

Travaux déductibles des revenus fonciers

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