TVA Immobilière : Guide Complet pour la Vente et l'Achat

La TVA immobilière est un impôt perçu par l'État lors de la vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel. Comprendre les règles de TVA applicables aux opérations immobilières est essentiel. Nous vous exposons les informations essentielles à connaître.

TVA immobilière

TVA et Vente d'un Immeuble Neuf

Définition d'un Immeuble Neuf

Un immeuble est considéré comme neuf s'il est achevé depuis moins de cinq ans et qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants (CGI art. 257, I-2-2°). Sont donc considérés comme neuf :

  • Les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans.
  • Les surélévations d’immeubles existants.
  • Les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
    • Soit la majorité des fondations.
    • Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage.
    • Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement.
    • Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

Cessions entre Particuliers

Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des Professionnels

Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a).

Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

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  • 5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°).
  • 10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Droits d‘enregistrement réduits

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

TVA Immobilière et Vente d'un Immeuble Ancien

Cessions entre Particuliers

Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes assujettis à la TVA et qui agissent comme telles, c’est-à-dire dans le cadre d'une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur.

Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des Professionnels

Principe d’exonération

Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2°).

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TVA sur option

Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente (CGI, art. 260, 5°), l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art.

TVA Immobilière et Vente d'un Terrain à Bâtir

Définition d’un Terrain à Bâtir

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu [...]. ».

Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.

Les Cessions entre Particuliers

La TVA ne s’applique qu’aux assujettis (CGI. art. 256 A). Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).

Les Terrains Vendus par un Professionnel

Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°).

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Imposition sur le prix total

La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20% (CGI. art. 278), que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.

Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).

Imposition sur marge

Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA (CGI, art.

Le Marchand de Biens et la TVA Immobilière

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier sous le statut de marchand de biens ? Avant de vous lancer, il vous faut savoir que la fiscalité applicable à ces professionnels de l’immobilier prévoit des règles dérogatoires en matière de droits de notaire, d’imposition des plus-values et de TVA.

Qu’est-ce qu’un Marchand de Biens ?

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité est d’acheter et de revendre des biens immobiliers, des parts ou actions de sociétés immobilières ou des fonds de commerce pour dégager une plus-value.

Il n’existe pas de statut légal de marchand de biens, vous serez qualifié comme tel par l’administration fiscale si vous remplissez les deux conditions cumulatives suivantes :

Vous exercez habituellement l’activité d’achat-revente

Le caractère habituel de l’achat-revente n’est pas défini par la loi. Il s’apprécie donc en fonction de critères objectifs comme le nombre, le volume et le rythme des opérations réalisées chaque année par le marchand de biens. Par exemple, le fait d’acquérir un immeuble pour le diviser et le revendre en plusieurs lots constitue une opération habituelle d’achat-revente. En revanche, n’est pas qualifiée comme telle l’opération visant à acheter et à revendre l’immeuble en bloc.

Vous avez une intention spéculative

Votre objectif en tant que marchand de biens est de réaliser un profit à court terme. Vous achetez un bien en vue de réaliser une plus-value. Pour caractériser l’intention spéculative, la loi se base sur le délai qui s’écoule entre l’achat et la revente du logement. S’il est trop long, l’administration peut requalifier l’acte de commerce (la revente par un marchand de biens) en acte civil, ce qui a bien entendu des conséquences sur la fiscalité de l’opération (notamment le recalcul des droits de notaire, et la taxation de la plus-value au régime des particuliers).

Schéma TVA Marge

Schéma TVA Marge

L’imposition des Plus-Values Immobilières des Marchands de Biens

Les revenus tirés de la revente des biens immobiliers, c’est-à-dire les plus-values, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Leur imposition dépend de la structure juridique choisie pour exercer l’activité de marchand de biens. Deux options possibles :

  • Les sociétés de personnes, comme l’EURL ou l’entreprise individuelle (les BIC sont alors taxés entre les mains du marchand de biens, au barème progressif de l’impôt sur le revenu).
  • Les sociétés de capitaux comme la SARL, la SAS / SASU (les BIC sont alors taxés au niveau de l’entreprise, à l’impôt sur les sociétés).

Il convient de raisonner non pas opération par opération comme le font les particuliers, mais en fonction du bénéfice total réalisé sur un exercice comptable. Vous devez faire la différence entre le prix d’achat augmenté des diverses dépenses liées à l’opération (comme des travaux par exemple) et le prix de cession. La plus-value que vous dégagez est ensuite soumise en fonction de la forme juridique :

  • À la taxation dans votre tranche marginale d’imposition. Vous devrez également payer les prélèvements sociaux, dont le taux s’élève à 17.2 %.
  • À l’impôt sur les sociétés. Le taux applicable dépend du montant du bénéfice. En dessous de 38 120 €, la plus-value sera taxée à 15 %. Au-delà, elle sera imposée à 26.5 %.

En fonction de la tranche marginale d’imposition à laquelle vous êtes rattaché, il peut être plus opportun d’exercer votre activité dans une société de capitaux, ce qui permettra de diminuer la taxe sur la plus-value et de ne pas payer de prélèvements sociaux.

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Le Taux Réduit de Frais de Notaire pour le Marchand de Biens

Les particuliers qui achètent un bien sont soumis au paiement de droits de mutation à titre onéreux, de droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, auxquels il convient d’ajouter les honoraires du notaire. La note s’avère particulièrement élevée, puisqu’elle représente 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.

Les marchands de biens peuvent bénéficier d’un régime dérogatoire, qui prévoit une exonération de droits de mutation à titre onéreux ou d’une exonération de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement, ce qui mécaniquement diminue le montant des frais de notaire. Quatre situations :

  • Le marchand de biens est assujetti à la TVA et prend l’engagement de revendre le bien immobilier dans les 5 ans suivant son acquisition : il ne paie pas de droits et taxes de mutation (article 1115 du Code général des impôts)
  • Le marchand de biens est assujetti à la TVA et s’engage à entreprendre dans les 4 ans suivant l’acquisition des travaux de rénovation lourds permettant de remettre le logement à neuf : il ne paie pas la taxe foncière ou les droits d’enregistrement (article 1594-0 G du CGI)
  • Le marchand de biens achète des terrains et procède à la construction de maisons individuelles : il est exonéré de taxe foncière ou de droits d’enregistrement. Attention toutefois, l’exonération est limitée à une superficie de 2 500 m2 par logement (article 1594-0 G du CGI)
  • Le marchand de biens acquiert des immeubles situés dans des zones à urbaniser par priorité : il est exonéré de taxe foncière ou de droits d’enregistrement (article 1594-0 G du CGI)

Lorsque le régime de faveur est conditionné à la revente dans les 5 ans ou à la réalisation des travaux dans les 4 ans, le marchand de biens doit prendre l’engagement dans l’acte d’achat du bien, sous peine de remise en cause de l’avantage par l’administration fiscale.

Le Régime de TVA Applicable aux Marchands de Biens

En tant que marchand de biens, vous pouvez réaliser deux types d’opérations :

  • De l’achat-revente de locaux commerciaux ou tertiaires : puisque la vente intervient entre deux professionnels, l’acheteur pourra récupérer la TVA que vous facturez. De votre côté, comme vendeur, vous pourrez récupérer la TVA sur les travaux que vous avez réalisés. Peu importe, donc, que le prix soit négocié sur une base hors taxes, puisque l’opération sera neutre. Seule exception : si l’activité exercée par l’acheteur professionnel n’est pas assujettie à la TVA, comme c’est le cas notamment pour les banquiers, assureurs et professionnels de la santé. Dans cette hypothèse, vous ne pourrez pas récupérer la TVA.
  • De l’achat-revente de locaux à usage d’habitation : l’acheteur ne pourra jamais récupérer la TVA et vous ne pourrez pas de votre côté récupérer la TVA sur les travaux. Dans cette hypothèse, il convient d’éviter que la vente soit assujettie à la TVA. Sinon, vous devrez payer de la TVA sur la base du prix de vente TTC, et l’acheteur, qui ne peut pas récupérer la TVA, verra augmenter son prix de revient. Cependant, vous verrez juste après que vous n’avez pas toujours le choix du régime de TVA imposable.

À tort, une grande majorité des investisseurs marchands de biens s’imaginent que la TVA sur marge s’applique d’office aux opérations qu’ils réalisent (sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, et non sur la vente entière). Pourtant, suite à une réforme de 2010, le principe est la taxation sur le prix total, et par exception, la taxation peut porter uniquement sur la marge. Tout dépend en fait de la nature des travaux réalisés : rénovation légère ou lourde.

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La TVA Applicable à la Rénovation Légère

Si la cession porte sur un bien de plus de 5 ans qui a subi des travaux de rénovation légère, alors la vente n’est pas soumise à la TVA, qu’elle porte sur des locaux à usage d’habitation ou professionnel. En conséquence, vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur les travaux. Toutefois, si les travaux de rénovation légère portent sur un immeuble à usage professionnel, vous pouvez exercer votre droit d’option à la TVA. Dans cette hypothèse, vous serez soumis à la TVA sur marge et pourrez récupérer la TVA sur les travaux.

La TVA Applicable à la Rénovation Lourde

Dans le cadre d’une rénovation lourde, l’administration fiscale considère que le bien a été remis à neuf. Dans ce cas, l’opération sera soumise à la TVA sur le prix total (l’option pour la TVA sur marge est impossible), mais vous pourrez récupérer la TVA sur le prix des travaux.

Sont considérés comme des travaux lourds ceux qui portent sur :

  • La majorité des fondations
  • La majorité des façades, à l’exclusion du ravalement, qui est considéré comme une rénovation légère
  • La majorité des éléments porteurs de l’immeuble
  • Au moins 2/3 de chacun des six éléments qui composent le second œuvre (planchers non porteurs, plomberie, système de chauffage, électricité, huisseries extérieures et cloisons intérieures).

Idéalement, pour assurer une rentabilité maximale des opérations d’achat-revente, il faut éviter les biens qui nécessitent une rénovation lourde, du moins pour ceux qui sont à usage d’habitation. Montrez-vous vigilant au moment de vous placer sous un régime de rénovation et gardez bien tous les justificatifs nécessaires.

La TVA sur Marge : Optimisation Fiscale pour les Marchands de Biens

Avant toute chose, il est crucial de rappeler que la TVA sur marge s’applique uniquement lors de la vente de biens immobiliers qui ont été précédemment acquis sans TVA. Cela signifie qu’il ne s’agit pas d’un simple transfert de taxe mais plutôt d’une imposition spécifique au montant du bénéfice réalisé lors de cette opération. Le principe central est que la TVA s’applique uniquement sur la marge bénéficiaire obtenue entre le prix de vente et le prix d’achat d’origine du bien immobilier. Ce différentiel forme la base taxable, contrairement à la taxation classique sur la totalité du prix de vente.

L’application de la TVA sur marge n’est pas obligatoire pour toutes les transactions. Les marchands de biens peuvent opter pour le régime standard où la TVA se calcule de manière classique sur le prix total de vente. Cependant, dans beaucoup de cas, choisir le régime optionnel représente une optimisation fiscale significative.

Calcul de la TVA sur Marge

Le calcul de la TVA sur marge débute par la détermination précise du prix d’achat et du prix de vente du bien. La différence entre ces deux montants représente la marge réalisée par le marchand de biens. C’est cette somme qui sera soumise à la TVA selon le taux de TVA applicable.

Par exemple, considérons un bien acheté pour 150 000 euros, revendu à 200 000 euros. La marge brute est alors de 50 000 euros. Si on applique une TVA de 20 %, cela signifie que le professionnel devra reverser 10 000 euros de TVA à l’administration fiscale.

Certaines situations spécifiques conduisent à un traitement particulier en matière de TVA sur marge. Par exemple, dans le cas où un bien a subi d’importantes rénovations, son statut juridique pourrait changer, impactant ainsi la manière dont la TVA appliquée.

Exonération de TVA

Une exonération de TVA peut être envisagée dans certains contextes bien précis. L’exonération vise principalement les cas où le bien immobilier vendu est ancien ou lorsqu’il n’a pas été soumis à la TVA lors de sa dernière mutation. Par ailleurs, faire appel à des dispositifs d’optimisation patrimoniale représente une stratégie répandue parmi les investisseurs compétents.

Quand un investisseur procède à la revente d’un bien immobilier souscrit hors TVA, il doit veiller à intégrer tous éléments fiscaux impayés potentiels. On parle ici principalement d’ajustements possibles dans le calcul de la TVA si cette dernière devait être rectifiée postérieurement.

D’autres incidents aussi possiblement problématiques incluent les variations soudaines de marché et leur impact indirect sur le calcul de la marge théorique.

Maîtriser la TVA sur marge constitue un atout non négligeable pour les investisseurs immobiliers avisés, cherchant à maximiser leurs revenus tout en minimisant leurs charges fiscales. À mesure que l’environnement fiscal évolue, intégrer pleinement les implications de la TVA sur marge dans sa stratégie globale devient impératif pour maintenir un haut niveau de compétitivité sur le marché.

TVA à 5,5 % : Conditions et Calcul

La TVA à 5,5 % est une réduction du taux normal de TVA, qui s’applique, sous conditions :

  • Lors d’un achat immobilier neuf. Ce dispositif vise à favoriser l’accession à la propriété des primo-accédants dotés de revenus modestes et la mixité sociale dans certains quartiers.
  • Si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique dans un logement de plus de 2 ans. La mesure a pour objectif de réduire le montant des dépenses, afin d’améliorer la performance énergétique des biens immobiliers et de permettre aux propriétaires de s’inscrire dans une démarche de développement durable.

Pour bénéficier de la TVA réduite, vous devez :

  • Acquérir un bien qui se situe dans un territoire éligible. Plusieurs possibilités : les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), les zones ANRU et leurs abords.
  • Le logement doit être neuf, à usage d’habitation et occupé à titre de résidence principale. Il peut aussi s’agir d’un bien ancien, à condition qu’il fasse l’objet d’une rénovation lourde pour le remettre à neuf.
  • Vous devez conserver le logement pendant une période minimale de 10 ans avant de le revendre, le louer ou l’utiliser comme résidence secondaire.

Comme le dispositif est réservé aux ménages modestes, vos ressources en N-2 ne doivent pas excéder des plafonds variables en fonction :

  • Du lieu d'implantation du bien.
  • Et du nombre de personnes résidant dans le logement.

Le plus souvent, le prix des logements est déjà exprimé TTC. Vous ferez alors le calcul suivant pour connaître le montant de la taxe : prix TTC du bien - 5,5 %. Si le prix du logement est exprimé HT et que vous souhaitez procéder au calcul du montant, vous appliquerez la formule : prix HT du bien x 5,5 % = prix TTC.

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