TVA et Marchand de Biens : Conditions Applicables aux Terrains à Bâtir

L'activité de marchand de biens offre la possibilité d'acheter et de revendre des biens immobiliers. Cependant, la TVA liée à cette activité est souvent mal comprise, tant par le grand public que par les professionnels qui souhaitent se lancer dans des opérations d’achat-revente immobilier.

Avant de devenir marchand de biens, beaucoup de personnes appréhendent la question de la TVA sur marge pour le marchand de biens. Il est essentiel de comprendre la définition fiscale du statut de marchand de biens afin de déterminer si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale. Même si vous ne vous considérez pas comme marchand de biens, l’administration fiscale peut vous considérer comme tel en fonction de vos opérations pratiques.

J’entends et je lis trop d’âneries sur le sujet, notamment de la part de personnes qui ne sont pas marchands de biens. Il y a certaines opérations qui, lorsqu’elles sont réalisées par le marchand de biens, ne vous laissent pas le choix : vous devrez vous acquitter de la TVA. Là encore, ces cas se subdivisent en plusieurs configurations : lorsque vous vendez du “neuf”, votre prix de vente s’entendra TTC et vous devrez reverser à l’état la TVA que vous aurez perçue, comme lorsqu’un commerçant vend n’importe quel produit de consommation.

Qu'est-ce qu'un Terrain à Bâtir (TAB) ?

Selon l’article 257, I-2 du Code général des impôts (CGI), un terrain à bâtir (TAB) est une parcelle sur laquelle des constructions sont autorisées en vertu des documents d’urbanisme (du plan local d’urbanisme - PLU, par exemple).

D’un point de vue fiscal :

Qualification automatique en terrain à bâtir : Dès lors qu’un terrain est situé en zone constructible, il est réputé « à bâtir », même si aucun permis de construire n’a été délivré.
Zone non constructible : À l’inverse, un terrain classé en zone agricole ou naturelle ne peut pas être considéré comme un TAB, même s’il est envisageable qu’à l’avenir, un changement de zonage se produise (par exemple, via une modification du PLU).

À retenir : Il est recommandé de vérifier régulièrement la classification urbanistique d’un terrain afin d’éviter toute confusion sur sa qualification lors de sa cession ou de son acquisition.

Pour l’application de la TVA, sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme ou document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme.

Règles de TVA Applicables aux Terrains à Bâtir

Principe : Application de la TVA

Dès lors qu’un terrain est qualifié de terrain à bâtir et qu’il est cédé par une personne agissant dans le cadre de son activité économique (comme vous, en tant que marchand de biens), l’opération est en principe, toujours soumise à la TVA. Deux situations peuvent se présenter :

La TVA est applicable sur le prix de vente total ;
La TVA est applicable sur la marge de l’opération : c’est à dire sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du terrain.

La différence entre ces deux régimes dépend principalement de la situation de la TVA lors de l’acquisition du bien.

Sur Quelle Base la TVA Est-Elle Applicable ?

Pour déterminer si la TVA doit être appliquée sur la totalité du prix de vente ou sur la marge, il faut s’interroger sur les conditions de l’acquisition initiale.

De la TVA était applicable lors de l’acquisition ?

TVA applicable sur le prix total : Si vous avez acquis le terrain avec une opération ayant ouvert droit à déduction de la TVA (c’est-à-dire que la TVA était facturée et déductible lors de l’achat), alors la TVA sur la revente s’applique sur la totalité du prix de vente. Si le professionnel avait acquis le terrain à bâtir auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession.

TVA applicable sur la marge : Si, à l’inverse, la TVA n’était pas déductible lors de l’acquisition du terrain, alors la TVA sera uniquement applicable sur la marge de l’opération. Cette situation se rencontre fréquemment, notamment lors de l’achat d’un terrain non constructible (qui devient constructible plus tard) vendu sans qu’une option ait été exercé, ou lors de l’acquisition d’une terrain auprès d’un particulier.

Comment savoir si l’acquisition a ouvert droit à TVA ? Cette information est mentionnée dans l’acte notarié.

TVA sur la marge : définition et calcul

Conséquences en Matière de TVA

Mentions Obligatoires sur l'Acte Notarié

La mention « TVA sur le prix total » ou « TVA sur la marge » doit être clairement portée sur l’acte notarié, en fonction du régime applicable.

Lire aussi: Marchand de Biens : TVA et Travaux

Récupération de la TVA en Amont

Quelle que soit la base de taxation (prix total ou marge), vous pourrez récupérer la TVA liée :

À l’acquisition (si elle a été facturée) ;
Aux frais d’acquisition (frais de notaire, honoraires divers) ;
Aux dépenses engagées en vue de la revente : travaux de viabilisation, démolition partielle, études de sol, honoraires de géomètre, etc.

Important : En cas de modification de la qualification juridique du bien, la TVA sur marge peut devenir inapplicable.

Cas Spécifiques et Options

Les terrains non à bâtir, ainsi que les immeubles anciens, à savoir ceux achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérés de TVA (article 261, 5 du CGI). Les opérations relatives à ces immeubles, réalisées par des assujettis agissant en tant que tel sont toutefois imposables sur option en vertu de l'article 260, 5° bis du CGI. L'option pour l'imposition à la TVA de ces livraisons d'immeubles doit être expresse.

En échange, ces professionnels pourront récupérer la TVA qui a grevé leurs achats ou les travaux de construction ou de rénovation par exemple, sous réserve de leur droit à déduction.

Il est essentiel de noter que la vente d’un terrain à bâtir est toujours soumise à la TVA. Désormais, la nature de « terrain à bâtir » dépend de sa nature objective, c’est-à-dire si le terrain est situé dans une zone autorisant des constructions, et cela indépendamment de la volonté de l’acquéreur.

Taxation sur le Prix de Cession ou sur la Marge ?

Par principe, la TVA est calculée sur le prix de cession. Il existe des exceptions dans lesquelles la TVA est calculée sur la marge, à savoir la plus-value. Si le régime de TVA à l'acquisition n'est pas connu, la TVA s'applique sur le prix total.

L'application de la TVA sur marge est conditionnée par le fait que le bien soit revendu identique au bien acquis quant à sa qualification juridique (article 268 du CGI). De son côté, l’administration fiscale se contente de citer le Conseil d’Etat mais ne reprend pas les différentes réponses ministérielles qui avaient été publiées sur le sujet.

TVA Applicable pour un Immeuble Achevé Depuis Moins de 5 Ans

Dès lors que le bien immobilier a été achevé depuis moins de 5 ans, le régime de TVA applicable au marchand de biens est simple : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total. Ainsi, le marchand de biens pourra déduire la TVA payée en amont pour l’acquisition du bien immobilier, mais aussi sur les travaux et sur les dépenses affectées à l’entreprise, portant l’opération. De plus, lors de l’acquisition du bien immobilier, le marchand de biens bénéficie d’un droit de mutation à taux réduit soit 0,715 % au lieu de 5,09 %.

Néanmoins, le marchand de biens peut opter pour la TVA sur marge, mais de manière très restrictive, depuis les Arrêts du Conseil d’Etat. Il faut pour cela réunir les deux conditions suivantes :

Une absence de droit à déduction lors de l’acquisition ;
Une unité juridique entre le bien acquis et le bien vendu.

TVA Applicable pour la Revente d’un Immeuble Achevé Depuis Plus de 5 Ans

Dès lors que le bien immobilier est achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens peut :

Le vendre sans TVA (exonération de TVA)
Opter pour la TVA sur marge, sauf en cas de rénovation lourde ;
Opter pour la TVA sur le prix total, ou y être imposé en cas de rénovation lourde ;

La TVA sur le prix total de la revente permet de déduire la TVA payée en amont (lors de l’acquisition du bien immobilier par le marchand de biens), chose impossible avec l’option pour la TVA sur marge.

Précision : Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l’état neuf :

Soit la majorité des fondations ;
Soit la majorité des éléments porteurs ;
Soit la majorité des façades hors ravalement ;
Soit l’ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d’entre eux (électricité ; plomberie ; planchers non porteurs ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; système de chauffage).

Le marchand de biens doit donc bien étudier le dossier en amont pour savoir s’il sera imposable ou non à la TVA sur le prix de vente intégral, partiellement (TVA sur marge) ou pas du tout ! En cas de travaux importants, il faut être très professionnel. Les enjeux l’imposent.

Mise en garde : La pire pour un marchand de biens est de se placer en régime fiscal de la rénovation légère, à savoir pas de TVA sur le prix de revente et que l’administration fiscale considère qu’il s’agit en fait d’une rénovation lourde (le redressement TVA est alors de la TVA en dedans du prix de vente.

Focus sur la TVA sur Marge dans le Cadre d’une Activité de Marchand de Biens

En cas d’option pour la TVA sur marge, la TVA ne s’appliquera pas sur le prix de vente, mais sur la marge réalisée par le marchand de biens.

La marge est constituée par la différence entre (CGI art. 268) :

D’une part, le prix de vente et les charges qui s’y ajoutent ;
D’autre part, les sommes que le cédant a versées (prix d’achat), à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition de l’immeuble.

Pour déterminer la base d’imposition qui est réputée toutes taxes comprises (TTC), il y a donc lieu de procéder à un calcul « en dedans » selon la formule suivante :

Marge taxable = (montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives − prix d’achat) / (100 + taux applicable à l’opération) / 100

Le second terme de la différence (qui correspond au prix d’achat et aux charges qui s’y ajoutent) ne comprend que les dépenses sur lesquelles aucun droit à déduction n’a pu être exercé.

Ainsi, si des droits à déduction ouverts au moment de l’acquisition n’ont pas été exercés à l’époque, ils ne pourront pas être inclus dans le second terme de calcul de la marge. Une TVA sur marge nulle ou négative est possible. La base d’imposition sera alors prise pour zéro (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 300).

Le Marchand de Biens Doit-Il Opter pour la TVA sur Marge ?

Pour un acquéreur marchand de biens soumis à la TVA : Oui, cette option est intéressante car elle va lui permettre de récupérer la TVA sur les travaux, sur les honoraires et tous les frais généraux. Pour autant, le prix de vente sera négocié sur une base HT puisque l’acheteur pourra récupérer la TVA, à condition qu’elle figure de manière précise dans l’acte notarié avec le taux applicable et la base. L’acquéreur paiera aussi les droits d’enregistrements de 5,08%.

Pour un acquéreur marchand de biens non soumis à la TVA : Non, en cas de cession du bien immobilier pour un particulier (local habitation), l’acquéreur ne va pas souhaiter payer la TVA (qu’il ne récupérera pas) et va demander à bénéficier du régime d’exonération de la TVA. Cet élément sera pris en compte dans la négociation immobilière. Dans ce cas, le marchand de bien n’opte pas pour la TVA sur marge. Il aura des activités économiques à 100% exonérées de TVA. Il ne pourra donc récupérer aucune TVA déductible sur l’intégralité de ces dépenses.

En pratique : Le marchand de bien qui réalise des travaux sur un immeuble achevé de plus de 5 ans n’est pas en droit de déduire la TVA facturée sur les travaux. La raison est simple, au moment de la réalisation des travaux, ceux-ci sont affectés à une opération exonérée à la TVA. Ce n’est que si le cédant opte pour soumettre la vente à la TVA qu’il pourra déduire la TVA afférente aux travaux réalisés. Autrement dit, le droit à déduction naît lors de la cession de l’immeuble si le cédant opte à la TVA.

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