Guide ADIL : récupération de la TVA sur les charges locatives

La question de la récupération de la TVA sur les charges locatives soulève des enjeux fiscaux importants pour le bailleur comme pour le locataire. Il est primordial de bien distinguer les situations où la TVA s'applique, les règles de facturation et de régularisation, ainsi que les risques en cas de pratique inadaptée.

Quand la TVA sur charges locatives est-elle récupérable ?

C'est à ce moment là que la TVA est récupérable. La source officielle me semble provenir du BOFiP qui autorise à n'assujettir à la TVA les charges locatives qu'au moment de leur régularisation. Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses réalisées par le bailleur pour le logement qu’il met en location, que le locataire lui rembourse ensuite. Le paiement des charges se fait au moment du paiement du loyer.

Nature des charges et modalités de paiement

Différents types de charges : le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses : les frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble (consommations d’eau ou d’énergie, éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage collectif…); les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble; les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie (l’enlèvement des ordures ménagères, l’assainissement…).

Le paiement des charges peut s’effectuer soit par le versement d’une provision tous les mois ou tous les trimestres par exemple. Dans ce cas, une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles; au réel (sans avance de provision par le locataire), le montant est défini en fonction des justificatifs fournis par le bailleur; dans le cas d’une location meublée ou d’une colocation, le paiement des charges peut s’effectuer par forfait.

Régularisation et justificatifs

Si le paiement des charges se fait par provision, le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Il doit indiquer : les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées (pour l’eau et l’énergie par exemple); la manière dont sont réparties les charges entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif; une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude.

Les pièces justificatives des charges (factures correspondant aux dépenses, contrats de fourniture pour l’immeuble…) doivent pouvoir être consultées par le locataire pendant six mois après l’envoi du décompte des charges. Ces documents sont mis à disposition par le bailleur ou, si l’immeuble est en copropriété, par le syndic.

Risques liés à la facturation de la TVA sur les provisions

Le fait de soumettre la totalité des charges à la TVA fait courir un risque au bailleur et au locataire. Le locataire risque de ne pas pouvoir déduire la TVA en cas de contrôle, le risque de se voir rapprocher cette pratique par son locataire redressé. Il est donc recommandé de n'assujettir à la TVA les charges qu'au moment de leur régularisation, conformément aux indications du BOFiP.

Dans votre cas, vous auriez intérêt à demander au propriétaire la ventilation de la TVA récupérable vous revenant les deux années précédentes.

Régime des « débours » et exclusions

Dans une instruction du 21 mars 2006 (BOI 3 B-2-06), l’administration fiscale clarifie le régime de TVA applicable aux remboursements de charges locatives au bailleur. Ainsi les charges locatives assimilées à des compléments de loyers imposables à la TVA dans le cas d’une location assujettie à la taxe sur option ou de plein droit, sont exclues de la base d’imposition à la TVA du bailleur en tant que « débours » lorsque (i) ces remboursements concernent des charges récupérables ou réparations locatives telles que définies par les décrets applicables aux baux d’habitation et (ii) que les conditions suivantes sont réunies : comptabilisation en compte de passage, justifications auprès de l’administration et auprès des locataires de la nature et du montant des dépenses.

Il n’est pas exigé que le bailleur ait engagé la dépense au nom du locataire. En revanche, sont exclues de ce régime les charges forfaitaires et les charges qui incombent légalement au bailleur tels que les impôts et les redevances.

Option pour la TVA et cas particuliers

Les propriétaires bailleurs et les SCI peuvent opter pour la TVA sur les loyers commerciaux ou professionnels. L'intérêt majeur est de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux et les charges, et même dans certains cas la TVA sur l'achat du bien immobilier !

La location de biens immobiliers à usage d’habitation est exonérée de TVA. 1. Les locations de logements nus à usage d'habitation sont systématiquement exonérées de TVA. Cela inclut les locations aux particuliers ainsi que les baux d’habitation classiques. 2. Dans les cas des résidences séniors et des résidences services type appart-hôtel, la TVA est due d'office, il n'y a pas d'option à formuler. A savoir : l'option pour la TVA peut se limiter à un bien en particulier.

Obligations de facturation et engagement du bailleur

Facturation conforme : Les factures de loyers doivent mentionner la TVA applicable et respecter les règles fiscales. Les bailleurs qui soumettent leurs loyers à la TVA peuvent récupérer la TVA sur certaines dépenses liées à l’exploitation du bien immobilier. Engagement de conservation du bien : Le bailleur doit s'engager à conserver le bien pendant au moins 20 ans en régime de TVA.

Conseils ADIL et aides pratiques

Les + d’un conseil en ADIL : Des renseignements adaptés au locataire sur les aides à l’accès au logement, les dispositifs en faveur des locataires, les modalités de paiement des charges, les solutions en cas de difficultés de paiement des loyers, les recours en cas de litige avec le bailleur. Des renseignements adaptés au bailleur sur les aides à la rénovation des logements, la fixation des loyers, les démarches en cas d’impayés, les diagnostics obligatoires, la régularisation annuelle des charges, les recours en cas de litige avec le locataire. Des conseils juridiques à toutes les étapes de la location sur l’élaboration du bail, l’état des lieux, l’augmentation du loyer, les délais de préavis, les droits et obligations du locataire et du bailleur.

Bonnes pratiques recommandées

Ne pas facturer systématiquement la TVA sur les provisions mensuelles sans prévoir la ventilation et la régularisation annuelle.
Fournir au locataire un décompte clair un mois avant la régularisation annuelle et permettre la consultation des justificatifs pendant six mois.
Demander la ventilation de la TVA récupérable des années passées si elle n’a pas été correctement ventilée.
Vérifier, en cas d'option pour la TVA, l'engagement décennal (20 ans) et les conséquences en matière de récupération de TVA sur travaux et acquisitions.

Votre bailleur peut-il régulariser vos charges locatives ?

Exemples pratiques et cas jurisprudentiels

Plusieurs décisions et commentaires doctrinaux rappellent que les sommes remboursées par un intermédiaire à son commettant peuvent, dans certains cas, être exclues de la base d'imposition lorsque ces sommes constituent de simples remboursements. Des arrêts du Conseil d'État et des réponses ministérielles anciennes sont cités pour illustrer la manière dont la TVA doit être appliquée ou exclue en fonction de la qualification des sommes remboursées.

Situation	TVA applicable	Action recommandée
Location d'habitation nue	Exonérée	Ne pas opter sauf cas particulier
Location professionnelle/commerciale (option possible)	Assujettie si option	Vérifier engagement 20 ans et récupérer TVA travaux
Charges récupérables facturées en provision	TVA en principe au moment de régularisation	Effectuer régularisation annuelle, fournir justificatifs
Charges forfaitaires	Soumises à la TVA si le bail l'exige	Identifier et documenter; régime distinct

Enfin, pour toute situation complexe ou en cas de contrôle fiscal, il est conseillé de solliciter un conseil spécialisé (expert-comptable, avocat fiscaliste ou ADIL) afin d'adapter la pratique aux textes en vigueur et d'optimiser la récupération de la TVA sans prendre de risques inutiles.

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