L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : Comprendre son Impact sur les Loyers en France

L'Indice de Référence des Loyers (IRL) est un outil essentiel pour comprendre l'évolution des loyers en France. Instauré par la loi sur le pouvoir d’achat de février 2008, il sert de base pour réévaluer chaque année le loyer d’un logement mis en location. Calculé chaque trimestre par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques), il s’applique aussi bien aux locations vides que meublées.

L'IRL est un indice chaîné en glissement annuel, sur une référence 100 au quatrième trimestre 1998. Pour déterminer l’IRL, l’Insee précise que cet indice « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».

Comment l'IRL est-il utilisé pour la révision des loyers ?

L'indexation en fonction de l'IRL concerne par conséquent les baux et loyers en cours et donc les locataires en place. Pour faire le calcul de l'augmentation du loyer en cours de location, le bail, en vide comme en meublé, doit comporter une clause d’indexation. Si ce n’est pas le cas, le loyer ne peut pas bouger. Lorsque vous signez le contrat avec le locataire, vous complétez cette clause avec le dernier indice IRL. Puis, chaque année à la date anniversaire du bail, vous appliquez l’indexation.

Pour faire le calcul, vous multipliez le loyer hors charges par le nouvel indice, puis vous divisez le résultat obtenu par l’ancien indice. Et vous obtenez le nouveau loyer.

Nouveau loyer = (loyer hors charges) x (nouvel IRL) / (ancien IRL)

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Rappelons que les loyers des locations vides comme meublées peuvent être indexés sur l'IRL à la date anniversaire du contrat de location uniquement si ce dernier prévoit une clause d'indexation.

Certains propriétaires choisissent de ne pas indexer et de laisser le loyer inchangé. Ils prennent cette option pour fidéliser le locataire et réduire le risque de vacance. Évidemment, chaque propriétaire bailleur a la liberté d’agir comme bon lui semble sur ce sujet.

Lorsque vous achetez un logement pour ensuite le louer, vous fixez le montant du loyer comme bon vous semble puisqu’il s’agit d’une première location. Vous basez vos calculs sur les loyers de marché et les caractéristiques de votre bien, l’objectif étant de louer rapidement, de fidéliser le locataire et d’obtenir un rendement correct.

Si votre logement est situé dans l’une des 28 métropoles (1 149 villes) classées en zones tendues, vous devez respecter l’encadrement des loyers à la relocation.

Si vous dépassez le loyer de référence majoré à Paris, par exemple, vous risquez, en tant que propriétaire bailleur personne physique, une amende de 5.000 € et vous devrez rembourser le trop-perçu au locataire.

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Si vous achetez un logement neuf pour ensuite le donner en location, vous pouvez bénéficier de l'avantage fiscal Pinel. Les conditions pour en profiter : le logement doit être situé en secteur tendu (zones A bis, A et B1 du dispositif), vous disposez d'un délai d'un an pour trouver un locataire et vous devez respecter des plafonds de ressources des locataires mais aussi de loyers. Ces derniers peuvent augmenter dans le cadre de l'indexation en fonction de l'IRL à la date convenue au contrat.

L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.

Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail.

Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.

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Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah, les règles de révision du loyer sont spécifiques.

Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :

• Montant actuel du loyer mensuel
• IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)
• IRL du même trimestre de l'année précédente

Le calcul consiste à faire l'opération suivante :

Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple : Un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68. Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 146,68 / 145,17 = 606,24 €.

Si le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer, alors le loyer (hors charges) peut être révisé chaque année. Il est recommandé d’y indiquer que le loyer est révisé chaque 1er janvier, selon l'évolution de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.

Dans le cas d'un bail signé le 3 mars 2025 pour un logement situé à Anzin (métropole) :

• Loyer (hors charges) à la signature du bail : 400 €
• Date de 1re révision : 1er janvier 2026
• IRL du 2e trimestre 2024 : 145,17
• IRL du 2e trimestre 2025 : 146,68

Calcul du loyer à appliquer en 2026 : (400 € x 146,68) / 145,17 =404,08

En 2026, le loyer révisé à appliquer est de 404,08.

Le loyer révisé doit être inférieur au loyer maximum révisé de la convention Anah. Le loyer maximum de la convention est révisé chaque année au 1er janvier, selon la variation de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.

Spécificités Régionales et Plafonnement de l'IRL

Certaines collectivités locales disposent de leur propre indice. C’est le cas de la Corse, dont l’IRL du premier trimestre 2023 s’établit à 136,60, soit 1,99 % de plus par rapport au premier trimestre 2022. Pour l’outre-mer, l’IRL atteint 137,27.

Mais une disposition spécifique, à durée limitée, a été prise en août 2022, dans le cadre de la loi portant mesures d'urgence pour le pouvoir d'achat. Jusqu’au 30 juin 2023, la hausse de l’IRL est plafonnée à 3,5 % en métropole, à 2 % en Corse et à 2,5 % outre-mer. Cette augmentation maximale plafonnée est nommée « Bouclier loyer.

Attention Réviser le loyer est interdit dans les cas suivants :

• En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE),
• En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).

Valeurs récentes de l'IRL

Compte tenu de la hausse des chiffres de références constatée ces vingt-cinq dernières années l’indice IRL atteint 138,61 au premier trimestre 2023 (dernier chiffre disponible à la date de rédaction de cet article). À l’heure où nous écrivons cet article (début mai 2023), le dernier indice IRL pour l'immobilier d'habitation a été publié par l'Insee le 14 avril 2023. Plus précisément, il s’agit de l’indice du premier trimestre 2023. Il se chiffre à 138,61, une progression de 3,49 % par rapport au premier trimestre de l'année 2022.

Au premier trimestre 2025, l’indice de référence des loyers s'établit à 145,47. Un an, il augmente de 1,40 % après +1,82 % au trimestre précédent.

Tableau des Valeurs de l'IRL

Vous pouvez connaître les précédents IRL et leurs évolutions annuelles antérieures.

balises: #Insee

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