Comment créer son entreprise en sous-location professionnelle: cadre, étapes et bonnes pratiques

Pour lancer une activité de sous-location, il est nécessaire de créer une société dédiée. Cette société peut également gérer une activité de conciergerie. Par société, on entend une forme juridique spécifique d’entreprise. Durant cette phase, il faut définir clairement le projet. Pour pouvoir créer son entreprise de sous-location de la meilleure manière possible, il faut avoir une vision claire de ce qui va être fait. Pour cela, il faut travailler sur son Business Plan. Le Business Plan doit contenir : Une étude de la concurrence Une analyse du marché de la location sur son secteur Une prévision des charges Une prévision de chiffre d’affaires réalisable.

La durée de cette phase de préparation peut varier énormément, principalement en fonction du projet à monter. Dans le cadre d’une activité de sous-location, cette phase peut être très réduite, en particulier si l’on choisit de suivre une formation dédiée. En effet, l’apprentissage qui y est dispensé et l’accompagnement qui y est offert permettent d’accélérer le processus, tout en s’assurant d’aller dans la bonne direction. Sans formation, la préparation du projet peut être plus longue. Durant cette phase, il est également possible de tester son projet. En effet, le statut d’auto-entrepreneur permet de se lancer facilement et à moindre frais. L’objectif est de démarrer en douceur et démarcher ses premiers clients. Cette étape reste néanmoins facultative, elle s’adresse principalement à ceux qui sont salariés et qui ont besoin d’un minimum de chiffre d’affaires avant de se lancer à plein temps dans cette activité.

Il faut ensuite créer une véritable structure juridique, qui est bien plus adaptée à l’activité. Cela permet, entre autres, d’optimiser sa fiscalité. La dénomination sociale est le nom donné à son entreprise. Il peut être différent du nom commercial qui lui sera vu par les clients. Ainsi, par exemple, vous pouvez nommer votre entreprise en fonction de votre propre nom et lui donner une appellation commerciale plus parlante auprès de la cible de clientèle visée. Par exemple : SAS Dupont & Compagnie qui gère Appart City. Il est préférable d’avoir une dénomination sociale la plus générique possible car il n’est pas possible de la modifier par la suite. Tandis qu’il est possible d’indiquer autant de noms commerciaux que souhaités.

Il faut choisir l’adresse de sa société. Il est possible de choisir son domicile personnel, mais cela peut avoir quelques inconvénients. En effet, au-delà d’y recevoir ses courriers, des clients et divers organismes peuvent s’y présenter. Ainsi pour des raisons de confidentialité, il vaut mieux différencier l’adresse de sa société de celle de son domicile. Si vous avez un local professionnel, il est possible d’indiquer son adresse. Sinon, il existe des sociétés de « domiciliation » qui mettent à disposition une adresse postale. Généralement, afin de simplifier toutes les démarches, la durée est fixée au maximum possible, c’est-à-dire 99 ans.

Il s’agit de définir le montant à investir dans sa société. L’erreur à ne pas commettre est de mettre un apport trop petit. Dans le cadre d’une activité de sous-location, il est important de montrer aux propriétaires que l’entreprise est solide. Un capital social important reflète une certaine solidité, contrairement à un petit capital, qui lui est peu rassurant. En théorie, le capital à investir lorsque l’on veut créer son entreprise de sous-location, doit être équivalent aux charges à payer du premier logement. Il faut ainsi prévoir : La caution Le premier loyer Les équipements du logement.

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Il est possible d’optimiser l’investissement pour lancer son activité (voir article sur le sujet). Il s’agit ici de définir l’activité principale de l’entreprise et éventuellement des activités secondaires. Il est possible de le faire soi-même mais ce n’est clairement pas recommandé. Il est préférable de faire appel à un avocat pour cela. S’agissant d’un aspect purement juridique, il vaut mieux se tourner vers un spécialiste du droit, plutôt que vers un comptable. Ce travail est important dans une perspective de long terme. En effet, en travaillant avec un juriste, on s’évite les problèmes futurs, en particulier sur des cas non prévus initialement. La création d’entreprise peut être effectuée seul. Toutefois, du fait de la complexité de certains dossiers et de la multitude de notions à savoir, le risque d’erreur est important. Une simple case non cochée peut avoir des conséquences importantes. Ainsi, il est préférable de se tourner vers un juriste qualifié pour créer sa société de sous-location, afin d’intégrer toutes les nuances nécessaires au bon fonctionnement de l’activité future. De même, certaines procédures pouvant s’avérer complexes pour un non-initié, les frais initiaux d’avocat sont plus à considérer comme un investissement que comme une charge à réduire.

Quand on se lance dans la sous-location, il est important de se former sur le métier qui va être réalisé, mais également de se faire accompagner pour la création de la société. La location saisonnière est un secteur qui continue de se développer en permanence. Cette activité, qui a la réputation de pouvoir être très rentable, attire un nombre grandissant de nouveaux gestionnaires qui se lancent sur ce marché. Parmi eux, existent même des gens étant à la tête d’un parc de logements assez conséquent sans, pour autant, avoir eu besoin d’investir énormément d'argent dans l’achat de biens immobiliers. Comment ces derniers ont-ils pu tirer leur épingle du jeu dans cette industrie, certes assez concurrentielle, mais toujours à fort potentiel financier ? La réponse tient en deux mots : sous-location professionnelle. Nous allons donc vous expliquer les tenants et les aboutissants de cette pratique encore assez récente et qui semble séduire de plus en plus de monde. Vous verrez comment, de façon concrète, devenir sous-loueur professionnel et quel en est le cadre légal. Nous avons voulu faire de cet article une source d'informations plus utiles les unes que les autres, sur ce statut.

1. Qu’est-ce que la sous-location professionnelle ?

Ce concept existe depuis pas mal de temps déjà. Il s’agit, pour un locataire, de proposer son logement à quelqu’un d’autre, en échange d’un loyer et ce, pour une durée définie. Toutefois, il y a certaines conditions à respecter pour faire de la sous-location (à noter que depuis la loi Alur du 27 mars 2014, celles-ci sont les mêmes que le logement soit meublé ou vide), à savoir : Justifier d'une autorisation écrite du propriétaire Percevoir un loyer qui ne dépasse pas celui demandé au locataire principal Que le bail de sous-location ne soit pas plus long que le bail initial.

C’est un bon moyen, pour certains particuliers, de garder leur bail, malgré une absence plus ou moins prolongée (à cause d’un déplacement professionnel, par exemple). Opération financièrement neutre pour le ou la locataire principale, elle lui permet de se faire payer son loyer, mais sans, pour autant, réaliser de bénéfices (ce qui est, de toute façon, légalement répréhensible).

Concernant les logements sociaux, la sous-location y est rigoureusement interdite pour le bien dans son intégralité. Elle reste cependant possible pour une partie de l'hébergement (chambre) et pour l’accueil de trois types bien précis d’occupants : les moins de 30 ans, les plus de 60 ans, et les adultes avec un handicap via un contrat d'accueil familial uniquement. Quid alors de la sous-location professionnelle ? Il faut savoir que c’est une activité qui vous donne le droit de mettre à disposition sur le marché des biens immobiliers dont vous n’êtes pas le propriétaire.

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La mise en location d’un ou plusieurs de ces derniers est une bonne manière de générer de la trésorerie et ce, sans avoir à contracter des crédits à la banque pour leur acquisition. C’est une porte d'entrée assez pratique et rapide dans le monde de la location saisonnière. Attention toutefois, il y a certaines règles à respecter si vous voulez démarrer la gestion immobilière en empruntant ce chemin.

2. La sous-location professionnelle du point de vue de la loi

C’est une activité tout à fait légale, mais qui est très encadrée. En tant que sous-loueur professionnel, vous vous devez d’honorer quelques impératifs afin de pouvoir jouir pleinement de ce statut. En premier lieux, il faut évidemment, comme pour la sous-location que l'on peut qualifier de « classique », l’accord écrit des propriétaires. Il existe, par ailleurs, une législation précise et des obligations administratives à suivre à la lettre pour pouvoir exercer.

Créer une société de gestion de logements en sous-location ou être agent immobilier. Les critères pour l’une et l’autre possibilités sont les suivants : Faire rédiger un bail spécifique par un avocat spécialisé, qui fixe les modalités de l’accord que vous avez passé avec un propriétaire pour de la sous-location. C’est un contrat qui devra être établi au nom d’une entreprise que vous aurez d’abord créée pour la gestion des biens en question. La bonne nouvelle c’est que ce bail est réutilisable pour plusieurs hébergements.

Pour être reconnu officiellement en tant qu’agent immobilier, il est forcément nécessaire d’avoir la carte T. Elle vous donne le droit de vous occuper de toutes formes de transactions immobilières comme la vente, l’achat, la location et la sous-location de biens. La carte G (dont tout le monde connaît l’existence dans le monde de la location saisonnière), qui vous autorise à pratiquer la gestion locative est également une manière de prétendre à ce statut. Déclarer votre société au tribunal de commerce. Vous avez le choix entre plusieurs types d'entreprises : SA ; SARL ; SAS ; Micro-entreprise. Dans ce dernier cas, il faut cependant être conscient, qu'en tant qu’auto-entrepreneur, vous êtes limité en chiffre d’affaires. N’hésitez pas à demander des conseils à un comptable ou un expert dans toutes questions juridiques. Ils vous aideront à prendre la bonne décision.

Déclarer votre activité de location d’hébergements en courte durée. Vous devez déposer le formulaire CERFA 14004 dûment rempli auprès du service compétent dans les mairies desquelles dépendent vos logements. Sans cela, impossible pour vous de prétendre à leur commercialisation en location saisonnière. Le changement d’usage Une autorisation de changement d’usage d’un bien immobilier en local commercial est nécessaire si vous voulez y proposer des prestations touristiques via la société que vous avez créée. Cette autorisation doit vous être obligatoirement délivrée : dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans celles de plus de 50 000 habitants, mais qui sont considérées comme faisant partie d’une zone tendue (où l’offre d'hébergement ne répond pas suffisamment à la demande). À Paris et sa petite couronne. TVA et taxes diverses Pour une activité de locations de courte durée, la TVA n’est pas applicable. Néanmoins, elle l’est sur des prestations telles que : le ménage ; l’accueil ; des services additionnels comme le petit déjeuner, par exemple. La taxe d’habitation reste, quant à elle, à la charge du ou de la locataire principal·e, en l'occurrence, vous (ou plus précisément, votre société).

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Vous pouvez, sans plus attendre, vous renseigner plus en détail sur la législation en matière de location saisonnière.

3. Trouver des biens à gérer

En surfant sur internet, vous avez l'opportunité d'éplucher les annonces immobilières sur de nombreux sites dédiés. C’est un travail de longue haleine et vous devez ensuite prendre contact avec les propriétaires pour essayer de les convaincre de vous laisser sous-louer leur maison, appartement, studio, etc. Vous pouvez, en outre, vous rapprocher d'une agence immobilière. Même si cela engendre un coût, celle-ci pourra vous faire gagner un temps précieux en ne vous sélectionnant que des biens dont les propriétaires ne sont pas contre la sous-location. Il est primordial, ensuite, de bien savoir le type de logement que vous voulez exploiter : Des meublés (plus faciles à sous-louer), des biens équipés, ou des logements vides à meubler par vos soins.

4. Convaincre les propriétaires

Voici des arguments dont vous pouvez vous servir pour amener gentiment vos propriétaires à autoriser la sous-location : La garantie de loyers toujours réglés. Votre bail professionnel les protège beaucoup mieux face aux impayés. Les procédures d’expulsions sont également simplifiées par rapport à des baux classiques. Une caution est automatiquement demandée à chaque sous-locataire. (et d'autant plus quand il s’agit de location de courte durée). En ce qui concerne les locations sur des plateformes de réservations, une assurance couvre les éventuels dégâts causés par certains locataires. Si en plus, vous annoncez que vous avez équipé les lieux de notre capteur Minut qui vous permet de contrôler plusieurs aspects tels que le bruit, la fumée, la température ou encore le taux d’humidité, ils ne seront que plus rassurés sur le fait que leurs biens sont entre de bonnes mains. En effet, notre solution vous permet d'éviter beaucoup de débordements liés à des fêtes non-autorisées, par exemple.

Un entretien minutieux entre chaque séjour et une maintenance efficace traduit également votre sérieux et votre professionnalisme. Les biens qui vous sont confiés sont votre source de revenus. Il est, de ce fait, très important pour vous qu'ils soient toujours en parfait état et aptes à recevoir des voyageurs dans les meilleures conditions, même après plusieurs années d’exploitation.

5. 4 questions à un spécialiste de la sous-location professionnelle

Voici donc ce qu’il faut retenir de notre entrevue avec Mathieu Mathlouti, fondateur de la société Manasteos, une conciergerie qui s’est également spécialisée dans la sous-location. Nous avons voulu échanger avec lui sur des points déjà évoqués plus haut. Tout d’abord, nous lui avons évidemment demandé de nous confirmer la légalité de la sous-location professionnelle. Sans hésiter, il nous répond : « C’est tout à fait légal. Grâce à l’élaboration d’un contrat spécifique de sous-location professionnelle. Attention, il doit être rédigé par un avocat spécialisé. »

Puis, nous avons souhaité qu’il nous parle du fait que la carte G (être agent immobilier) n’était pas forcément obligatoire pour se lancer, en tant que conciergerie, dans la sous-location professionnelle. Mathieu Mathlouti : « Oui, exactement, mais ce n’est pas du tout la même activité car tous les risques et investissements sont endossés par la société de sous-location. »

Ensuite, nous lui avons demandé de nous expliquer comment, selon lui, arriver à prendre des biens en sous-location. Il nous aiguille : « En début d’activité, il est nécessaire de démarcher les propriétaires qui louent des appartements en longue durée sur Leboncoin, Se loger etc. Cela peut être aussi via des agences immobilières. En tant que sous-loueur professionnel, vous devez convaincre le propriétaire en amont. Vous pouvez offrir plus que le loyer demandé, et sortir les arguments suivants : plus de turn over, un logement entretenu à vos frais. Vous pouvez aussi lui proposer de lui payer la taxe foncière. Vous devez mettre en avant la sécurité des loyers et que c’est plus facile de stopper en cas d'impayés qu’avec un locataire classique, car la société équivaut à une personne morale. »

À la fin de cet entretien, nous l’avons questionné sur les choses auxquelles porter une attention toute particulière quand on se lance dans la sous-location professionnelle. Mathieu nous dit : « Un bon budget prévisionnel, un appartement en bon état et bien décoré. Pensez à faire des photos professionnelles pour vos annonces. Enfin, il faut une bonne gestion globale (ménage, entrée, sortie, entretien, prix, automatisation). »

La sous-location professionnelle peut être une voie rapide vers la rentabilité, à condition de sécuriser vos logements et de rassurer vos partenaires propriétaires. Avec Minut, vous surveillez le bruit, la fumée, l’occupation et les conditions ambiantes sans jamais empiéter sur la vie privée de vos voyageurs. Automatisez votre gestion, protégez vos biens et valorisez votre sérieux auprès des propriétaires.

Publié le 28 novembre 2023 Mis à jour le 15 janvier 2026 Ce qu'il faut retenir • La sous-location professionnelle nécessite l'accord du propriétaire et une carte professionnelle d'agent immobilier. • Différents types de locaux peuvent être sous-loués, chacun avec ses règles spécifiques à respecter. • Des formalités légales doivent être remplies avant de commencer la sous-location, et celle-ci est soumise à une fiscalité spécifique. Télécharger la fiche en PDF

La sous-location comme activité encadrée par la loi Hoguet demeure accessible sous condition de formalités et de garanties, et l'arbitrage Airbnb s’inscrit dans ce cadre légal avec des plafonds de nuitées à respecter selon les villes.

Aspects pratiques et table des éléments clés

Pour assurer une mise en place conforme, il est recommandé de s’entourer d’un juriste ou d’un avocat spécialisé et de prévoir un budget prévisionnel solide, des photos professionnelles et une gestion automatisée pour garantir la qualité du service et la sécurité des loyers.

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