La CFE en SCI : Tout ce que vous devez savoir

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un passage obligé de l'imposition pour la majorité des sociétés en France. Comme n’importe quelle autre société, le statut juridique de la SCI est soumis à certaines contraintes fiscales, à commencer par la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Cet impôt local basé sur la valeur locative du lieu de travail n'est pas toujours le plus simple à calculer avec différents facteurs qui influencent le montant d’impôt à payer : chiffre d'affaires, nature de l'établissement, l'année de création... Cet impôt local est en quelque sorte la petite sœur de la taxe d’habitation, mais pour les entreprises. C’est un impôt local que vous devez payer chaque année si vous exercez une activité professionnelle non salariée en France.

Mais alors, concrètement, comment s’applique la CFE en SCI ? Quelles sont les exonérations et réductions possibles ? Ou encore, comment la calculer ? On fait le point avec vous.

Qu'est-ce que la CFE ?

La CFE, ou Cotisation Foncière des Entreprises, est un impôt local que doivent payer la plupart des entreprises françaises. Elle fait partie de la contribution économique territoriale (CET) avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Il s’agit d’un impôt local qui supplée, en partie, la taxe professionnelle.

Avant 2010, les entreprises payaient la taxe professionnelle, mais le gouvernement a décidé de changer la donne et de créer la CET, ou Contribution Économique Territoriale. Or, la CFE en est l’une des deux composantes, l’autre étant la CVAE, ou Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises.

En résumé, si vous exercez une activité professionnelle non salariée, vous êtes obligatoirement redevable de la CFE. Cela concerne donc :

Les commerçants ;
Les artisans ;
Les professions libérales ;
Les sociétés (SARL, SAS, etc.) ;
Les auto-entrepreneurs, même si dans ce cas, il existe des exceptions.

Elle est majorée d'une taxe additionnelle qui finance les chambres de commerce et de l'industrie (CCI), et les chambres de métiers et de l'artisanat (CMA). Les entreprises sont redevables de la CFE selon leur situation au 1er janvier, à partir de la seconde année suivant la création de la société, et sa déclaration doit être réalisée une seule fois, sauf changement de situation comme un déménagement ou agrandissement de locaux.

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La CFE s’applique-t-elle à la SCI ?

Comme nous l’avons vu précédemment, la CFE est un impôt local que doivent payer la plupart des entreprises françaises. À ce titre, votre SCI est, elle aussi, concernée, qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR), qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou d’une SCI de construction-vente.

Pour être plus précis, une SCI est redevable de la CFE si l’entreprise remplit les 4 conditions suivantes :

Ses locaux sont situés en France ;
Son activité a un caractère régulier ;
Son activité est exercée à titre professionnel ;
Son activité est non salariée.

Les biens immobiliers assujettis à la taxe foncière étant utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle non salariée sont soumis à la cotisation. Les SCI ne sont redevables de cet impôt local que pour les biens immobiliers dont elles ont la libre disposition tels que le siège social ou les bureaux dans lesquels elles exercent leur activité.

Lire aussi: CFE: Qui est exonéré?

Attention à bien comprendre que la Cotisation Foncière des Entreprises n’augmente pas en fonction du nombre de biens possédés par la SCI. En effet, ce n’est pas parce que votre société est propriétaire de 10 appartements que vous allez payer la CFE sur tous. Cette dernière ne concerne effectivement que les biens immobiliers directement utilisés dans l’exercice de l’activité de la SCI. Il s’agit donc notamment du siège social ou encore des bureaux.

De même, gardez à l’esprit que les biens loués à des tiers ne sont pas non plus concernés par la CFE, sauf si le chiffre d’affaires annuel issu de votre activité de location dépasse les 100 000 €.

Comment calculer le montant de la CFE en SCI ?

Maintenant que vous cernez sans doute mieux les implications de la CFE, vous vous demandez peut-être sur quelle base est effectué son calcul pour mieux anticiper son montant ? Comme vous allez le voir, le raisonnement n’est pas si simple, à l’instar du calcul des autres impôts locaux.

La valeur locative du bien immobilier que possède la Société Civile Immobilière est calculée par la Commission Départementale des Valeur Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP) qui se réfère à des grilles tarifaires.

Tout d’abord, sachez que le montant de votre Cotisation Foncière des Entreprises dépend de 3 facteurs principaux :

Le taux d’imposition de votre commune ;
La valeur locative de vos biens immobiliers (utilisés dans le cadre de votre activité uniquement) ;
Votre chiffre d’affaires.

La formule de base étant celle-ci : CFE = Taux CFE x Base d’imposition (valeur locative des biens immobiliers).

Bon à savoir : L’année de référence pour le calcul de la CFE est toujours l’année N-2. Par exemple, si vous voulez estimer votre CFE pour 2024, vous devrez vous baser sur les données de 2022.

Concernant le taux d’imposition de la Cotisation Foncière des Entreprises, celui-ci est fixé chaque année par votre commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont dépend votre SCI.

Pour vous donner une idée, voici quelques exemples de taux appliqués en 2024 dans les plus grandes villes françaises :

Paris : 16,52 %
Lyon : 28,62 %
Marseille : 31,02 %
Bordeaux : 35,06 %
Toulouse : 36,58 %

Vous le constatez par vous-même, les disparités sont importantes d’une ville à l’autre.

Bon à savoir : Chaque année, ces taux peuvent être revus à la hausse ou à la baisse. Assurez-vous donc de vérifier le taux en vigueur pour votre calcul, sous peine d’avoir quelques surprises lorsque vous tenterez d’anticiper votre imposition.

Pour la valeur locative de vos biens immobiliers, cette dernière est déterminée par la Commission Départementale des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP). L’organisme tient compte de la moyenne des prix du marché et des caractéristiques de vos locaux.

Enfin, en ce qui concerne votre chiffre d’affaires, celui-ci peut significativement impacter le montant de votre CFE. En effet, si la valeur locative de vos biens est trop faible, un forfait minimum s’applique automatiquement. Ce dernier est alors établi en fonction de votre chiffre d’affaires de l’année N-2 et de la localisation de l’établissement principal de votre SCI.

Elle applique ce que l’on appelle un forfait minimum de cotisation foncière. Le barème de cotisation minimum est réévalué chaque année.

Pour vous aider dans vos calculs, n’hésitez pas à vous appuyer sur cet outil du service public qui vous permet de visualiser la fiscalité locale de votre entreprise.

Tableau récapitulatif du calcul de la CFE

Élément	Description
Taux CFE	Fixé par la commune ou l'EPCI
Base d'imposition	Valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l'activité
Année de référence	Année N-2
Formule de base	CFE = Taux CFE x Base d'imposition

Exonérations et réductions de CFE en SCI

Vous vous en doutez, dans certains cas, votre SCI peut être à 100 % exemptée de Cotisation Foncière des Entreprises. Bien sûr, cela ne vaut que pour certaines situations. Lorsque la société est implantée dans une zone aidée, elle peut bénéficier d’exonérations.

Bon à savoir : si vous envisagez de créer votre SCI en fin d’année, il est fortement recommandé d’attendre le début d’année suivante.

Voici les principaux cas d'exonération :

Le bien immobilier de la SCI est exclusivement utilisé pour l’habitation;
La SCI réalise moins de 5 000 € de chiffre d’affaires par an ;
Le bien loué à un tiers par la SCI lui rapporte moins de 100 000 € de chiffre d’affaires annuel ;
La SCI est implantée dans une zone prioritaire (ZFU, QPPV, ZFA, ZAFR, ZRR ou BER).

Attention, si votre SCI fait de la location meublée, l’entreprise est en principe soumise à la CFE, sauf si le bien loué est votre résidence principale.

Contre toute attente, il est possible aussi que vous ne soyez exonéré de CFE que partiellement (que ce soit en termes de montant ou de délai d’application). Par exemple, votre SCI est exonérée de CFE durant sa 1e année d’existence (mais la déclaration reste obligatoire avant le 31 décembre de l’année de création).

Un beau cadeau de bienvenue du fisc ! Ensuite, lors de la 2e année, votre SCI bénéficie d’une exonération de 50 %.

Dans certains cas, la SCI est dispensée de régler la cotisation foncière des entreprises. Lorsque la société est implantée dans une zone aidée, elle peut bénéficier d’exonérations.

Une SCI peut être exonérée de la CFE dans un certain nombre d’hypothèses. Elle bénéficie notamment d’une exonération totale dans l’année qui suit sa création, et d’une réduction de CFE à hauteur de 50% la seconde année.

Déclaration et paiement de la CFE

La Cotisation Foncière des Entreprises en SCI n’a maintenant plus de secrets pour vous ! Pour votre déclaration, seule la première année vous y oblige par le biais du formulaire 1447-C-SD (à déposer avant le 31 décembre de l’année de création).

Vous devez effectuer une déclaration CFE en SCI avant le 1er janvier de l'année suivant la création de votre entreprise, en remplissant le formulaire mis à disposition sur le site impots.gouv.fr. Par exemple, si vous créez une entreprise en 2024, vous devrez effectuer votre déclaration avant le 1er janvier 2025.

Ainsi, si vous créez votre SCI en 2021, vous devrez réaliser votre déclaration avant le 1er janvier 2022. Cette déclaration doit être réalisée seulement une fois, lors de la constitution de votre SCI. Vous n’avez ainsi pas à répéter cette démarche chaque année.

Lors des années suivantes, le calcul est fait automatiquement par l’administration, sans besoin d’une nouvelle déclaration manuelle. Néanmoins, une déclaration sera à nouveau nécessaire si vous devez signaler un changement de situation (comme un changement de locaux, etc.).

Pour déclarer un changement, vous devez déposer une déclaration 1447-M avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.

Quant au paiement de la CFE, celui-ci se fait dès lors que vous recevez votre avis d’imposition dématérialisé. Les modalités peuvent varier en fonction du montant de votre cotisation lors de l’année précédente.

La SCI doit régler la cotisation foncière tous les ans avant le 15 décembre de chaque année. Il est possible de payer en ligne sur le site des impôts.

Le paiement de la CFE peut être soit réalisé en une fois ou mensualisé, en ligne, sur le site des impôts, par carte bancaire.

Voici les différentes modalités de paiement :

Paiement en ligne : Le montant de CFE dû sera à payer directement en ligne avant le 15 décembre de l’année d’imposition.
Paiement à l’échéance : La totalité de la CFE dû sera prélevée sur le compte bancaire renseigné par vos soins sur votre compte professionnel au 15 décembre de l’année d’imposition.
Paiement par prélèvements mensuels : Les prélèvements sont étalés sur une période de 10 mois, de janvier à octobre. Ils sont exécutés le 15 de chaque mois. Chaque mensualité représente le dixième du montant de CFE dû l'année précédente.

Lorsque le montant de la cotisation foncière est inférieur à 3 000 €, la SCI doit acquitter la totalité de la taxe avant le 15 décembre. Dans ce cas, vous devrez procéder au paiement au plus tard le 15 décembre.

En revanche, s’il était supérieur à 3 000 €, votre entreprise devra verser un acompte égal à 50 % de la cotisation versée l’année précédente, et ce, entre le 31 mai et le 15 juin. Pour le paiement du solde, il devra intervenir le 15 décembre au plus tard.

Toutefois, le gérant de la société civile peut décider d’opter pour une mensualisation des paiements de la CFE. Le règlement prendra alors la forme d’un prélèvement mensuel automatique.

CFE et taxe foncière : quelles différences ?

Il ne faut pas confondre CFE et taxe foncière, la différence est très simple : la CFE concerne uniquement les entreprises qui utilisent des locaux pour l’exercice de leur activité, qu’ils soient propriétaires ou non. La taxe foncière concerne les particuliers propriétaires et entreprises propriétaires de locaux ou logements.

La CFE est donc une taxe concernant l’utilisation d’un bien immobilier, tandis que la taxe foncière est une taxe concernant la propriété de ce dit bien. Néanmoins, vous pouvez être un particulier ayant placé ses propriétés dans une SCI dont vous êtes le gérant, dans ce cas, êtes-vous redevable de la CFE et de la taxe foncière à titre personnel ?

Vous n’êtes pas exonéré, mais c'est la SCI elle-même qui paye la taxe foncière sur les propriétés détenues et non vous à titre personnel.

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