Transformation d'une SCI en SARL de Famille : Fiscalité et Amortissement

Investir dans l’immobilier au travers d’une structure juridique nécessite une analyse minutieuse, notamment lors du choix entre une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) et une SARL de Famille. Il est impératif de reconnaître qu’il n’existe pas de solution unique adaptée à tous. Chaque situation est unique, avec ses propres défis et opportunités.

SCI à l'IR : Une Structure "Transparente"

La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur le Revenu, dite « transparente », trouve son utilité dans l’hébergement de divers biens, tels que locaux d’habitation loués nus, locaux commerciaux, professionnels non équipés, ou parts de SCPI. La tenue d’une comptabilité de caisse et la réalisation d’une assemblée générale annuelle sur demande de l’administration sont requises. Les associés, qu’ils soient des personnes morales ou physiques membres d’une même famille, sont soumis à une fiscalité similaire aux revenus fonciers.

Avantages de la SCI à l'IR

Se prête particulièrement bien à la location nue, offrant une flexibilité appréciable dans la gestion de biens immobiliers.
Lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale, elle partage l’engagement locatif similaire à celui d’une personne physique.

Inconvénients de la SCI à l'IR

La SCI à l’IR ne permet généralement pas la location meublée, à moins que le chiffre d’affaires généré par cette activité ne dépasse pas les 10%.
Contrairement à la SARL de famille, la SCI à l’IR offre peu de possibilités d’amortissement des biens et présente des restrictions en termes de charges déductibles.

SARL de Famille : Une Option Privilégiée pour le Commercial

La Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille émerge comme une option privilégiée pour les activités à caractère commercial, en particulier la location meublée. La SARL de famille, en tant que structure commerciale, s’avère être un choix judicieux pour les activités industrielles, artisanales, ou commerciales, notamment la location meublée.

Par nature, la SARL est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cependant, la SARL de famille bénéficie d’une option particulière, laissant la possibilité d’opter pour l’Impôt sur le Revenu (IR). Cette option est réservée exclusivement aux SARL de famille destinées entre personnes parentes jusqu’au deuxième degré en ligne directe ou collatérale. L’une des caractéristiques clés de la SARL de famille est l’absence de possibilité d’avoir une holding associée, sauf imposition à l’IS. Cette particularité garantit que la structure est entièrement dédiée à l’activité commerciale, en l’occurrence la location meublée.

Avantages de la SARL de Famille

Permet non seulement l’amortissement des biens, mais également la déduction de toutes les charges associées, offrant ainsi une optimisation fiscale appréciable.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être appliqué, apportant des avantages fiscaux supplémentaires pour les revenus générés par la location meublée au sein de la SARL de famille.

La SARL de famille génère des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), consolidant ainsi son statut de structure commerciale. La gestion d’une SARL de famille implique une comptabilité d’engagement, avec la réalisation d’un bilan comptable (liasse 2031) et un report sur la déclaration 2042 C Pro. Il est crucial de noter que les gérants majoritaires d’une SARL de famille sont soumis à des cotisations sociales.

SCI ou SARL de Famille quel est le meilleur statut pour investir dans l’immobilier ?

Option à l'Impôt sur les Sociétés (IS)

Dans le domaine de la gestion patrimoniale et de l’investissement immobilier, l’option à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut représenter une alternative stratégique, en particulier lorsque l’on souhaite intégrer une activité meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI). Il est essentiel de souligner qu’en optant pour l’IS, une réévaluation du bien peut entraîner une imposition immédiate à la plus-value des particuliers. Cette mesure vise à prévenir d’éventuelles manipulations fiscales liées à des changements de statut.

Avantages de la SCI à l'IS

La SCI à l’IS offre une polyvalence remarquable en permettant toutes les formes de locations, que ce soit des biens vides, meublés, des locaux commerciaux, ou des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
En optant pour l’IS, la SCI se positionne comme une entité entièrement dédiée à l’immobilier.
La SCI à l’IS se révèle particulièrement adaptée à la transmission du patrimoine privé.
La SASU permet d’avoir un associé unique, conférant une grande souplesse et simplicité dans la structuration de la société.
La SASU offre la possibilité de cumuler plusieurs activités commerciales au sein d’une même entité.
La SASU offre la possibilité de dissociation claire entre les projets personnels de l’entrepreneur et ses activités commerciales.

Loyers Chargés Imposables (qu’ils soient encaissés ou non) : Les loyers sont considérés comme imposables, qu’ils aient été effectivement encaissés ou non. Déductibilité Totale des Charges Engagées : Toutes les charges engagées, liées à la gestion et à l’entretien du bien, sont déductibles.

Amortissement en SCI à l'IS

L’amortissement en SCI est un dispositif comptable fictif qui vise à refléter, dans la comptabilité, la diminution de la valeur d’un bien immobilier avec le temps. Ce processus suit une progression linéaire avec un taux d’amortissement déterminé en fonction de la durée d’utilisation normale du bien. Il est possible de déduire les amortissements de certaines immobilisations au sein de la société. L’amortissement d’un bien est essentiel dans le calcul de la plus-value de la SCI qui est réalisée lors de sa cession.

Terrain : Non amortissable
Gros œuvre : 45% sur une durée de 50 ans
Façade/Étanchéité : 10% sur 20 ans
Installations générales : 15% sur 15 ans
Agencement : 15% sur 15 ans

Lorsque la décision est prise d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), les bénéfices générés par la structure seront soumis à une imposition spécifique. Il est cependant important de noter qu’une particularité propre à l’IS réside dans le fait que les bénéfices ne seront imposés chez les associés que s’ils sont effectivement distribués. Dans le cas où une distribution de bénéfices a lieu, les associés seront imposés sur ces bénéfices distribués en tant que dividendes. Le taux d’imposition applicable dans ce scénario est un taux forfaitaire de 30%.

Transformation de SCI en SARL de Famille : Étapes et Implications

Transformer une SCI en SARL de famille est une démarche peu fréquente, mais stratégique. Les entrepreneurs choisissent souvent la SCI pour l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Bien que ce soit une opération peu courante, une Société Civile Immobilière peut se transformer en SARL pour différentes raisons. Selon le cas, ce changement peut être nécessaire, mais il peut également résulter d’une décision stratégique.

Les démarches pour transformer une SCI en SARL de famille sont similaires aux formalités de transformation des autres formes juridiques. De ce fait, il convient d’exécuter minutieusement 4 étapes :

Tenir une assemblée générale extraordinaire : Cette assemblée générale a pour but de décider la transformation juridique.
Publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales (JAL) : Il faut ensuite publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales.
Assembler le dossier de modification : Ce dossier contient différents éléments importants.
Déposer le dossier de modification auprès du Greffe du Tribunal de Commerce : Le dossier doit être envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce dans le mois suivant l’acte de modification.

Si certains entrepreneurs choisissent de réaliser cette modification, c’est qu’il y a forcément une raison. La transformation a ses avantages, mais aussi ses limites.

Motifs Courants de la Transformation

Dans une SCI, il est impossible d’avoir une location meublée non professionnelle ou LMNP. C’est le premier motif de cette transformation. En optant pour une SARL familiale, l’accès à la LMNP est possible. L’avantage fiscal de la LMNP n’est vraiment pas négligeable.
Un autre motif est la responsabilité. Comme sa désignation l’indique, la responsabilité des associés dans une SARL est limitée. Dans le cas d’une SCI, ce n’est malheureusement pas le cas. En cas de difficulté financière, la responsabilité des associés est illimitée. C’est une raison plus que valable pour envisager la transformation.

Limites à Considérer dans la Transformation

Il faut savoir que la rémunération d’un gérant en SARL de famille est différente de celui d’une SARL classique. La rémunération du gérant ne peut pas être déduite si elle est imposée à l’IR. Cela peut alors constituer un réel désavantage.
Transformer une SCI en SARL familiale n’est pas sans conséquence. En ce qui concerne la cession de parts sociales, il se peut qu’il y ait un problème.
Si la SARL familiale est bénéficiaire, les bénéfices s’ajoutent au foyer et peuvent dans ce cas changer le TMI.
Il existe certaines obligations comptables à respecter si vous voulez passer d’une SCI à une SARL de famille.

La transformation d’une SCI en SARL de famille n’implique pas la création d’une nouvelle personne morale. En effet, l’activité de la SCI est conservée et continue sous la forme d’une SARL. Les engagements qui ont été pris avant la transformation restent conservés ainsi que tous les droits associés à la SCI. En d’autres termes, la SARL hérite du patrimoine de la SCI, ce qui veut dire qu’il n’y a qu’un seul et unique patrimoine. Le 27 mai 2015, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu une décision qui confirme tout cela. En conséquence, si la SCI transmet un immeuble à la SARL, cela est assimilé à un prolongement du même patrimoine. La SCI et la SARL sont une seule et même personne. De ce fait, l’action ne peut être considérée comme un apport.

Commissaire à la Transformation : Est-ce Nécessaire ?

Si une société sans commissaire aux comptes se transforme en une société par actions, désigner un commissaire est une obligation. Effectivement, dans un tel cas, la désignation d’un commissaire à la transformation est obligatoire. Néanmoins, pour la transformation d’une SCI en SARL familiale, l’intervention d’un commissaire à la transformation n’est pas requise.

Stratégies d'Optimisation et Alternatives

Lorsque vous évaluez votre stratégie d’investissement, plusieurs options s’offrent à vous pour optimiser la gestion et la fiscalité.

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Avantage : Préserver la Fiscalité IR - En optant pour cette option, la SCI peut maintenir le statut d’Impôt sur le Revenu (IR), préservant ainsi les avantages fiscaux liés à cette structure. Inconvénient : Gestion d’une Nouvelle Structure - Toutefois, la mise en œuvre de cette option implique la gestion d’une nouvelle entité, généralement une société exploitant en meublé.
Avantage : Simples Formalités Juridiques - Opter pour la transformation de la SCI en SARL de famille (ou vice versa) présente l’avantage de procédures juridiques relativement simples. Inconvénient : Frais liés au Changement de Structure - Cependant, il est important de noter que des frais peuvent être associés à ce changement de structure.
Intérêt d’avoir un Bien par Structure pour une Meilleure Souplesse - Dans tous les cas, il est recommandé d’avoir un bien par structure.

Face aux alternatives de la Société Civile Immobilière (SCI), de la Société à Responsabilité Limitée de Famille (SARL de Famille) et de la Société par Actions Simplifiée (SAS), la décision ne peut être universelle. Il est également essentiel d’être conscient des inconvénients potentiels de chaque option. En fin de compte, la clé réside dans le questionnement au bon moment et dans la recherche de conseils avisés. Entouré d’une équipe de professionnels compétents et bien conseillé, tout projet lié à la création de société peut être mené de manière éclairée et conforme aux objectifs spécifiques de chaque individu.

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