L'Espérance de Vie et son Rôle Crucial dans le Calcul du Viager

Le calcul de l’espérance de vie en viager est une étape très importante dans la tarification d’un bien immobilier vendu en viager. Celle-ci se calcule à l’aide d’une table d’espérance de vie pour viager, prenant en compte de nombreux facteurs tels que l’âge du vendeur et le sexe. L’espérance de vie est donc un paramètre important pour s’assurer du bon équilibre du contrat entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur). Elle est garante de la conservation de l’aléa du viager.

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Qu'est-ce que l'Espérance de Vie ?

Une espérance de vie est tout simplement l’âge statistique de décès d’un humain. Les espérances de vie sont données par âge. En effet, l’espérance de vie d’une personne de 60 ans n’est pas la même qu’une espérance de vie à la naissance (à 0 an). La justification est parfaitement logique : à la naissance, il existe un risque de décéder avant 60 ans. Par conséquent, l’espérance de vie à 60 ans est plus élevée qu’à la naissance.

Par exemple, l’espérance de vie à la naissance peut être de 75 ans, là où l’espérance de vie à 60 ans serait de 85 ans. Dit autrement, l’espérance de vie à 60 ans serait de 25 ans (85 - 60 = 25 ans). Ici, on parle plutôt d’espérance de vie « résiduelle ».

Certaines catégories de population n’ont pas la même espérance de vie, par exemple, un homme et une femme. C’est la raison pour laquelle il est préférable de segmenter finement les espérances de vie en fonction du calcul économique réalisé.

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L'Espérance de Vie à la Naissance et son Impact sur le Viager

L’espérance de vie à la naissance en France a un impact fort sur la valeur d’un viager, qui est une transaction immobilière où le vendeur reçoit une rente à vie en échange de la vente de sa propriété. Selon les dernières données de l’Insee, l’espérance de vie à la naissance en France est d’environ 85,7 ans pour les femmes et 80 ans pour les hommes.

Cela signifie que, statistiquement, les femmes vivent plus longtemps que les hommes, un facteur important à prendre en compte lors de l’évaluation des rentes viagères. Dans un contrat de viager, l’espérance de vie de l’acheteur et du vendeur joue un rôle clé dans la détermination de la rente. Si le vendeur a une espérance de vie plus longue, la rente versée peut être moins élevée, car l’acheteur s’attend à verser la rente pendant plus longtemps.

Étant donné que l’espérance de vie est plus élevée chez les femmes, alors dans le cadre d’un viager, le montant des rentes viagères sera potentiellement moins élevé que pour les hommes à cause de cette différence statistique. Cet exemple autour de l’espérance de vie d’une femme dans le cadre d’un viager souligne bien l’importance d’utiliser des données actuelles et spécifiques à chaque population lors de la négociation des contrats de viager, pour s’assurer que les conditions lié notamment à l’espérance de vie en viager sont équitables pour toutes les parties impliquées.

Espérance de vie résiduelle:

L’espérance de vie résiduelle est la différence entre la durée de vie estimée et l’âge à la date de calcul du viager. Il s’agit donc de la durée pendant laquelle l’acheteur doit verser une rente au vendeur. Par exemple, si l’espérance de vie d’une femme de 80 ans est de 92 ans, l’espérance de vie résiduelle sera donc 92 - 80 = 12 ans.

Les Tables d'Espérance de Vie Utilisées dans le Viager

Une espérance de vie se fonde sur une table d’espérance de vie pour le viager. Les tables d’espérance de vie pour le viager, telles que les largement utilisées TGH TGF 05, ainsi que le barème Daubry sont couramment employées, bien que la méthodologie de ce dernier manque de clarté.

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La mortalité est différente selon la catégorie socio-professionnelle. Nous ne sommes pas tous égaux face à la mort. Une table de mortalité calcule l’espérance de vie individuelle ou d’un couple, essentielle pour évaluer un viager.

En France, trois grands types de tables de mortalité peuvent être utilisés pour calculer l’espérance de vie résiduelle :

• les tables de mortalité de l’Insee, basée sur les chiffres constatés entre 2012 et 2016 (publiée en 2018) ;
• les tables de mortalité par génération de l’Insee ;
• le barème Daubry, créé par Jacques Daubry, spécialiste du viager, qui se base sur l’observation des contrats déjà existants et les tables de mortalité de l’Insee.

La Table de Mortalité de l'INSEE

La table de mortalité de l’INSEE est une base reconnue et officielle de la population française métropolitaine. L’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) publie constamment des données chiffrées sur la population française, son niveau de vie ou encore sa démographie. Parmi ces chiffres, on trouvera par exemple l’espérance de vie à la naissance des Français, mais aussi leur espérance de vie à divers âges. Les tables de mortalité INSEE sont régulièrement mises à jour et publiées sur le site de l’INSEE.

Ces tables de mortalité se basent sur les données observées durant une certaine période. Cela signifie que ces tables ne prennent pas en compte les évolutions de l’espérance de vie (liées aux avancées de la médecine notamment) : elles ne sont que le miroir des décès déclarés durant les années précédentes.

La Table de Mortalité TGH TGF 05

Cette table a la particularité de prendre en compte l’année de naissance en plus de l’âge et du sexe. Par conséquent, l’espérance de vie est différente pour un homme de 70 ans né en 1950 ou 1945. Ce qui est parfaitement logique lorsque l’on y pense : l’espérance de vie augmente années après années (grâce à l’évolution de la médecine et de notre confort de vie principalement).

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Les assureurs ont construit cette table au début des années 2000. On observe déjà des écarts avec la réalité (la TGH TGF 05 sous-estime la mortalité). Pour cette raison, certains assureurs construisent eux-même leur table de mortalité et la font certifier par des actuaires afin d’obtenir des calculs plus justes.

Il n’est donc pas rare de voir des institutionnels acheter des viagers avec une espérance de vie légèrement au-dessus de celle de la TGH TGF 05 ce qui a un impact notamment sur la rente viagère.

Les tables TGF05 (pour les femmes) et TGH05 (pour les hommes) sont des tables prospectives. Cela signifie qu’à la différence des tables de mortalité classiques, elles prennent en compte les évolutions probables de la durée de vie des Français. Elles fonctionnent par extrapolation des données existantes. En d’autres termes, elles partent des informations que nous avons actuellement sur les générations passées et l’allongement de la durée de la vie pour donner une estimation de la durée de vie future en prenant en compte l’amélioration de la médecine et des conditions de vie des Français.

Les tables TG05 sont les tables réglementaires qui s’imposent notamment aux assureurs dans le cadre des assurances-vie. Les assureurs sont donc obligés d’utiliser ces tables lorsqu’ils calculent les rentes viagères associées aux contrats d’assurance-vie, ou d’utiliser leurs propres tables d’espérance de vie, qui doivent être agréées par un organisme indépendant et au moins aussi avantageuses pour leurs assurés.

Chez Skarlett, ils utilisent les tables TG05 pour estimer l’espérance de vie résiduelle de leurs clients. En effet, ils les jugent plus justes et bâties de façons plus rigoureuses que leurs alternatives.

Le Barème Daubry

Il existe un autre barème permettant d’estimer l’espérance de vie des vendeurs en viager : le barème Daubry. Celui-ci est très connu et reste utilisé par certains acteurs du marché. Il utilise les chiffres des tables TG05, mais également des données issues de plusieurs milliers de ventes en viager réalisées sur les trente dernières années.

Ce barème est couramment utilisé par les agents immobiliers, mais reste assez opaque concernant les observations réalisées sur les années passées. La méthode de calcul qui soutient le barème Daubry n’étant connue que de son auteur, nous préférons ne pas l’utiliser.

Le barème Daubry, qui permet d'effectuer le calcul viager, se base lui-même sur la table de l’espérance de vie de l'Insee.

Pourquoi l'Espérance de Vie du Vendeur est-elle Importante ?

Le viager est une transaction immobilière un peu particulière par deux aspects. D’abord, parce qu’il permet à un propriétaire de vendre son bien tout en continuant à vivre dedans, ce qui peut sembler assez étonnant. D’autre part, parce que personne ne peut connaître par avance la durée exacte de la vente et donc la date à laquelle le nouveau propriétaire pourra pleinement prendre possession des lieux !

En effet, la vente en viager est fondée sur le principe d’aléa : cela signifie que le vendeur comme l’acquéreur font en quelque sorte un “pari” sur la durée de vie du crédirentier. En effet, étant donné que le paiement est effectué sous forme de rentes, et que les rentes sont dues à vie, le montant total payé par le débirentier dépend entièrement de la durée de vie du vendeur.

L’aléa est un élément constitutif du viager : s’il n’y a pas d’aléa, la vente ne tient pas ! On considère par exemple qu’il n’y a pas d’aléa si le vendeur est malade et que l’acheteur le sait. C’est également le cas si le vendeur décède 20 jours ou moins après la signature de la vente chez le notaire.

Rôle de l'Espérance de Vie dans le Calcul d'un Viager

L’espérance de vie joue un rôle primordial dans le viager. En effet, elle joue sur deux paramètres importants : la décote et le prix final du bien immobilier vendu en viager.

Le Rôle de l'Espérance de Vie dans le Calcul de la Décote

La décote est une minoration du prix de vente du bien. Elle correspond au droit d’usage et d’habitation (DUH) que conserve le crédirentier alors même qu’il n’est plus propriétaire du bien. Elle permet en quelque sorte de compenser le fait que le nouveau propriétaire ne peut pas utiliser son bien comme il le souhaite.

Pour calculer la décote, on utilise une estimation de l’espérance de vie du crédirentier. En effet, plus le crédirentier est jeune, plus il vivra longtemps, et donc plus le débirentier sera privé longtemps du bien qu’il achète en viager. En d’autres termes, plus le crédirentier est jeune, plus la décote est importante.

L'Impact de l'Espérance de Vie sur le Prix Final du Bien

L’aléa du viager implique que personne ne connaît le prix final du bien avant le décès du vendeur. En effet, le prix de la vente (le montant du bouquet et le total des rentes) est fixé en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Cela signifie qu’on utilise l’espérance de vie estimée du crédirentier pour savoir combien le débirentier devra lui verser tous les mois.

Mais il faut bien comprendre que cette espérance de vie n’est qu’une estimation statistique : le crédirentier peut vivre plus ou moins longtemps qu’estimé ! Le calcul de l’espérance de vie du vendeur est donc crucial pour que la transaction soit équitable et que personne ne soit lésé ! C’est pour cette raison que les spécialistes du viager utilisent des tables de mortalité pour réaliser le calcul.

Les tables de mortalités utilisées dans le calcul d’un viager doivent donc être d’une grande solidité statistique pour que le calcul soit pertinent et juste.

Différences entre Hommes et Femmes

Les femmes vivent en moyenne plus longtemps que les hommes. À la naissance, l’écart est d’environ 6 ans (85,4 ans contre 79,3 ans). Toutefois, plus l’âge avance, plus cet écart se réduit : à 90 ans, il n’est plus que d’un an. Cette différence s’explique par des comportements à risque plus fréquents chez les hommes, mais aussi par des facteurs professionnels et biologiques.

Cas Particulier de l'Espérance de Vie d'un Couple

Par ailleurs, le constat général qui répond à la promesse d’une meilleure vie pour les vendeurs en viager est que l’espérance de vie des vendeurs en viager est supérieure à l’espérance de vie moyenne de la population française.

Plusieurs raisons peuvent expliquer ce phénomène. Tout d’abord, l’espérance de vie est grandement corrélée au niveau de vie. Or, pour vendre en viager, il faut être propriétaire : la majeure partie des vendeurs en viager ne font donc pas partie de la portion la plus pauvre de la population, dont l’espérance de vie est nettement inférieure aux autres et qui tire la moyenne vers le bas.

Il est donc important de prendre en compte le sexe du ou des vendeurs pour calculer le prix de vente d’un bien en viager. En effet, les hommes vivent statistiquement moins vieux que les femmes, et, statistiquement, le fait d’être en couple ou non joue également sur l’espérance de vie. Cela signifie que le calcul sera légèrement différent en fonction du sexe et de la situation matrimoniale du vendeur.

Pour calculer l’espérance de vie en viager il faut:

1. Entrer les données :
   • Statut relationnel : Sélectionnez “seul” ou “en couple” selon votre situation
   • Sexe : Sélectionnez “Homme” ou “Femme”
   • Date de naissance : Fournissez votre date de naissance dans le format américain (mm/jj/aaaa). Par exemple, pour une personne née le 15 août 1950, entrez « 8/15/1950 ».
2. Trouver les résultats : Le document calculera l’espérance de vie basée sur les données saisies et affichera les résultats dans la plage de cellules appropriée.
3. Interpréter les résultats : L’espérance de vie sera présentée dans les cellules du tableau. Vous pouvez la noter ou l’utiliser comme référence.

Table de Mortalité TGF05 de l'Insee

Les tables de mortalité se présentent sous la forme d’un tableau, qui présente l’espérance de vie statistique des Français en fonction de leur année de naissance et de leur âge au moment de la vente. Voici ce à quoi ressemble la table de mortalité TGF05 de l’Insee.

Lecture : statistiquement, une femme née en 1954 et âgée de 68 a une espérance de vie résiduelle de presque 25 ans.

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